都柏林房地產市場：遠程辦公觸發辦公樓崩盤 - 彭博社

2023年都柏林北碼頭的辦公樓攝影師：Paulo Nunes dos Santos/Bloomberg受到全球經濟衰退的打擊，辦公樓業主一直寄希望於擁有強大綠色認證的新建築仍將要求頂級租金和價格。都柏林正逐漸成為這種樂觀可能站不住腳的警示案例。

在城市的北碼頭區，隨着美國科技公司減少租用新空間和借貸成本上升，新建築物正陷入破產保護之中。

根據投資者和經紀人的説法，價值已經從峯值下跌了40%至50%，他們預計價格下跌和融資壓力在未來幾個月內將繼續。

這種低迷正在一個十年前以愛爾蘭盎格魯愛爾蘭銀行新總部的未完成外殼而聞名的地區上演，該銀行的倒閉曾在金融危機期間拖垮了經濟。

愛爾蘭隨後的復甦部分是由Alphabet Inc.和Meta Platforms Inc.等公司的擴張推動的。這提高了對工作空間的需求，開發商紛紛提供，直到大型科技公司在疫情期間大規模招聘後專注於成本控制，擴張停滯。

“科技行業比許多其他行業更具有遠程工作文化，這似乎由於大流行而變得更加根深蒂固，”彭博情報公司的高級研究分析師蘇·蒙登説。“都柏林等科技集聚地可能更容易受到行業需求減少的影響。”

陷入困境的建築

近年來，都柏林的碼頭區發生了根本性變化，這個城市的一個經濟貧困的區域已經轉變為利菲河畔的商業和居住社區。但最近幾個月，該地區的北碼頭地區出現了越來越多陷入困境的房產。

這則報道基於對超過10名投資者、資產管理人和經紀人的採訪，他們要求不透露討論私人信息的身份。

去年，該地區一棟租給Meta的建築物被一家債權人 查封，而資深開發商約翰尼·羅南看到多項資產，包括一座辦公樓，於2023年底進入一項協商重組過程。羅南拒絕置評。

此後， 太平洋投資管理公司 指定接管了一項由包括國家資產管理局在內的合資企業開發的北碼頭項目。據兩名瞭解此事的經紀人稱，這些建築物可能以低於Pimco提供的1.2億歐元（1.3億美元）高級債務價值的價格出售。國家資產管理局和Pimco拒絕置評。

投資者還失去了一棟租給 WeWork 的大樓的控制權，而瞭解此事的五人預計，近年來在該市周圍建造的更多建築物可能在未來幾個月進入接管程序。

這是全球範圍內的更廣泛經濟衰退的一部分，這一衰退影響了從紐約到倫敦和香港的商業房地產估值，對開發商、投資者、銀行和其他貸款人都有影響。根據惠譽評級公司的數據，隨着辦公室租户減少空間，今年將有更多商業房地產貸款陷入困境，這將使再融資變得更加困難，使老建築面臨空置的風險。

信貸風險

根據仲量聯行公司的數據，在都柏林，第一季度辦公室租賃量下降到十年來的最低點，不包括疫情期間。愛爾蘭央行行長加布裏埃爾·馬赫盧夫今年早些時候表示，監管機構“密切關注”商業房地產，但“目前我們認為體系足夠強大，能夠應對估值下降。”

樂觀的一個原因是，這次經濟衰退不會像2008年那樣嚴重影響愛爾蘭銀行。相反，這次大部分融資是由私人信貸公司提供的。

目前，一些貸款人在很大程度上忽視與房產價值相關的貸款契約違約，一些人表示，部分原因是希望預期的利率下調將刺激某種程度的復甦。

然而，一位破產專家預計，隨着接管銷售為估值帶來更多明晰，貸款人對借款人的耐心將在下半年耗盡。

遠程辦公

在愛爾蘭首都以及其他地方，房東和貸款人在疫情之後科技工作者普遍採用遠程辦公的情況下感到措手不及。

科技公司同意與2019年第一季度相比，去年第四季度幾乎減少了90%的空間租賃，據經紀人Lisney編制的數據顯示。許多建築在完工前就被租出，被稱為預租賃。

“隨着大型科技公司實際上已經退出預租賃市場，佔用者最活躍的需求來自於通常為20至80人提供空間的中小型企業，而不是幾百人的大型科技租賃，”經紀人Murphy Mulhall的董事總經理James Mulhall説道。“這，再加上混合工作模式，意味着填滿辦公樓將需要更長的時間。”

科技在都柏林辦公市場所佔份額較小

來源：Lisney

一位投資者表示，近年來都柏林辦公開發商試圖通過以最低成本提高密度來最大化價值，而不是建造對租户和員工有吸引力的建築。

當高質量建築短缺時，這並不那麼重要，但現在佔用者將有更多選擇。隨着科技公司開始出售他們不再需要的空間，租金也將受到下行壓力。JLL表示，都柏林的過剩空間創下了歷史新高。

Salesforce公司，繼續招聘，正在考慮在北碼頭轉租8萬平方英尺，據知情人士透露。該公司拒絕置評。

愛爾蘭中央銀行最終將安格洛愛爾蘭大樓重新開發為自己的總部，正在尋求在一處物業轉租約10.5萬平方英尺的辦公空間，同時也在該地區出售一些空間，一位發言人表示。

2010年房地產市場崩潰時，盎格魯愛爾蘭銀行總部的未完成建築工程。愛爾蘭中央銀行現在佔據了這個地點上的一棟建築。市場下一步走向存在巨大不確定性。愛爾蘭聯合銀行的基本情況是今年商業地產價格下跌2.5%。競爭對手愛爾蘭銀行集團預計價格會大幅下降11%。

愛爾蘭聯合銀行去年已經承擔了一筆描述為“大額損失”的3.27億歐元（3.55億美元）費用，其中一部分與辦公室有關。對於信用風險增加的房地產和建築貸款翻了一番，達到了28億歐元。該貸款人認為，大部分衰退已經發生，愛爾蘭聯合銀行的發言人表示，如果今年晚些時候貨幣政策放鬆，從2025年開始可能會有一些小幅復甦。

房地產專家表示，市場至少需要兩年時間才會出現上升，但隨着新建築項目的減少，未來需求將使擁有綠色認證的最佳建築物的業主受益，尤其是在削減二氧化碳排放目標之前。

“在中期內將會有需求，但只會是更小的批量以適應新常態，”Lisney的高級總監Aoife Brennan表示。“ESG承諾也將起作用，因此需求將集中在高質量、節能建築上。”