歐洲央行在商業地產領域還遠未完成 - 彭博社

Signa關閉的慕尼黑Galeria百貨商場。照片：Michaela Stache/Bloomberg去年，歐洲央行的專家們開始感到不安。這個由大約20名銀行監管人員組成的團隊詢問了超過半打德國和奧地利銀行有關一個特定借款人的情況：奧地利房地產大亨René Benko的Signa集團。他們聽到的消息並沒有讓他們放心。相反，他們越發擔心這些銀行可能面臨損失，而自己卻渾然不知。

於是，歐洲央行的專家們再次找到這些銀行。他們質疑了支持Signa信貸擔保評估的假設。在迅速上升的利率背景下，這些假設是否仍然正確？它們是否免疫於其他地方導致減值的辦公室和零售的結構性問題？如何評估Benko帝國的大膽增長道路和透明度不足？一些銀行咕噥着增加了風險準備金或減值準備。幾個月後，當Signa公司像多米諾骨牌一樣倒下，集體上演了自大金融危機以來最大的房地產破產之一時，他們可能會用到這些準備金。

對Signa的調查並非突如其來。它可以追溯到2017年，當時歐洲央行的監管委員會首次專注於商業地產這一主題。而這場運動還沒有結束，房地產行業最波動的領域的危機也沒有結束。在法蘭克福的歐元塔，已經在討論新的措施，以確保高風險銀行能夠抵禦這種風險。這涉及進一步的風險準備金和更高的擔保。

歐洲央行官員認為過去幾個月的發展證實了他們的看法。曾經價值230億歐元的本科帝國已經支離破碎，辦公樓的估值持續下降，Signa並不是唯一一家破產的開發商。然而，儘管Helaba和維也納奧地利Raiffeisen銀行等大型Signa銀行進行了大量減值和風險準備，但銀行業整體上仍然穩健，能夠吸收損失。

商業地產信貸質量下降

銀行將房地產貸款視為更加風險

來源：歐洲央行

投資者仍然感到不安。今年年初，德國抵押銀行遭遇了重大挫折，該銀行在美國商業地產領域大規模投資，因此甚至暫停了股息。不過它目前已經彌補了一些損失。

Signa本身將其破產歸咎於歐洲央行，並聲稱在其破產申請中，調查破壞了其資金籌集。一些銀行家也發表了類似觀點。歐洲央行已經否認了這一觀點 — 其前銀行監管主管Andrea Enria稱之為“古怪”。但一些國家監管機構私下表示，他們希望採取不同的行動，以避免給人一種有意污名化Signa的印象。

本報告基於與幾乎一打涉及監管過程的官員的討論，他們要求匿名。Signa、歐洲央行和提到的銀行拒絕發表評論。

商業地產在歐洲銀行的信貸賬户中佔據重要地位。根據歐洲銀行監管局的數據，它們對商業地產擔保的貸款總額達到了1.2萬億歐元，相當於其整體信貸組合的8.3%。

“商業地產特別容易受到影響”，克勞迪婭·布赫在週二擔任歐洲央行監管委員會主席後表示，這類貸款的不良貸款比例高於平均水平。“我們非常密切關注這一情況，並與銀行合作，以降低這類貸款的風險。”

克勞迪婭·布赫圖片：Erik Flyg/Bloomberg監管機構強調，他們的工作並不是確定哪些公司可以獲得貸款，哪些不行。但他們將這項調查作為歐洲央行銀行監管機構成立第十年時日益增強的自信心的一個例子。他們鼓勵員工積極關注銀行面臨的最大風險，而不僅僅是機械地勾選清單。

然而，在Signa案件中的果斷行動也在內部引起爭議。一些國家監管機構的監管人員批評將焦點放在一個單一名稱上，他們更希望調查能夠更廣泛一些，以避免給公司貼上污名。另一些人認為，Signa行動佔用了太多員工。

