美國的房主與租户是新的精英分裂 - 彭博社

Conor Sen

被鎖在外面。

攝影師：大衞·保羅·莫里斯/彭博社

在美國，疫情年改變了財富格局，播下了新形式的不平等的種子。

描述2024年家庭財務狀況時，分歧顯而易見。總體而言，家庭資產負債表可能處於有史以來最佳狀態。與此同時，隨着高利率使償還新債務變得更具挑戰性，借款人受到了擠壓。這給美聯儲設定了一個困難的平衡行動，因為它在考慮政策變化。

聖路易斯聯邦儲備銀行上週發佈的博客文章提供了一些重要背景。作者們研究了根據出生年代劃分的人們的家庭財富中位數，並將其與歷史建議的水平進行了比較。例如，80年代出生的較老一代千禧一代與過去同齡時代的人們相比如何。

2022年家庭財富高於歷史預期

按消費者財務調查年份的財富預期百分偏差

來源：聖路易斯聯邦儲備銀行

注：偏差表示通貨膨脹調整後的家庭財富中位數與財富預期之間的差異。對於90年代羣體的估計始於2016年。

2019年，那些年長的千禧一代以及出生於1950年代、1960年代和1970年代的同齡人的淨值大致符合歷史平均水平。

Bloomberg觀點在國情諮文中，拜登大膽表態老虎伍茲沒有使高爾夫運動多樣化。但勒布朗·詹姆斯可能會。女性並不是糟糕的談判者。有時我們比男性更好。當你的錢變成了所有人的錢 到2022年，情況發生了巨大變化。1980年代出生的家庭的中位財富比預期高出37%，略低於1950年代出生的嬰兒潮一代的增長。平均而言，千禧一代現在在他們這個年齡段算是相當富裕。

但平均數無法反映羣體內部的細微差別。博客文章指出，老一代千禧一代在這些年裏財富增長的絕大部分來自非金融資產 —— 主要是房屋淨值。雖然自2019年以來，該代人的房屋擁有率大幅上升，但仍有數千萬千禧一代沒有擁有自己的房屋。這一羣體沒有從房屋淨值增長中受益，反而受到了傷害。

對於房主來説，疫情期間房產價值和通貨膨脹的激增意味着在鎖定低月供後財富增長。對於租户來説，這意味着住房成本增加，可負擔性減少。

後來美聯儲的政策反應將利率推高至2000年代中期以來的最高水平，使新的借款和債務償還變得更具挑戰性。較高的利率並不計入官方通貨膨脹指標，但它們代表了許多家庭生活成本的實質性上升，有助於解釋為什麼消費者信心仍低於失業率或官方通貨膨脹指標所暗示的水平。這種不斷擴大的不平等現象與2010年代初所見的情況不同。那時，似乎只有億萬富翁和那些足夠幸運在科技或金融領域有好工作的人才能取得進展。總體而言，中產階級正在掙扎，大多數工人處於低收入就業狀態，由於大衰退後房屋和股票價值的下降，家庭財富水平低於歷史預期。

在那種環境下，“只是刺激經濟”是一種政策回應，通過促進勞動力市場、修復房屋價值和家庭資產表，廣泛起作用。低通脹為經濟和資產價值增長創造了空間，使決策者在擔心權衡之前能夠增長。

但是在2024年，在房產富裕的房主和負擔利率的借款人和租户之間取得政策平衡並不那麼簡單。

聯邦儲備委員會轉向未來發出降息信號而不是加息，導致資產價值、投機行為以及消費者和企業信心激增。繼續降息可能會增加與房屋資產相關的財富，並使房主更有能力通過現金支票再融資或其他方式提取。這可能會給通脹帶來上升壓力，而聯邦儲備委員會希望避免這種情況。

但是保持高利率會給持有信用卡浮動利率債務或需要融資購買房屋或汽車的消費者帶來壓力。

在理想的世界中，聯邦儲備委員會官員可能希望他們可以適度提高大流行時代抵押貸款的房主的債務服務成本，從而為那些有其他類型債務或需要現在借款的人降低利率創造一個緩衝。當然，決策者無法這樣做。

相反，我們得到了聯邦儲備委員會主席傑羅姆·鮑威爾向國會提交的信息 — 他們還沒有準備好降息，但他們相信“可能適當在今年某個時候開始逐步減少政策限制。”

這是一種努力，旨在阻止富裕的房主過於興奮，同時向借款人發出信號，希望幫助即將到來。在暗示未來會有更低的抵押貸款利率的同時，使動用房屋淨值變得更加昂貴，是目前最好的一種糟糕政策選擇。更多來自彭博觀點：

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