挪威1.6萬億美元基金轉向開發英國標誌性物業-彭博社

倫敦美國銀行公司的辦公園區，於4月22日。攝影師：Jason Alden/Bloomberg挪威1.6萬億美元的主權財富基金在超過十年前開始了在倫敦的一場炫目的房地產購買狂潮。現在，他們正試圖找出方法來保持其中一些日益陳舊的標誌性建築的光彩。

首先，挪威銀行投資管理正在涉足開發項目，為其英國投資組合中一系列重要租約到期做準備。

該基金已經收回了美國銀行公司在倫敦的辦公園區的一部分，進行全面改造。這可能是回答更大問題的前兆，即當該銀行選擇在2032年主要租約到期時完全搬離時會發生什麼。

“這為我們提供了寶貴的見解和研究，”邁克爾·卡特，NBIM的高級資產經理在一次採訪中表示。“我們正在深入研究那座建築，它的結構與主要美國銀行大樓相同。”

這是倫敦正在上演的一個現象。首先是脱歐，然後是大流行病，現在是更高的利率 — 所有這些事件都擾亂了高端房地產投資者的計劃。在地面上幾乎沒有人的海外基金被迫考慮對一些建築進行復雜的重新開發，其中一些他們本來期望在租約到期之前很久就出售，從而降低了其價值。

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與許多擁有龐大資金和較小房地產團隊的主權投資者一樣，挪威國家投資基金（NBIM）最初的目標是與成熟玩家合作或購買長期租約的優質建築物。這些低風險的建築通常需要很少的管理，使得沒有房地產投資記錄的基金能夠在不必僱傭數百名資產經理的情況下擴大大型投資組合。

但是，從NBIM收購以來已經過去了十年，美國銀行倫敦總部的租約還剩大約八年，正逐漸接近這樣一個大型佔用者必須考慮是留下還是離開的時刻，因為很難找到足夠大的替代建築物來容納它。

該基金曾考慮出售該建築物，但在2022年夏季俄羅斯入侵烏克蘭和利率上升顛覆了商業房地產市場後停止了這一過程。

“這是一個我們認為如果以某個價格出售，我們將更好地將資金用於其他地方的機會，”卡特説道。“實際上，事情發展對我們不利。我們説沒問題。我們一直很高興擁有這個物業，保留它並執行業務計劃並維持一段時間。”

不孤單

其他基金也面臨着類似的挑戰。

卡塔爾投資局面臨瑞士信貸和滙豐控股有可能搬離各自在金絲雀碼頭的總部的前景。馬來西亞的國家財政局正在對175 Broadgate的前歐洲重建與建設銀行大樓進行全面改造。該機構還擁有One Silk Street，在法律公司Linklaters搬離後將需要進行大規模升級。

NBIM根據政府制定的嚴格投資授權進行運作，允許最多投資7%的未上市房地產。截至三月底，全球未上市房地產投資僅約佔總投資的2%，總額為285億美元，根據最近的文件。英國未上市投資組合約四分之三是合作伙伴關係，其餘是全資擁有的物業。

該基金在2024年第一季度的未上市房地產投資中虧損了0.5%。副首席執行官Trond Grande在上週接受彭博電視採訪中表示，新興的房地產領域，如數據中心和生命科學建築，以及迄今為止一直是基金戰略核心的商業房地產，可能會提供機會。

美國銀行不是NBIM倫敦投資組合中唯一一個即將到期租約的重要租户。亞馬遜公司在附近的Sixty London的協議目前計劃於2028年結束。

雖然那座建築比BofA校園新得多，但亞馬遜是否會續租還不確定。在辦公市場因大流行病和不斷增長的環境需求而被顛覆的情況下，辦公市場的變化速度意味着即使是相對年輕的建築物，如果公司選擇不續租，仍然可能需要大量工作來吸引租户。

碳足跡

在20 Giltspur Street——BofA已經搬空的空間中，該基金正在嘗試旨在減少項目碳足跡的技術，包括整體提升樓層以重複使用鋼框架同時創造額外空間。這是自2011年初在倫敦簽署首個房地產交易以來，NBIM直接在英國進行的首個重大開發項目之一，當時它購買了皇家地產公司Regent Street物業150年租約的25%股權。

該項目於2022年10月獲得批准，包括增加約25,000平方英尺，以創建一個可出租的面積略小於90,000平方英尺的物業。位於2 King Edward Street的美國銀行美林金融中心可供租賃的空間約為500,000平方英尺。

卡特表示，ESG是“建築技術和規格中變化最快的領域之一”，並補充説倫敦的工作與該基金在巴黎的工作相呼應，該基金在那裏擁有香榭麗舍大街上下的建築。

“顯然，整個倫敦都面臨着巨大壓力，”他補充説。“更多的壓力是重複使用而不是更換。”

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NBIM，成立於1990年代，用於投資挪威的石油財富，此後還在牛津街、梅費爾和城市金融區增加了資產。僅在英國，目前的持有量約為45億英鎊（56億美元）的未上市房地產。

“自2019年以來，我們一直在尋找更多在倫敦的投資機會，但並沒有真正看到合適價格的機會，”NBIM英國房地產團隊的高級投資經理馬修·費洛斯説。“我在希望和期待之間，希望今年能購買更多。”

該基金最近的英國購買是在2022年10月，當時以9020萬英鎊購買了劍橋的一家生命科學物業的49%股權。

卡特爾表示，從被動長期收入物業的所有者轉變為積極管理者是自然的轉變。

“我們有資金投資我們的資產，並始終希望成為積極主動、實踐投資者，”他補充道。

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