倫敦、巴黎、紐約的空置辦公室問題正在惡化——彭博社
Jack Sidders
倫敦的金絲雀碼頭商業、購物和金融區。
攝影師：Jason Alden/Bloomberg
在倫敦的金絲雀碼頭，滙豐銀行正在退出，而瑞士信貸可能很快也會跟進。德卡銀行已決定離開法蘭克福的老舊摩天大樓，而巴黎的拉德芳斯正在陸續失去租户。
歐洲的高層金融區受到了席捲全球辦公市場的動盪的重創，隨着空置率飆升和估值暴跌，痛苦將進一步加劇。
銀行和其他主要租户正尋求使辦公室更具吸引力，作為疫情後的重置的一部分，他們不再選擇模仿華爾街的巨大玻璃和鋼鐵塔，而是選擇更靠近商店和餐廳的地點的較小場所。這也反映了銀行的需求正在發生變化，因為遠離批發交易意味着不再需要在金融危機之前氾濫的大面積樓層。
法蘭克福金融區中心左側的德國商業銀行總部。三星在過去一年試圖出售這座塔樓但未成功。攝影師：Alex Kraus/Bloomberg這一趨勢意味着像倫敦的梅菲爾和巴黎的第七區（埃菲爾鐵塔所在地）這樣的社區正在蓬勃發展。相比之下，像金絲雀碼頭、拉德芳斯和法蘭克福美國風格的市中心這樣的超大型金融中心正面臨巨大的、高風險的投資，以避免成為鬼城。
穆迪公司可能是下一個要搬離金絲雀碼頭的主要租户。據瞭解情況的人士稱，這家評級機構已經委託經紀商高誠地產諮詢有限公司就新場所的選擇提供建議，新場所的面積可能會比目前的基地小近三分之一。
“對於這些單一文化區，我們將會看到它們隨着時間的推移而改變，”黑石集團全球房地產聯席主管凱瑟琳·麥卡錫在一次採訪中表示。她説，它們需要吸引更廣泛的租户，並演變為更多的工作、生活和娛樂的混合體，“這可能需要很長時間，對於擁有這些資產的人來説可能會有些坎坷，”她説。
金絲雀碼頭搬離
主要辦公室租户正在離開倫敦第二大金融中心
資料來源：彭博新聞編制的數據；OpenStreetMap 貢獻者
注：*業主長基違約。†計劃中的翻新將使總面積擴大至20萬平方英尺。‡已租賃但目前空置。
為了振興現有社區，決策者們正在打破幾十年來嚴格規定每個區域只能有特定建築用途的規劃。倫敦市——傳統上專注於辦公空間——已經增加了更多餐廳，現在旨在將舊建築改建為酒店，而紐約則推動住宅改建。
城市規劃長期以來已經轉向混合使用空間，將住宅、零售和辦公室與公共服務設施結合在一起。 “15分鐘城市”概念要求人們的日常需求在離家很近的地方就能滿足。歐洲所有新的重大發展項目都遵循這一趨勢的某些方面 — 從巴卡比（位於斯德哥爾摩外圍）和埃利尼孔（靠近雅典）到柏林的泰格爾機場重建和米蘭前博覽中心。
金絲雀碼頭空置率自2006年以來最高
倫敦核心碼頭區和金絲雀碼頭地區的季度空置率
來源：CoStar Group
高層區的復甦變得越來越緊迫，這些區域在千禧年之交左右達到鼎盛時期。根據CoStar Group的數據，巴黎郊區拉德芳斯（La Defense）的空置率在第一季度末達到20%，而巴黎市中心的空置率為3%。金絲雀碼頭約有15%的辦公空間處於空置狀態，遠遠超過倫敦西區的6%的空置率，房地產數據提供商的數據顯示。
法蘭克福的情況也類似，那裏的空置率是柏林和慕尼黑的兩倍。德國金融中心有超過100萬平方米的空置空間。這相當於法蘭克福最大的辦公樓Commerzbank大樓的八倍多。而德卡銀行將搬遷至的新Four綜合體也加劇了競爭。
Dekabank已決定離開法蘭克福所謂的Mainhattan中的老化摩天大樓。攝影師：Alex Kraus/Bloomberg“我們都不想在一個只有Pret a Manger的辦公區工作，”房地產公司JLL的EMEA辦公室負責人Chris Staveley説道，指的是英國三明治連鎖店。“房東們在考慮最終用户方面進展緩慢。”
在拉德芳斯，Tour Eqho的業主們面臨着緊張的等待，看看幾乎佔據了該建築物60%的KPMG是否選擇搬離。這家會計公司拒絕就明年是否打算利用中止租約的選擇發表評論。時機非常微妙，因為用於購買該建築的貸款將於2026年到期，而建於1988年的40層塔樓即將進行升級，該建築因其獨特的形狀而被房地產經紀人戲稱為“小便池”。
拉德芳斯空置率創下新紀錄
巴黎商業和金融區的季度空置率
來源：CoStar Group
