超級富豪是如何開發自己的房地產市場的 - 彭博社

西棕櫚灘夜景，佛羅里達，美國攝影師：ddmitr/iStockphoto 過去，在任何主要城市中，最昂貴的住房都會以某種方式與城市本身的經濟聯繫在一起。如果一般市場疲軟，高端市場也會疲軟。如果一般市場強勁，那麼高端市場也會強勁。但在紐約、阿斯彭、迪拜、邁阿密等城市，以及其他地方，越來越多的超高端市場存在於一個不同的市場中，富人在這裏揮霍金錢，與當地環境完全脱節。在這些層面上，超級富豪正在參與一場全球的攀比遊戲，價格更高，反而會使某個物業變得更加誘人。在這一集中，我們與ten31 Media創始人Hiten Samtani討論了這個市場的發展。我們討論了交易、經紀人、買家以及這個超高端市場的一般經濟情況。我們還討論了品牌公寓的崛起——或者那些帶有梅賽德斯或保時捷標誌的公寓——以及它們如何重塑了房地產格局。本文經過輕微編輯以提高清晰度。

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奇怪的交易：超級富豪擁有自己的房地產世界（播客）

42:19

**播客中的關鍵見解：**為什麼會有那麼多價值數百萬美元的豪華大樓？ — 4:37誰在開發這些房產？ — 6:52這類房產的利潤率如何？ — 7:55市場上的一處價值數百萬美元的房產包含什麼？ — 10:22通過房地產開發增長財富 — 11:53為什麼億萬富翁在同一座城市擁有那麼多房產？ — 12:37豪華房地產市場是否存在週期性？ — 14:22豪華房地產中多少是法治套利？ — 16:16品牌如何改變豪華房地產？ — 19:29豪華開發對當地居民的影響 — 23:58全球豪華房地產市場有多大？ — 25:38豪華市場趨勢面臨哪些風險？ — 29:07加密貨幣是否會影響這些市場？ — 30:45豪華市場中的經紀社區是什麼情況？ — 32:20豪華房地產的下一個趨勢是什麼？ — 33:38

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**Joe Weisenthal (00:43):**大家好，歡迎收聽另一期Odd Lots播客。我是喬·韋斯坦索爾。

**Tracy Alloway (00:48):**我是特蕾西·阿洛維。

**Joe (00:50):**我們最近做了一期關於埃及北部潛在發展的節目。我對這些巨大閃閃發光的超級城市很着迷，其中許多正在中東興建，大量資金湧入這些絕對令人驚歎的摩天大樓、豪華建築等等。

**Tracy（01:13）：**是的，我想我們在那一集中稍微談到過，但這似乎是迪拜的藍圖，看起來正在被複制並在中東各地擴散。經常出現的問題是，這些市場實際上能有多大？在避税天堂中，對於價值數百萬美元的房產有多少需求？答案似乎是 - 比你想象的要多。

**Joe Weisenthal（01:38）：**對我來説，這些城市有點奇怪，因為我從來沒有這種印象，而你曾經住在阿布扎比，所以如果我錯了，你可以糾正我，但看起來似乎並沒有那麼多事情發生，即使當我看到那裏的照片時，像朋友在那裏停留 - 總是顯得有點安靜。我錯了嗎？

**Tracy（01:56）：**我過去描述在阿布扎比生活的方式是，這有點像生活在德克薩斯的郊區，因為，天氣很熱，每個人都開車，你不太會看到人們在街上走來走去。你會在購物中心或游泳池裏花費很多時間。

**Joe（02:32）：**聽起來還不錯。我會接受的。

**Tracy（02:33）：**這是一種不錯的生活方式。但是是的，活動並不是很多，儘管他們已經努力改變這一點，他們開設了博物館之類的東西。

**喬 (02:42):**是的，但重點是，當你看到這些建築中頂層公寓的價格標籤，或者，你知道，這些建築中有多少錢被投入開發，簡直讓人瞠目結舌。

**特蕾西 (02:56):**你看到這些頭條新聞，不僅僅是一個公寓賣了1億美元，而是有五個公寓賣了1億美元。我覺得這是令人驚訝的事情。另一件正在發生的事情，我不知道你有沒有看到，在迪拜他們開了那座梅賽德斯-奔馳大廈。你看到了嗎？

**喬 (03:14):**沒有。

**特蕾西 (03:15):**我試圖[描述它]，這對我來説是一個困難的話題，因為我覺得我的個人品味與這個方向相去甚遠，我甚至不會提到我顯然買不起這些房產的事實。但這是一個有趣的話題。我不知道，它有點閃閃發光。它有很多燈光。如果你看看內部的照片，它非常現代化。非常乾淨明亮，而且可以欣賞到迪拜天際線的壯麗景色。我不確定我是否想住在那裏，但再次，這是一個無謂的問題，因為我永遠也買不起。

