迪拜的“可持續城市”本 intended to 開創一個趨勢，但尚未實現 - 彭博社

可持續城市在冬季產生80%的自用能源，在夏季產生40%的自用能源，當户外温度常常超過45攝氏度（113華氏度）時。

由SEE Holdings提供2017年，萊昂納多·迪卡普里奧秘密訪問迪拜，考察一個具有獨特宣傳權的新住房開發項目。該項目擁有600套住宅、11個生物穹頂和一座貫穿其中心的城市農場，被稱為可持續城市，聲稱是海灣地區最具環境可持續性的社區——也是一個更綠色未來的潛在模型。

七年後，耗資13億迪拉姆（3.54億美元）的建設成本中，只有部分聲明得以實現。可持續城市現在大約有3000名居民，是世界上少數幾個低碳開發項目之一，位於 世界上最嚴酷的氣候之一。它產生了大量自用電力，並將技術與傳統建築相結合，使居民在不超出能源使用的情況下保持涼爽和舒適。

但可持續城市尚未開始引領潮流。在早期的綠色開發推動之後，儘管在去年的聯合國 氣候大會上做出了重大承諾，阿拉伯聯合酋長國在符合其環境目標的建築和社區方面仍然嚴重不足。可持續城市本應成為藍圖；它仍然只是一個異常。

“曾經有一段時間，人們渴望達到世界領先的可持續性水平，”查塔姆研究所環境與社會中心的副研究員卡里姆·埃爾根迪説。“我認為這種渴望已經不再了。這需要對建築行業本身進行重大轉型。”

可持續城市大約有3000名居民，是世界上少數幾個低碳開發項目之一，位於最嚴酷的氣候之一。攝影師：D. Neeley/由SEE Holdings提供埃爾根迪所提到的時期在2006年達到了頂峯，當時阿布扎比宣佈計劃投入近200億美元用於一個被稱為馬斯達爾城的想法，這是一個2.5平方英里的社區，得益於清潔能源的奇蹟、LEED認證的建築設計和一個太陽能農場，幾乎接近碳中和。負責馬斯達爾城初步設計的建築公司Foster + Partners，從中世紀的阿拉伯和歐洲城市中汲取靈感，依靠豐富的綠化和戰略性部署的陰影來保持空間涼爽。該開發項目計劃容納50,000名居民，並被宣傳為世界上第一個零碳、零廢棄的城市。

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在馬斯達爾城建設期間，約旦土木工程師、鑽石開發公司的創始人法里斯·薩伊德正在迪拜的碼頭區建造摩天大樓。然後2008年的金融危機襲來，摧毀了許多開發商，並將城市推向破產的邊緣。對可持續建築的成本和複雜性的興趣減弱，買家的需求乏力限制了開發商初步的綠色雄心。

薩伊德看到了機會。“我們開始思考，‘我們如何能建立一個獨特的、可能更具免疫力的模型？’”他説。“我們想要完善綠色和可持續發展，但我們知道如果它沒有商業可行性就行不通。”

馬斯達爾城學生宿舍的帶圖案屏風的陽台。攝影師：Natalie Naccache/Bloomberg2012年，SEE Holding——鑽石開發公司的控股公司，也是由Saeed擁有——在迪拜郊區購買了一塊460,000平方米（500萬平方英尺）的沙漠，計劃建設一個通過可持續設計來區分自己的社區。剛開始，就遇到了麻煩。SEE在銀行得知可持續性角度後，努力説服他們為該項目提供貸款。Saeed表示，他經常向銀行家們保證可持續城市將像傳統住宅開發一樣運作。

但買家也沒有被説服。當可持續城市在2014年開工時，Saeed在施工現場外懸掛了一條橫幅，承諾將收取“零服務費”，這類似於抵消維護成本的公寓費用。（可持續城市將其商場收入的40%用於彌補差額。）這一好處奏效了：到施工全面展開時，60%的可持續城市已被預售。

居民在2016年開始搬入社區，但另一個好處在四年後出現，當時滙豐銀行向可持續城市的業主分配了其在阿聯酋的首批“綠色抵押貸款”。根據貸款方的説法，這些貸款為符合某些可持續標準的物業提供0.25%的利率折扣，並減少50%的銀行處理費用。Saeed表示，許多現有業主是在作為租户居住幾年後購買的。

可持續城市約80%是無車的，設有鋪砌的自行車道和共享電動小車供居民之間出行。攝影師：D. Neeley/由SEE Holdings提供如今，可持續城市已完全入住，家庭搬入的等待名單長達三年。（Saeed仍擁有10%的房屋，這些房屋是出租的。）除了500棟別墅和89套公寓外，該開發項目還設有一所學校、零售空間和馬術俱樂部，以及該地區最大的自閉症兒童學校之一。其城市農場和11個生物穹頂温室生產的農產品被出售給附近的餐館和超市。

可持續城市約80%是無車的，設有鋪砌的自行車道和共享電動小車供居民之間出行。住宅羣共享停車場——這些停車場被太陽能電池板遮蔭——位於開發項目的邊緣，這意味着居民必須步行到他們的車，即使在迪拜炎熱潮濕的夏季。（城市中的許多住宅開發項目都包括地下停車場或別墅前的停車位。）

