1美元的寫字樓交易揭示了長期買家之間的焦慮 - 彭博社

紐約南帕克大道360號來源：谷歌地圖加拿大養老基金一直是世界上最活躍的房地產買家之一，引領了全球退休計劃效仿他們的革命。現在，其中最大的基金正在採取措施限制其對最備受困擾的物業類型——辦公大樓的敞口。

加拿大養老金投資委員會已經以折扣價完成了三筆交易，出售了其在温哥華兩座塔樓、加利福尼亞南部的一個商業園區以及曼哈頓的一個重建項目的權益，其中紐約的股權僅以1美元的驚人價格出售。擔憂是這些交易可能為尋求擺脱動盪的其他主要投資者樹立了榜樣。

“這與對辦公大樓的信心投票相反，”BMO資本市場追蹤房地產公司的分析師約翰·金説。“我的問題是，下一個可能是誰？”

隨着遠程辦公和借貸成本上升持續存在，對辦公大樓的擔憂席捲了金融界，這削弱了最初使這些物業成為良好投資的經濟基本面。從紐約到東京的一波銀行最近承認，他們對辦公樓的貸款可能永遠無法全額償還，導致他們的股價暴跌，並引發對更廣泛信貸緊縮的擔憂。

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但真正的考驗將是辦公樓實際交易的價格，自從利率開始上升以來，幾乎沒有什麼例子。這就是為什麼行業觀察者將CPPIB這樣的折扣交易視為市場的不祥之兆。

現金再投資

據瞭解該基金戰略的知情人士稱，養老金並未主動退出辦公樓，但也不打算增加其辦公樓持有量。該人士表示，如果某處房產需要額外投資，CPPIB可能會選擇出售，以便將現金投入可以獲得更高回報的地方，該人士要求不透露身份討論私人事務。

CPPIB的全球房地產負責人彼得·巴隆拒絕就最近的交易發表評論，但表示該基金一直在投資辦公樓，包括最近在温哥華完成的37層塔樓。

巴隆在一封電子郵件聲明中表示：“出售是我們投資過程的一個重要部分。當資產最大化其價值並且我們能夠將收益再投入其他資產、行業和市場，包括辦公樓時，我們會退出。”

CPPIB的5908億加元（4369億美元）基金是世界上最大的資金池之一，其414億加元的房地產投資組合跨越從斯德哥爾摩到班加羅爾的幾乎每種房產類型，從倉庫到生命科學綜合體，再到公寓樓。儘管這種規模可以減輕個別交易可能帶來的潛在損失，但這也意味着即使CPPIB的辦公樓需求有微小變化，也有可能在市場上引發連鎖效應。

曼哈頓大廈

去年年底，該基金將其在曼哈頓南帕克大道360號的29%股權以1美元的價格出售給了其中一位合作伙伴波士頓地產公司，後者還同意承擔CPPIB在該項目債務中的份額。投資者與新加坡主權財富基金GIC Pte.一起，購買了這座20層樓的建築，計劃將其改建為現代工作空間。

波士頓地產公司上個月表示，出售合作伙伴（公司未透露姓名）已經在該項目上花費了7100萬美元，但解除合作關係使其免除了另外投入4600萬美元的義務。

與此同時，CPPIB出售了其在聖莫尼卡商業園的45%股權，該基金與波士頓地產公司也共同擁有該項目，售價為3800萬美元。這幾乎是CPPIB2018年購買其物業份額的75%折扣。就在房東與社交媒體公司Snap Inc.簽訂租約並要求他們投入額外資金改善校園後不久，波士頓地產公司首席執行官歐文·托馬斯在一次電話會議上表示。

聖莫尼卡商業園來源：谷歌地圖與另一家加拿大養老基金共同擁有的兩座温哥華塔樓不同之處在於，它們不需要大量新投資，並且亞馬遜公司已經作為主要租户入駐。但根據Altus Group的數據顯示，上個月的售價約為3億加元，比2023年評估的物業價值下降了超過20%。

這次出售恰逢去年與同一養老基金合作開發了一座新辦公樓的CPPIB完成，合作伙伴希望控制他們在該城市辦公市場的整體風險敞口，一位熟悉他們想法的人士表示。

隨着混合工作時間表設定長期抑制辦公空間需求，以及較高的利率增加了吸引和留住租户所需的不斷升級的成本，即使是最好的辦公樓也可能無法與其他地方的投資機會競爭。

“要在辦公投資中獲得更好的回報，你將不得不現代化，你將不得不投入更多資金到那個辦公樓，”房地產資本諮詢公司Hodes Weill & Associates的合夥人Matt Hershey説。“有時候最好是承擔損失，重新投資於表現更好的項目。”