**喬 (03:50):**我查了一下，它看起來確實和我想象中的很不一樣 - 我從未去過的地方 - 但我想象中在康涅狄格州偏僻地方的你的房子是什麼樣子。

**特蕾西 (04:00):**可能是完全相反的。

**Joe（04:01）：**好的。我想更多地瞭解世界各地超級富豪的房地產世界，以及一些城市和這些引人注目的高樓背後的業務。其中一些是漂亮的錐形，有些看起來有點像某種“吉恩卡”塔。

我真的很興奮。我們有了完美的嘉賓。我們將與Hiten Samtani交談。他是ten31的創始人，這是一家新的房地產媒體公司，曾是《The Real Deal》的前編輯總監，對房地產非常瞭解。瞭解房地產的人都説要讀Hiten的文章。非常感謝你來到《Odd Lots》。

**Hiten Samtani（04:35）：**我很高興。謝謝你們邀請我。

**Joe（04:37）：**發生了什麼？所有這些高樓的情況是怎樣的？

**Hiten（04:40）：**思考這個市場的方式是，它不再是一個本地市場。我認為從歷史上看，當我們考慮紐約、迪拜、阿斯彭等地的豪華房價時，我們會在本地進行比較。所以我很久沒有打開經濟學教科書了，但過去有這樣一個概念，叫做本地最大值。

這個概念不再適用。市場已經達到了非常非常高的水平。我不是在談論富人會買什麼，而是在談論比那些富人高出許多層次的人會購買的東西已經融合在一起。這已經成為一個全球化的奢侈品市場的平行宇宙。

**Tracy (05:14):**好的。那麼給我們一些關於這個特定豪華房地產區域的數字示例。因為我們不是在談論可能價值200萬美元的紐約公寓，我們在談論…

**Joe (05:14)**甚至是1億美元。

**Tracy (05:15)**是的，我們在談論價值5000萬美元、1億美元的公寓。最近在交易方面我們看到了什麼？

**Hiten (05:32):**阿里巴巴聯合創始人在億萬富翁大道220號中央公園南區購買了一套頂層公寓，價格為1.9億美元。而一年多前，一名對沖基金經理丹尼爾·奧克僅支付了9300萬美元購買了這套公寓。這就是對這樣一套公寓的100%溢價。

在佛羅里達，拉里·埃裏森以1.7億多美元購買了一座佛羅里達莊園，而之前的買家支付了9400萬美元。所以我們在談論這些超乎現實的數字，你無法追蹤。你無法真正對其進行映射並説‘它每年增長10%’。有時我們在談論一年內價格上漲50%至75%甚至超過100%。

**Joe (6:14):**為什麼會這樣？

**Hiten (6:16):**這是因為，這是一件難以追蹤的事情，因為在這個全球範圍內並沒有真正存在着任何偉大的數據，但似乎正在發生一種新的封建主義，全球億萬富翁現在不再受限於紐約等地，他們開始進行投資組合購物。因此，他們更多地考慮自己的購買，比如‘好吧，我是宇宙的船長，對吧？我想在紐約擁有我的公寓，我在那裏開會。我想在佛羅里達擁有我的莊園。我還想在阿斯彭擁有我的滑雪小屋。而且你猜怎麼着？我願意支付的不僅僅是當地的頂尖價格，我願意支付兩倍。所以在那個市場上我並沒有真正的競爭對手。’

**特雷西（06:52）：**那麼是誰在開發這些房產呢？是有超豪華專家還是現有的普通豪華房地產開發商只是建立了更專業的部門？實際上是誰在做這些事情？

**希滕（07:06）：**是的，關於開發商的一個特點是，他們非常擅長調整自己的投資組合以滿足當前的需求。因此，在許多情況下，那些建造2000萬美元公寓的開發商會説，‘為什麼不去建造5000萬美元的公寓呢？’

在某些情況下，有一類獨特的規格房地產開發商，他們會説‘好吧，世界上有這麼多億萬富翁，他們需要這種產品。讓我去建造吧。’

所以，有一個名叫託德·格萊瑟（Todd Glaser）的人來自棕櫚灘，他剛剛建造了一個私人島，名為塔彭島（Tarpon Island）。這是棕櫚灘唯一的私人島嶼。他以8500萬美元購買了這塊地產，然後在顯然添加了大量裝飾後，將其列為1.85億美元。我們談論的是水域前線長達1300英尺。

**特雷西（07:55）：**這種類型的房產利潤率如何？因為我想象中總會有一個建造這些東西的成本上限。因此，如果你只是以更高的價格出售，可以推測利潤率會越來越高。這可能是推動這種活動的部分原因。但是，我不知道，我很高興我的天花板不會倒塌。因此，對於那些可以提高建築成本的千萬富翁來説，可能存在一些非常昂貴的選擇，但我想利潤率是推動這一切的部分原因。

**Hiten (08:26):**邊際利潤是不可思議的，對吧？如果你做對了，你可以賺取高達60-70百萬美元，但你必須考慮到不可思議的風險。你在持有一棟特殊的房屋，希望有買家願意購買。你花了大量資金購買房產。還有特殊的，你知道，持有成本，融資成本，建築成本。