擁有法蘭克福兩座最大建築物——Commerzbank和Trianon大廈的韓國投資者正在嘗試在以高於疫情前價格購買這些建築後進行再融資。作為擔憂的跡象，三星在過去一年已經嘗試過一次出售Commerzbank大廈但未成功，儘管德國第二大上市銀行的租約還剩八年。
這些區域的衰落命運引發了一個難題，即如何處理銀行留下的老化龐然大物。這些建築的規模使它們的翻新成本極高，即使業主們願意支付升級費用，對於這些空間可能存在的需求水平也是不確定的。
法蘭克福空缺自疫情以來上升
德國銀行中心的年度空置率
來源：CoStar Group
在金絲雀碼頭的加拿大廣場20號，風險已經變成現實。這座12層樓的建築現在已經落入接管者之手，因為其中國業主未能償還2.655億英鎊（3.42億美元）的貸款。據瞭解計劃的人士稱，升級這座幾乎空置的塔樓的成本約為1.2億英鎊。
考慮到所需的投資和涉及的風險，潛在買家預計將提供的金額遠低於目前擔保該建築的債務的未償餘額，這意味着其可能以遠低於2017年支付的4.1億英鎊的價格出售。
重新規劃的提議包括將空間改建為生命科學公司使用。但是創建實驗室空間可能會更加昂貴，需要增強通風系統，可能需要單獨的管道用於有害氣體。額外的機械設備可能需要更厚的地板板，這意味着這些類型的轉換可能只適用於天花板較高的建築。
潛在買家可能尋求重新規劃加拿大廣場20號的12層辦公樓。攝影師：Matt Lloyd/Bloomberg在街對面，滙豐銀行的全球總部位於加拿大廣場8號，在該銀行決定離開，選擇倫敦金融城的一個較小辦公空間後，面臨不確定性。這座110萬平方英尺的建築需要進行重大升級以符合能源效率規定並吸引新用户。但建築越大，現代化的成本就越高。
應用與擬議的20加拿大廣場項目相似的每平方英尺成本，升級滙豐銀行的45層大樓將耗資約2.5億英鎊。問題是，即使金絲雀碼頭的翻新建築也在苦苦掙扎，這樣的工程最終是否會有回報。最近完成的YY大樓——對位於該地區地鐵站外的湯姆遜路透總部進行的全面改造——尚未吸引到租户。
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滙豐銀行已決定離開他們在8加拿大廣場的全球總部大樓，中心。攝影師：霍利·亞當斯/彭博社這與幾公里之外的高檔梅菲爾區的情況形成鮮明對比。去年，黑石公司在伯克利廣場簽署了整個新開發項目的租約，甚至在施工工作尚未開始之前。該公司最早將於2028年搬入。
對於像卡塔爾投資局這樣的資本充裕的房東來説，重新裝修一座龐大的塔樓的成本和風險代表着一項重大投資，該機構控制着8加拿大廣場，並與布魯克菲爾德公司共同擁有金絲雀碼頭集團。在這座21年曆史的滙豐銀行大樓上，主權財富基金正在規劃包括共享禮堂、將部分建築改造為實驗室空間以及保留部分作為辦公室在內的各種用途。
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公平地説，金絲雀碼頭集團至少在過去十年裏一直在為金融後的未來做規劃。2012年，該集團任命建築師特里·法雷爾（Terry Farrell）為附近的一個地塊制定總體規劃。即便在那時，要求是它應該有一種非常不同的感覺，幷包括住宅。
該計劃使發展更接近成為一個15分鐘城市，金絲雀碼頭現在擁有近150個餐飲場所、五個購物中心、醫生診所，甚至一所學校。該地區的餐館和商店週末繁忙，最近開通的伊麗莎白線路——通過倫敦市中心連接希思羅機場——改善了交通便利性。
倫敦金絲雀碼頭現已有公寓可供租賃。攝影師：Jason Alden/Bloomberg但是，這種漸進式的改造對於在疫情之前以低廉價格購買資產的國際投資者來説可能為時已晚。他們現在面臨着沉重的再融資和升級負擔，如果沒有耐心的資本和當地的專業知識，他們可能會陷入困境。
“我經常被問到，為什麼我們在現場有人員，”加拿大安大略省市政僱員退休金制度的房地產部門牛津地產（Oxford Properties）歐洲和亞洲執行副總裁喬安妮·麥克納馬拉（Joanne McNamara）説。“這就是為了管理這種風險。對於一個資產的大賭注，無論是在拉德芳斯還是其他地方，都是關於股票選擇。”