Blackstone、KKR 抵押貸款房地產投資信託（BXMT、KREF）面臨辦公樓貸款惡化問題 - 彭博社

房東面臨着某些市場對辦公空間需求減弱的情況，遠程辦公的興起使情況變得更加嚴峻。

攝影師：Patrick Bolger/BloombergBlackstone Inc. 和 KKR & Co. 抵押房地產投資信託正在應對隨着利率上升和需求疲軟導致房產價值下降的惡化的辦公樓貸款問題。

Blackstone Mortgage Trust Inc. 在第一季度下調了13筆貸款，其中7筆由美國辦公樓支持，並且根據週三的收益報告和電話會議，該公司接管了加利福尼亞州山景城的一棟辦公樓的法律所有權。KKR Real Estate Finance Trust Inc. 表示，其監控名單上的8筆貸款中有3筆是辦公樓債務。

“我們繼續應對持續的信貸週期和辦公樓價值的重置，” BXMT首席執行官Katie Keenan在週三的收益電話會議上表示。“恢復需要時間，在這個過程中還會有額外的準備金和損失，正如我們在本季度看到的那樣。但BXMT已經做好了在這一時期中航行的準備。”

隨着借款成本上升對估值產生影響，辦公樓物業受到重創。房東還面臨着某些市場對辦公空間需求減弱的情況，這是遠程辦公興起的結果。但在2023年基本上被凍結後，市場中的交易已經開始回暖。洛杉磯市中心的一處房產售出的價格比2018年的價格低了約52%。

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抵押REIT的貸款挑戰影響了其盈利能力，BXMT和KREF的每股可分配收益在第一季度較去年同期有所下降。週三，紐約時間下午2:28，BXMT的股價下跌了4.9%，至18.19美元，而KREF的股價下跌了2.1%，至9.81美元。

KREF的高管表示，信託基金主要發現了其辦公樓貸款的風險，並一直在努力解決這些問題。KREF的發言人拒絕在盈利電話會議之外發表評論。

“辦公樓行業仍然面臨挑戰，儘管我們現在比六個月前看到更多的流動性，” KREF首席執行官馬特·塞勒姆在週三的盈利電話會議上表示。“在KREF的投資組合中，我們繼續認為我們已經在我們的觀察名單中確定了潛在的辦公室問題，並且不預期辦公樓行業會有進一步的負面評級遷移至觀察名單。”

BXMT的高管表示，抵押REIT正在採取積極的方式處理減值，並且其貸款組合中92%被視為履行。根據其盈利報告，信託基金擁有接近創紀錄的流動性水平，並在第一季度收回了超過10億美元的償還款項。

強勁的經濟和通脹報告推遲了市場對美聯儲潛在降息時機的預期，加大了借款人的壓力。根據BTIG分析師莎拉·巴爾科姆的説法，這可能會使去年獲得一年展期的貸款的再融資談判變得更加複雜，並且在利率仍然較高的情況下可能需要重新談判。

“長期利率上升，對作為浮動利率貸款人的收入有利，但也給借款人帶來了額外壓力，” BXMT的基南在財報電話會議上表示。

但商業地產市場銷售和流動性的回升開始讓形勢變得更加清晰，幫助借款人選擇物業的出路 — 無論是通過銷售、重新融資建築物的債務，還是選擇另闢蹊徑，基南説。

“儘管週期的時機仍將保持動態，” 基南説，“我們相信到2024年將為市場和我們的投資組合帶來更多明晰。”

KKR & Co.為其最新的全球基礎設施基金籌集了110億美元，超過了一半的目標，一位知情人士透露。

這家另類資產管理公司於11月開始為KKR全球基礎設施投資者V籌集資金，目標為200億美元，該知情人士表示，不願透露涉及機密信息的討論。該公司尚未對該基金進行首次封閉。