我們看到過一些相當糟糕的失敗案例。洛杉磯就是一個很好的例子，有一個叫做Nile Niami的人試圖以5億美元的價格出售一棟房屋，他稱之為‘The One’，然而一次又一次的被迫執行，我想他幾乎失去了他的整個帝國。

**Joe (09:03):**Tracy，你有看過那部紀錄片嗎，The Queen of Versailles？

**Tracy (09:07):**有。那太棒了。那是當時，美國，或者世界上，最昂貴的房子。是這樣嗎？

**Joe (09:12):**是的。在所有與金融危機有關的各種電影和紀錄片中，我認為那是最好的一部，因為它真正深入探討了這個人試圖在佛羅里達州建造一座價值半億美元的房子背後的融資鏈，以及如何迅速變化的命運改變了他的能力，最終導致他破產。你知道那個故事的結局嗎？

**Hiten (09:35):**我不知道，我不知道那個故事的結局。但我可以説，開發商在這樣的領域取得的成功越多，貸款人就開始將其視為一種資產類別。因此，如果像Todd這樣的人正在建造一座房屋，獲得40%的利潤，等等，那麼他可能會找到傳統的貸款人。他可能不再需要那種狂野的貸款人。他可能能夠找到傳統的貸款人或合作伙伴來資助這些交易，因為他可以展示 - 創建一種資產類別是非常困難的，但如果你做到了，而且你是第一個或者少數幾個，你可以賺很多錢。

**喬（10:22）：**如果我想‘我想在紐約市買一個漂亮的公寓。’我喜歡我的公寓。它有相當大的空間。有兩個浴室，這似乎對我來説足夠了。然後我有一些朋友有更漂亮的地方，有些人有後院，你知道，那也很不錯。但是當我們談論價值5000萬美元的房產時，裏面有什麼？如果你想賣給那個市場，它必須具備什麼？

**希騰（10:47）：**嗯，尺寸非常重要，對吧？很多這些住宅，如果你在談論公寓，我們看的是室內面積5000、7000平方英尺，還有幾千平方英尺的室外空間。私人電梯通常是標配。然後根據市場的不同，情況可能會變得非常瘋狂。

**喬（11:04）：**説得更多，繼續！最瘋狂的是什麼？告訴我們一些瘋狂的市場。

**特蕾西（11:08）：**是的。讓我們過過幸福的癮。

**希騰（11:08）：**有些市場有直升機停機坪，例如，有些住宅有直升機停機坪，有些可能不是可用的直升機停機坪，但是億萬富翁有時想要一個直升機停機坪。海濱生活至關重要。

而且一些億萬富翁往往會發生的情況，我認為這個投資組合購物點非常重要 - 拉里·埃裏森，馬里布，他在90年代末或2000年初購買了他的第一個房產。從那時起，他已經購買了35個地塊。

所以當你在豪華房地產上花錢時，你不僅有能力影響房屋，還有整個地區的景觀。所以他實際上負責改變了馬里布的零售結構。所以不要只考慮房屋，也要完全考慮該地區的情況 - 這很重要。

**Tracy (11:53):**哦，那很有趣。所以如果你是億萬富翁，你可以在某個特定領域進行投資，然後開發那個地區，預計會在你的投資上賺更多錢？

**Hiten (12:03):**絕對。肯·格里芬在邁阿密所做的事情可能就是一個很好的例子。他一直在購買，他説是為了他媽媽，但可能是為了他自己，一座又一座的標誌性豪宅。

現在把那個投資組合整合在一起。關於山頂之王的事情，你們比我更清楚，就是你是山頂之王，直到下一個山頂之王出現，對吧？所以肯·格里芬是邁阿密的阿爾法公民。猜猜最近誰出現了？傑夫·貝索斯，對吧？

**Joe (12:29):**哦，是的。

**Hiten (12:29):**傑夫·貝索斯昨天剛花了，我告訴你，喬，我想是9000萬美元，在印第安克里克的一座豪宅，這是他在那個地區的第三次購買。

**Joe (12:37):**從億萬富翁的角度來看，這些宇宙之王，擁有邁阿密、迪拜、倫敦、紐約、馬里布和夏威夷各處的房產，為什麼要在邁阿密有三處？

**Hiten (12:52):**我認為這很大程度上是新封建主義，對吧？好吧。你試圖在一些世界上最令人垂涎的市場中建立這個巨大的土地儲備。同時，我們也不能否認 - 這裏也有一些比大小的元素，對吧？肯定有一點。

**Tracy (13:07):**對不起，‘schnitzel’ 測量？

**Hiten (13:08):**看，我不知道彭博社有多審查。這是我選擇的。我認為這裏有一種互相超越的元素。所以，如果肯·格里芬去買了一棟價值6000萬美元的房子，猜猜看？你會看到像貝索斯這樣的人進來。

我認為迪拜是一個很好的例子。如果我能進入一個具體的例子，順便説一句，我在那裏長大，所以以後我們可以談很多事情，莫（穆克什）·安巴尼，印度大亨，進來買了一棟房子，我相信是8000萬美元。創下了紀錄。這是棕櫚島，就是那個人工島嶼。特蕾西，我肯定你可能去過那裏。