但即使是監管者中的批評者也認為審查Signa貸款發放是合理的。審查結果顯示，雖然並沒有發現銀行因Signa貸款而處於危險之中，但卻揭示了風險管理方面的缺陷和部分不足。監管者表示，這種影響不僅僅侷限於Signa，持續的壓力也是銀行現在能夠應對動盪的一個重要原因。

一些官員提到了2017年底監事會的一次會議，會議確定商業地產是一箇中心風險，值得關注。當時利率仍然很低，商業地產蓬勃發展。但Enrias的前任Daniele Nouy及其同事們一致認為，這種狀況遲早會結束，而他們必須開始做好準備。

與會者回憶起會議和前期討論中的評估，即房地產公司獲得的貸款金額可能難以償還，特別是當利率再次上升時。更糟糕的是，銀行們如此渴望尋找利潤來源，以至於他們不再充分意識到風險。對2008年金融危機以及房地產在其中扮演的角色的記憶仍然猶新。

法國人Nouy自2014年以來一直領導歐洲央行的銀行監管工作，隨後展開了該機構最為深入和具有重大影響的調查之一。

更多相關內容：
歐洲央行威脅銀行採取更嚴厲措施處理商業地產風險歐洲央行麥考爾：銀行在處理風險地產貸款時太慢歐洲央行敦促銀行對本科達貸款進行減值：消息人士

2018年開始，歐洲央行認真對待這個問題，開始審查了歐洲、英國和美國40多家銀行的房地產投資組合。他們的團隊在銀行辦公室裏度過了長達三個月的時間，詳細研究了他們處理相關風險的方式，包括抵押品估值等核心問題。一些監管者稱這些嚴格和耗時的現場審查為 cracking the books ，也就是“破解賬簿”。

“在這個問題上，歐洲央行一直保持警惕，”奧斯納布呂克大學經濟學教授瓦萊麗婭·丁格説。“如果歐洲央行沒有介入，情況可能會更糟。”

當審查結果出現時，它們不僅證實了最初的擔憂，甚至超出了預期。正如後來的官員們在歐洲央行銀行監管通訊中寫道，銀行並沒有真正吸取2008年危機的教訓。特別是，他們沒有意識到抵押品價值下跌可能導致巨大損失，從而使大量借款人迅速陷入困境。

銀行也不瞭解他們的貸款情況，這一點已經顯現出來。例如，他們缺乏對那些存在再融資風險的借款人的概況，比如由於到期一次性貸款比例較高。即使在房地產位置的重要性幾乎成為諺語般的情況下，銀行也缺乏信息。

總的來説，房地產評估實踐被證明是一個巨大的問題領域。這些評估通常由外部專家提供，更新不夠頻繁，而且各個國家的標準差異很大。

**更多相關內容：**德國銀行慢慢但巨大地面臨房地產崩盤

歐洲央行也諮詢了房地產行業的評估師和其他專家。加上他們自己的檢查員，有時候有150人蔘與了這項活動。Green Street分析師Peter Papadakos表示：“我認為，他們在這種情況下采取主動方法的最大動力之一是他們想要建立自己的行業知識。”

這項倡議在疫情爆發後獲得了新的推動力。儘管疫情打亂了加息的計劃，但封鎖措施重創了酒店業和零售業。辦公室突然空了，許多人開始習慣在家辦公，這一趨勢至今仍在持續，導致大量空置和房產估值下跌。

2021年，歐洲央行開始對最初的32家銀行進行進一步審查，重點關注辦公室和零售業的風險。另一組15家機構進行了另一項審查，涉及更高的建築成本、利率的“正常化”、一流地段建築和次一級地段建築之間的差異，以及與氣候變化相關的問題。對適當準備金和抵押品評估的壓力不會很快減輕。

“歐洲央行及時發出警告是很重要的”，Dinger説。“如果未來央行要求銀行增加資本或限制分紅，那麼它可以指出，在這種情況下它採取了正確的行動。”

原文文章標題：歐洲央行對1萬億歐元房地產貸款進行打擊，Signa調查顯示