在整個開發項目中，建築設計旨在減少直接陽光照射並確保適當的絕緣。Saeed表示，他的建築因特殊設施使用的水減少了40%，從而導致污水減少30%。一個沼氣廠將有機廢物轉化為能源，太陽能電池板安裝在每個屋頂上。該開發項目在冬季自給自足80%的能源，在夏季自給自足40%的能源，當時氣温常常超過45攝氏度（113華氏度）。

“我們從財務開始，”薩伊德在向買家推銷時説道。“人們的首要關注是金錢，其次是社會和環境問題。”

該開發項目的生物穹頂温室和城市農場生產的農產品被出售給附近的餐館和超市。攝影師：D. Neeley/由SEE Holdings提供自可持續城市首次亮相以來，阿聯酋也發生了變化。該國承諾到2050年實現淨零排放，並宣佈計劃在2030年前投資高達540億美元於可再生能源。它取消了一些燃料補貼，開始推廣公共交通，並引入了企業税。去年，聯合國氣候大會COP28在迪拜舉行，由蘇丹·阿爾-賈伯主持，他還負責阿布扎比國家石油公司。儘管對他的任命有反對聲，但峯會以首次達成協議以擺脱化石燃料而告終。

隨着全球變暖的持續，這種勢頭將變得至關重要，海灣合作委員會的國家變暖速度約為全球平均水平的兩倍。阿聯酋的人均碳足跡在世界上排名第二，僅次於鄰國卡塔爾。可持續建築設計將變得越來越重要，因為政策制定者和商業領袖面臨着在一個高達70%的電力用於家庭製冷的地區減少能源使用的任務。

但阿聯酋仍然任重道遠。阿布扎比未來能源公司在美國、英國和阿聯酋運營可再生項目，在全球可再生能源公司中排名第62位，根據彭博新能源財經的數據。馬斯達爾城仍然顯得空蕩蕩的，對阿聯酋的綠色記錄投下了同樣長的陰影。而可持續城市在很大程度上作為一個以更綠色生活為目標的人口發展項目獨樹一幟。查塔姆研究所的埃爾根迪表示，這一模式並不容易擴展，主要是因為對汽車使用的限制。

“可持續城市在某種類型的租户中找到了機會，並將其框架化為一種生活方式，”他説。“我認為典型的迪拜居民並不是他們的典型客户。沒有政策激勵，很難看到其他開發商做得更多。”

空調主導海灣合作委員會國家的電力使用

在包括沙特阿拉伯和阿聯酋在內的國家，家庭能源使用中超過一半用於空調。

來源：Enerdata

數據為2018年。

迪拜政府暗示即將出台的法規將使行業更加可持續，S&P全球公司企業評級副總監塔季娜·萊斯科娃表示。但對於開發商來説，更嚴格的環境要求可能意味着額外的成本、行政障礙和技術挑戰。

根據CBRE集團公司11月的報告，迪拜對LEED認證商業空間的需求正在增長。這在很大程度上反映了對質量的追求：在迪拜，擁有LEED認證的辦公室租金比沒有認證的辦公室高出約34%，根據該報告。CBRE在該市監測的資產中，約24%的可租賃總面積現在獲得了LEED認證——總計1220萬平方英尺。截至第三季度，這些資產的平均入住率為96%，較一年前的91%有所上升。

該開發項目擁有一所學校、零售空間和馬術俱樂部，以及該地區最大的自閉症兒童學校之一。由SEE Holdings提供Saeed表示，他正在計劃在迪拜進行另一個開發項目，儘管他沒有提供細節或時間表。SEE Holding還在其他地方複製其模式，在阿布扎比、沙迦和阿曼建設類似社區——總計約3850套住房正在規劃或建設中，所有正在進行的項目的預售額達到40億迪拉姆（10億美元）。Saeed表示，阿曼的開發項目將完全依靠可再生能源自給自足。它還將生產70%的自給食品，並回收所有自用水。

為了資助這些擴展努力，SEE正在計劃首次公開募股其業務，包括可持續城市，相關人士透露。去年底，該公司正在考慮銀行包括巴克萊銀行和花旗集團來協助IPO，該IPO還將包括其工程、設計和顧問部門。有關交易的規模和時間等細節仍在討論中，可能會有所變化，相關人士表示。

SEE還在考慮與美國、歐洲和非洲的項目合作，Saeed表示，他預計在未來幾個月內在塞浦路斯達成一項交易。為了説服合作伙伴和潛在買家，他專注於將建築成本與傳統開發項目保持一致。SEE還提供短期租賃，以應對不斷上漲的房價。

但埃爾根迪警告説，前方還有更多的艱難鬥爭。“這實際上是相當艱苦的工作。即使有所有智能技術和所有被動建築技術來減少對空調的需求，舒適所需的空調量仍然太高，幾塊太陽能電池板無法應對，”他説。“在海灣地區，可持續性和碳排放是有上限的。”