所以他支付了8000萬美元，將記錄提高了一倍。幾個月後，一些神秘買家進來，支付8300萬美元買了一棟房子，也在棕櫚島。現在像安巴尼這樣的人，這對他們來説並不太好。所以幾個月後，他又回來，在棕櫚島上支付了1.63億美元買了另一棟房子。所以我認為這並不總是[關於]投資。可能只是像‘嘿，我就是這個人’。

**Tracy (14:08):**既然你提到了棕櫚島，我是説這幾乎是最早的極端豪華開發，還有一個是像地球一樣的形狀的是哪個？

**Hiten (14:18):**是的，它就叫做‘世界’。但那變成了所有龐氏騙局中的龐氏騙局。

**Tracy (14:22):**是的。所以這正是我要問的。我是説，棕櫚島，那些房產支付的價格令人瞠目結舌。‘世界’也是一樣，但後來一切都崩潰了。在那些豪華房地產市場，至少在迪拜，發生了一次大崩潰。然後它又回來了。這些市場還是循環的，還是我們已經超越了那個水平？

**Hiten (14:44):**很難説。這是一個很好的問題。很難説。在像邁阿密或迪拜這樣的市場中，我們只是在看一個野貓式的情況，還是還有其他因素？

一個可能給我們一些背景的統計數據是：在2021年之前，迪拜每年都會有四筆2.5億美元及以上的交易。到了2023年，我們有了56筆。那麼，我們作為，你知道的，勢利的紐約人，應該怎麼看待這個市場，它是否有潛力？

我認為曼哈頓市場很長一段時間以來一直負責大部分1千萬美元以上的銷售額。很難計算這些數字，因為再次強調，沒有這方面的資料庫。但我想那個比例已經大幅下降。而且，正如你所説，在這些奢侈市場中，人們普遍認為，在迪拜或阿聯酋一般情況下，如果沒有法治，沒有一些救濟措施，就會出現一些與信用和債務相關的問題。

我認為那裏的政府，值得稱讚的是，一直在採取一些非常有力的措施，確保這個市場應該像其他市場一樣運作，法院應該有救濟措施等等。所以我認為，總會有一些騙局，比如“世界”。

但是關於棕櫚島的你的觀點，儘管市場一度崩潰——我給你一個個人經歷。我的一個叔叔很久以前在棕櫚島上花了150萬美元買了一棟房子，或者類似的，150萬美元或者更少。最近，他搬出了自己的房子去租了別處的別墅，因為一個俄羅斯人每年願意支付他購房價的三分之一作為租金。所以這給你一個小小的想法[…]

**喬（16:16）：**那是一個很高的資本回報率。就是這樣。但實際上，我很高興你提到了法治，因為這是我接下來想要談論的話題，就是，看，有些地方真的很不錯，比如阿斯彭。我從來沒去過那裏，但我肯定如果你喜歡滑雪，那裏肯定很不錯。我喜歡邁阿密。從某些方面來説，那裏也很不錯。紐約，顯然是世界上最偉大的城市。

但你知道，當你考慮到極端財富，特別是在某些法治不夠完善的國家，或者在那裏，也許如果你得罪了領導人，你可能會面臨沒收的風險。所以，你知道，也許中國的超級富豪或者俄羅斯的超級富豪等。

他們可能想要保護一部分財富的方式之一就是把錢存入外國銀行賬户。但顯然這是有限制的。而且這並不總是輕而易舉的。這到底有多大程度上是關於，或者説有多少資金流動實質上是，我不知道，法治套利，也就是説，你能把多少財富轉移到一個更或多或少有可預測規則的體系中？

**希騰（17:20）：**房地產一直是一個非常寬鬆的KYC類型市場，對吧？所以根據你的觀點，我認為資本外逃絕對是一個重要的事情。我們看到烏克蘭戰爭爆發後，迪拜房地產市場就完全起飛了。很多俄羅斯人，我想説，以俄羅斯為鄰或哈薩克斯坦等，很多資金流入迪拜，因為阿聯酋對這場戰爭中的任何人都採取了非常不干涉的態度。

