為什麼美國房地產經紀人可以收取6%的佣金，但這種情況不會持續太久 - 彭博社

房地產經紀人在華盛頓州西雅圖的一處房屋舉行開放日後鎖上了門。

攝影師：大衞·賴德/彭博社美國房屋銷售的主要方式——6%的房地產佣金正面臨前所未有的威脅。在法律壓力下，美國房地產經紀人協會已同意對其長期規則進行修改，這可能會改變佣金如何分配給買方和賣方代理人——批評者稱這一制度使美國的佣金比其他地方高得多。該協會達成和解以結束一起集體訴訟，此前密蘇里的陪審團發現該協會及其他人串通一氣使佣金保持較高水平。4月5日，司法部獲准從上訴法院獲得重啓反壟斷調查房地產經紀人協會的許可，這一舉措可能會加大對該行業的壓力。但專家表示，6%的佣金不會一夜之間消失，目前尚不清楚消費者在未來的佣金談判中將擁有多少議價權。

1. 美國的佣金制度是如何運作的？

賣方通常同意在房產銷售中支付5%至6%的佣金。一旦銷售完成，賣方代理人將與買方代理人分擔佣金。這一制度在很大程度上是美國獨有的，並且與房地產經紀人協會對許多所謂的多重上市服務的控制有關，這些服務彙總了一個地區可供出售的房產。

2. 仲介佣金存在什麼問題？

按照全球標準，它們很高。對於以中位價格出售的房屋 - 今天大約是$417,700 - 6%的佣金大約是$25,000。因為這筆費用來自購買價格，支付通常是由買方的抵押貸款間接融資的。在大多數其他國家，每筆交易的總佣金要低得多 - 澳大利亞和英國大約為2%。美國系統的批評者，包括針對房地產經紀協會的訴訟人，認為佣金之所以如此之高，是因為行業勾結阻止了價格競爭。房地產經紀協會則表示，佣金一直是可以協商的。

3. 什麼引起了這個問題的關注？

一系列針對房地產經紀協會和經紀公司的訴訟聲稱，該協會和其他人勾結以保持高額佣金。去年在密蘇里法院，房地產經紀團體辯稱，當前系統通過支持“市場驅動定價”和促進競爭使消費者受益。陪審團不同意，向在近年內在密蘇里出售房屋的50萬原告授予了近18億美元的賠償。為了解決那起案件和其他案件，房地產經紀團體同意在四年內支付大約4.18億美元。該團體還表示將改變一些規則。其中，它禁止代理商在多重上市服務中包含補償提議，並實施了一項新規定，要求買方代理與其客户簽訂書面協議。自那時以來，更多的訴訟案件出現。

4. 佣金結構會發生什麼變化？

目前尚不清楚這些變化將如何發展。一些專家認為，這些協議將為買家和賣家節省資金，因為成本可能會變得更加透明，雙方將有更多的籌碼來協商費用。穆迪分析公司首席經濟學家馬克·贊迪預計，隨着時間的推移，典型的佣金率可能會下降一到兩個百分點。但一些專家警告稱，首次購房和低收入買家可能無法自掏腰包支付費用，他們可能會嘗試獨自完成交易流程，增加風險。

5. 行業將如何變化？

降低的費用可能會導致一些經紀人倒閉。雖然處理最大豪宅和頂層公寓的經紀人有時可能會因一筆交易獲得數十萬美元的佣金，但處理較小住宅的典型經紀人可能會因成本下降而面臨壓力。

6. 司法部在關注什麼？

司法部正在調查佣金制度是否違反反壟斷法。聯邦政府已經表示希望完全分開賣方和買方佣金 —— 這似乎比房地產經紀人在集體訴訟和解中同意的變化更為激烈。佣金率通常會被納入房屋的掛牌價格中，這是拜登政府的一個吸引人的目標，因為低房屋供應和飆升的抵押貸款成本共同導致了四十年來住房市場最不可負擔的局面。

7. 賣房者和買房者無法協商降低佣金嗎？

從法律上講，是的 —— 佣金不是由法律規定的。但許多賣家並不知道這些費用是可以協商的。而且一個被稱為買方經紀佣金規則的行業標準要求賣方代理人在向多個上市服務提交房產時必須向買方代表提供補償，這是營銷房屋的一個重要工具。實際上，這導致了賣家通常支付的6%佣金。這個系統可能是不透明的：美國消費者聯邦聯盟的研究人員表示買家和賣家經常很難準確理解經紀人收取的佣金費用，根據一份研究了263個經紀人和經紀公司網站，與數百名經紀人交談並對2000多名消費者進行調查的報告。

參考書架

• 期待房地產經紀協會和解帶來巨大節省的消費者可能會感到失望。讓人失望。
• 房地產集體訴訟在佛羅里達引發了一起模仿案件，聲稱遊艇組織和經紀公司串通一氣，維持買方經紀人的佣金率。
• 彭博觀點的康納·森（Conor Sen）對行業的動盪表示歡迎，預測，除了幫助消費者節省金錢外，還將鼓勵更多業主將他們的房屋掛牌出售，緩解全國庫存緊縮。
• 全國房地產經紀協會解釋了該團體為什麼認為他們的和解對房地產經紀人不會太糟糕。