所以結果非常好。我們之前談到的例子，就是阿里巴巴的聯合創始人，如果你還記得另外一個人，他有一段時間消失了。對，傑克·馬，他有點，不是消失了，而是失寵了。

**特蕾西（18:00）：**他確實消失了，是的。

**希滕（18:01）：**我不知道約瑟夫·蔡在想什麼，但我想他願意支付已經是一個瘋狂價格的220中央公園南部的兩倍，其中很大一部分是基於這個。

**喬（18:16）：**特蕾西，讓我想到一個問題，高價格本身是否成為賣點的一部分。因為價格越高，市場就有更多的能力消耗你的流動財富。

**特蕾西（18:28）：**哦，是的，絕對是。我認為這是其中的一部分。有趣的是，這段對話讓我想起了什麼。你們還記得阿里夫·納克維嗎？來自阿布拉吉？**喬（18:37）：**那是誰？

**特蕾西（18:38）：**所以阿布拉吉曾經是世界上最大的私募股權基金之一，專門從事新興市場，總部位於迪拜。基本上他們破產了，而阿里夫，我想他仍然因欺詐受到起訴，並被引渡到美國，或者曾經被引渡。

但是，當所有這些發生時，我在阿布扎比，我寫了很多關於這個的文章。結果證明，阿里夫在迪拜的房子，阿里夫的房子，與一羣獨裁者的房子在同一條街上。他們都搬走了，我記不清具體是哪些，但想想非洲獨裁者。他們都在這個特定的社區購買了房產，很可能是我們現在正在談論的原因。

**Hiten (19:25):**巴基斯坦前總理佩爾韋茲·穆沙拉夫也在那裏有一座房子，所以這是有道理的。

**Tracy (19:29):**我想問的另一件事是，在介紹中，我提到了迪拜的梅賽德斯-奔馳大廈，這似乎也變得越來越普遍，即品牌豪華房地產的概念。我必須説，當我想到品牌房地產時，我通常想到的是佛羅里達的瑪格麗塔維爾退休社區。但這是另一個層次，似乎變得越來越普遍。那裏到底發生了什麼？

**Hiten (19:56):**我認為，全球有近200個活躍的品牌公寓項目。其中40%位於北美，然後分佈在迪拜等地。

我相信發生的事情與我之前提到的全球財富分散有關。因此，來自紐約的億萬富翁瞭解第57街。他們可能不瞭解棕櫚島是什麼。他們可能瞭解卡瓦利、梅賽德斯-奔馳或布加迪是什麼。因此，圍繞已知品牌聚集起來，通過依附豪華品牌來創造合法性和獨家性。

**Joe (20:33):**這非常有趣。所以梅賽德斯品牌成為一種方式，就像，嗯，我知道梅賽德斯生產的東西很好。他們非常注重品牌形象。他們可能不會把自己的名字貼在一些垃圾項目上。不過品牌的作用是什麼？是在建設過程中嗎？他們有參與嗎？他們有設計嗎？這純粹是授權交易嗎？但他們可能會進行大量審查，談談品牌方面的業務吧。

**Hiten (20:58):**説得對。我會説這並非巧合，很多這些品牌項目都在存在着相當鬆散的建築和缺陷以及訴訟等問題比較嚴重的市場，對吧？所以這種方式可以表明，“嘿，我們和其他人不一樣。”

但是，品牌的作用，我和幾個開發商談過這個問題，其中一個人揭開了這些交易實際運作的面紗。他説，有些品牌會非常注重外立面。他們關心在攝像頭、藝術品和營銷材料上的外觀。

他們會參與其中，他們會和你的建築師一起坐下來，他們會讓你飛到米蘭、斯圖加特或其他地方，然後他們會真正參與其中。其他品牌則更加關注內部。所以，品牌之間的差異真的取決於這一點。

但總的來説，根據交易的結構，開發商支付了介於百分之一點五到百分之三點五之間的費用，以獲得授權使用品牌形象的25年交易，這些交易可以延長。這就是運作方式。所以開發商在處理一切事務。品牌可以選擇要多麼挑剔。這也都在協議中有詳細規定。

**Tracy (22:02):**這些合作伙伴關係實際上是如何形成的？是開發商主動接觸品牌，還是品牌主動接觸開發商？他們是如何相遇的？

**Hiten (22:11):**這方面的先驅之一是一個人，我希望有一天我們能把他請到工作室來，他叫Gil Dezer。他是一位邁阿密開發商，他創造了一個名為保時捷設計塔的東西，這是一個位於南佛羅里達州陽光島海灘的黑色方尖碑式建築，那裏是一個俄羅斯人比較多的市場。

我認為他接觸了保時捷，他們建立了合作關係。 這真的很成功。 然後你就看到了美國這些的巨大浪潮。 在其他市場，品牌是否試圖樹立旗幟然後找到合適的開發商還不清楚。 我不太確定，但總的來説，我想這可能是開發商在推動這個。 你會看到各種各樣有意義的品牌——邁阿密即將出現一個杜嘉班納大樓…

**喬（22:51）：**有道理。 是的，有道理。

**希騰（22:53）：**嗯，當你看到它時，絕對是有道理的。 對於一些有點難以理解的。 迪拜即將建成一座由一個叫做Jacob the Jeweler的傢伙設計的塔樓。 有人熟悉Jacob嗎？

**喬（23:07）：**不。 告訴我們關於Jacob the Jeweler的事。

**希騰（23:08）：**Jacob the Jeweler是這種名人珠寶商，以那些誇張的作品而聞名，非常華麗，等等。 他與迪拜的一個叫做Binghatti的開發商合作，我想這就是名字。 他們還在建造梅賽德斯大廈，他們正在共同建造一些東西。 所以，其中一些——我不知道它們會怎麼樣。

**喬（23:25）：**你説了多少？ 世界上正在建造200座？

**希騰（23:27）：**它們不到200座，略少於200座。

**Joe (23:29):**喬：那麼Dolce & Gabbana…

**Hiten (23:30):**希滕：Dolce & Gabbana，奔馳，我相信還有一個卡瓦利塔。Surfside將會有一個由迪拜另一家名為達馬克的巨大開發商建造的卡瓦利塔。上帝啊，我確定還有一個芬迪塔。賓利也有一座塔。阿斯頓·馬丁住宅。

**Joe (23:48):**喬：太神奇了。

**Hiten (23:48):**希滕：Cipriani。

**Joe (23:49):**喬：真的嗎？賓利塔。我對這些一無所知。

**Hiten (23:53):**希滕：Casa Cipriani。然後顯然還有更傳統的

**Tracy (23:57)**特蕾西：Casa Cipriani。哦，天啊。

**Hiten (23:58)**希滕：麗思卡爾頓，所有這些。

**Joe (23:58):**喬：哦，賓利塔看起來會很漂亮。2026年。當我還是個孩子的時候，我經常在聖誕節期間和家人一起在陽光島度假，那時看起來完全不像現在。事實上，那些八十年代的明信片真的有點令人難過。

這就像，你知道的，人們談論的是什麼是新生，這就像是新生的類固醇，對吧？就像，當一個社區或一個地區突然成為億萬富翁的競爭場所時，對當地社區或那些一直住在這些地區的人有什麼影響呢？

**Hiten (24:31):**希滕：嗯，我認為我們有一個更近距離的例子，對吧？漢普頓曾經是什麼樣子，現在又是什麼樣子。所以有兩種看法。一種是，我們所知的生活在那些市場完全扭曲了。如果你在迪拜的某個地方，你現在支付的房租是五年前的兩三倍。不可否認。

在另一方面，如果你是那些地方的房地產所有者，你可能賺了很多錢。所以我的意思是，我們反對的是什麼樣的改變？我們反對資本主義嗎？這是一個哲學問題。但是，是的，在許多市場中，邁阿密的可負擔性達到了歷史最低點，對吧？

這是一個一再提出的重要問題。租金在過去幾年裏上漲了40%左右。我認為現在有一些軟化，但對於普通人來説，不是你，而是普通人，生活比以前艱難得多。

**特蕾西（25:38）：**我想回到我們在開頭提出的問題，那就是，顯然有很多人從超豪華市場中賺了很多錢。顯然，我們已經看到有人努力複製迪拜模式，特別是在中東，但你知道，現在也有一些其他地方在嘗試。這個市場有多大？每個人都有機會嗎？我們可以在中東擁有多個閃閃發光的卡瓦利品牌城市，並有足夠的百萬富翁來填滿它們嗎？

**希滕（26:13）：**這是一個令人難以置信的問題，因為我認為你必須在一個城市中有一個基本的吸引力水平才能使其成功。所以像吉達或AlUla這樣的地方，就是他們試圖建造的沙特阿拉伯的那座城市，在他們可以嘗試提供這樣一座塔之前，還有很長的路要走，對吧？

但就你提出的更廣泛的觀點而言，世界上的財富如此之多，富人只是變得更加富有。Knight Frank有一個統計數據，他們將超高淨值定義為3000萬美元及以上。這一數字在一年內增長了4%。世界上有60多萬這樣的人。而且，他們不再侷限於他們當地的市場。所以，如果你把它想象成一個億萬富翁對沖基金巨頭，厭倦了在紐約東奔西走，他們有更多選擇。

就從零開始建造新城市而言，這確實很困難。迪拜有着作為一個商業中心的歷史。我認為邁阿密，如果説有什麼的話，是一個更有趣的例子，它從一個美國度假勝地的邊緣地帶發展成為這個全球中心。它一直吸引着來自委內瑞拉和拉丁美洲的不正當資金，但現在我們正在看到一些非常不同的東西。

**喬（27:19）：**讓我們回到房地產市場的這個概念。我的意思是，回顧幾年前，紐約最昂貴的房產仍然與紐約市的房地產市場有某種聯繫，對吧？就像這是舊範式，你知道，在紐約內部有這種光譜。

現在的想法是，這是全球的。因此，紐約市最頂尖的房產，或者邁阿密最頂尖的房產，不一定必須與當地市場有周期性或價格上的聯繫。但這是否只是與過去這些市場運作方式的明顯分野？

**Hiten（27:58）：**我認為是的，我認為這將隨着時間在數據中得到證實。但假設你從曼哈頓開始，我記得的最高紀錄銷售是這位化肥億萬富翁在中央公園西15號支付了8800萬美元。下一個紀錄是由邁克爾·戴爾創造的，他支付了1.004億美元，所以仍然在這個範圍內。

下一個是肯·格里芬，2.38億美元，對吧？那改變了一切。所以我認為的是，如果一個邁克爾·戴爾願意在紐約支付一億美元，而波士頓最貴的房子是3000萬美元，一個開發商可能會想，或者一個贊助商，一個擁有一棟豪宅的人可能會想‘你知道嗎？我可能能讓戴爾支付4500萬[美元]來買這個’，對吧？

所以很難説是什麼時候改變了，但我認為疫情絕對是這一切的催化劑。你會看到數字翻倍。六個月，八個月，一年，你會看到。現在市場的深度是永恆的問題，對吧？會有一些開發商會相應定價，會相應購買土地，會建造和完成公寓和房屋到這個水平，希望找到那個卻從未出現的億萬富翁。

**特蕾西（29:07）：**談論這些數字感覺很奇怪，因為它們與大多數人的日常現實完全脱節。這幾乎就像在談論地產大亨遊戲裏的錢或類似的東西。你剛才提到了疫情，這種趨勢面臨的風險是什麼，或者這種趨勢幾乎感覺像在強化富人變得更富有，他們有更多的錢花在這些事情上，所以我們看到更多這種豪華房產的開發。風險是像疫情這樣的東西嗎，即使你是億萬富翁，也會限制個人的流動性？還是像全球税制改革這樣的東西？

**喬（29:47）：**或者是一些地方對這些事情的憤怒？

**Tracy (29:48):**革命？我不知道。

**Hiten (29:51):**所以我認為對億萬富翁來説，移動性從來不是問題，對吧？即使在疫情高峯期，你也看到Barry Sternlicht在邁阿密海灘度假，還有人們四處飛行。所以我認為這類人羣在移動性問題上有一定的保障。

現在，這些國家絕對可以制定某種定價或税收機制，使這變得更加困難。KYC（瞭解您的客户）是另一個問題。如果某種全球財團説‘我們需要知道這是誰，他們支付了多少錢，以及這筆錢來自哪裏’，但這種事情發生的可能性非常小。

像南佛羅里達這樣的市場，像阿聯酋這樣的市場以及其他希望用這種財富來使自己免受普通人平庸生活影響的國家，他們很不可能串通一氣，制定出某種國際組織之類的東西。

**Joe (30:45):**出於好奇，加密貨幣的規模是否足夠大，可以在這些市場上產生影響？

**Hiten (30:50):**百分之百。我認為有大量加密貨幣資金湧入，絕對是在南佛羅里達，當然還有中東地區。而且波動性--我經常思考這個問題--你需要多少錢才能買得起一套價值4000萬美元的公寓？

**Joe (31:08):**哦是的。公寓費用是多少？那上面的費用呢？

**Hiten (31:10):**嗯，甚至不是費用。我實際上不知道費用。所以甚至不是費用。更多的是關於你需要多少流動資金，對吧？所以當你賺到錢的時候，易得者易失。所以那些在過去一年、18個月裏賺到錢的人，是通過加密貨幣賺到的，即使他們只有7000萬美元，他們也更願意支付4000萬美元。

**Joe (31:31):**有趣。

**Hiten (31:32):**這種門檻是‘是的，你知道嗎？我賺到了錢，一切隨緣’。

**Tracy (31:37):**我猜他們實際上有一整套支持網絡，當他們不在那裏的時候，有人在照看公寓，這似乎佔據了很多時間。

**Hiten (31:46):**是的，我認為圍繞這個新市場的基礎設施很迷人。所以，你會看到現在有經紀人在所謂的“圈子”裏。在阿斯彭滑雪，墨爾本的F1賽車等等。而這就是買家所在的地方，對吧？

他們在追隨，他們已經創造了這種環繞這些人周遊的生活方式。因此，他們經常不僅可以引導他們市場上的交易，還可以將他們與經紀人、物業經理和財富管理人員等聯繫起來。因此，將會有這樣一類新的人，不是億萬富翁，而是百萬富翁，他們的唯一工作就是為億萬富翁的國際房地產投資提供服務。

**Joe (32:20):**我從未去過F1賽車比賽，我對F1不感興趣，但我也覺得只有在我能進入某個億萬富翁包廂的情況下才想去。我不想只是坐在看台上。我只想得到一個非常好的視角。圍繞這一點的經紀人社區，是否有傳統經紀人在建立層次或部門，或者是否有新進入者在某種程度上顛覆傳統行業？

**Hiten (32:45):**這取決於市場。所以在棕櫚灘，由於這種房地產是一種高度親密的業務，你經常需要每天接受來自億萬富翁的20通電話。在像棕櫚灘這樣的地方，傳統上是一個飛地，但並不是一個動態的市場，我認為最近有多少？超過10、20、8、9位數的銷售。我手頭沒有數據。

但在這樣的市場中，老一輩的人正在大展拳腳。比如有一個叫Larry Moens的人，我相信他在過去幾年裏幾乎都是在進行億美元交易的經紀人。然後你有一些新人，經紀人，他們建立了這種結合媒體和全球的基礎設施 - 所以Ryan Serhant，我相信，曾經在棕櫚灘賣出了一筆價值1.2億美元的東西。所以你會看到這些新興勢力進入這些市場，但往往他們會與老手合作。

**Tracy (33:38):**這個趨勢的下一個階段是什麼？所以，你知道，我們談到，從豪華到超豪華。所以也許以前你會有一個非常好的公寓，但現在你有一個帶有直升機停機坪的非常好的公寓，或者以前你有一個不帶品牌的漂亮公寓，現在你有一個梅賽德斯-奔馳公寓或其他什麼。人們下一個競爭目標或目標是什麼？

**Hiten (34:07):**我認為實際上會有一點回歸到根源。我認為鄉村奢華現在將成為一個相當大的趨勢。

**喬（34:13）：**現在你説的更像是特蕾西的語言。你可以住在豪華的鄉村…

**特蕾西（34:15）：**是的，我喜歡這個。

**喬（34:16）：**那是什麼樣子？有沒有例子？

**希滕（34:19）：**所以我還沒有看到符合這種情況的房源，但是一個巨大的老式樹屋。那不是正確的…

**特蕾西（34:28）：**哦。不，我沒有樹屋。

**希滕（34:29）：**但我説的是一間小木屋，比如在一個主要市場，比如阿斯彭，可能當時賣了幾百萬，但現在，猜猜看？傑夫·貝索斯想回歸本源，想找一些大自然。他願意支付大約2000萬美元，對吧？所以我認為——我沒有看到很多這樣的房屋，我真的沒有遇到過——但我認為迴歸本源，農田等等，將會成為一個重要的事情。

**特蕾西（34:54）：**這部分是關於氣候變化的擔憂，對吧？所以你會看到在沙漠地區長大的人可能對在緬因州等地購買大片土地感興趣。

**希滕（35:05）：**是的，這裏正在發生一種令人着迷且可能令人擔憂的封建主義，許多這些人只是在進行令人難以置信的土地儲備購買，現在一些紐約市最大的開發商也是美國最大的地主之一。

**喬（35:21）：**就面積而言呢？

**希滕（35:23）：**是的。跨越蒙大拿、懷俄明等地的成千上萬英畝……

**喬（35:27）：**哦，所以曾經在紐約市做開發的公司現在在進行這種不同的土地積累玩法？

**希滕（35:27）：**絕對。

**特蕾西（35:35）：**他們也會得到税收優惠，對吧？如果他們將土地保留在環境信託中。這是另一種有趣的變化。

**希滕（35:42）：**是的，購買隨機地點的土地涉及很多税收上的花招。

**喬（35:47）：**特蕾西，某個時候，我想做一集節目，我們在傑克遜霍爾時談到過這個問題。我知道這個問題在，我年輕時住在佛蒙特州時也提到過，富人做的一件事就是擁有大量土地，然後他們通過承諾永遠不開發它來獲得鉅額税收減免，這有助於減少税收，但也導致其他人住房短缺。所以我真的看不出來……

**特蕾西（36:13）：**尤其是在傑克遜霍爾，是的。

**喬（36:14）：**是的。所以我真的看不出它如何使每個人受益，除了他們自己，但你知道，我猜這對，據説，對綠色環保有好處。最後一個問題。這個想法非常脱節，這些市場發生了什麼，當我們看到2022年股市出現相當大的下跌時，我們看到加密貨幣崩盤，看到很多科技資金消失。像這樣的其他資產價值出現收縮時，這種活動是否有所減緩？

**Hiten (36:42):**交易量可能在交易數量方面有所下降，但價格點並沒有下降，對吧？所以我提到的很多交易 — Larry Ellison支付了1.7億美元，我相信那是在2022年發生的。Mukesh Ambani支付了1.63億美元，也是在2022年發生的。

所以我認為當你處於這個遊戲的那個層面時，你不會太擔心這個。現在，就交易數量而言，是的，可能會有放緩。我們現在確實看到了放緩，但我想就在我進入工作室之前，阿斯彭也有一筆一億美元的交易。

**Joe (37:14):**好的。這是一次很棒的對話。Hiten Samtani，非常感謝你的到來Odd Lots。

**Hiten (37:20):**我很高興。謝謝你們。

**Tracy (37:21):**謝謝你，Hiten。太棒了。

**Joe (37:22):**真的很有趣。

**Joe (37:40):**Tracy，我想回到佛羅里達州的陽光島，那裏曾經是邁阿密以北的一個非常安靜的地區，看看那座賓利大廈。看起來真的很不錯。

**Tracy (37:48):**嗯。當然，Joe，你去吧。不，我在邁阿密沒有花太多時間，所以我沒有一個很好的參照。這段對話的一部分讓人感到沮喪，因為感覺富人越富，很多財富都是相互滋養的，正如我們所討論的。

所以這個想法是，你建立一個房地產投資組合，基本上可以成為自己的開發商，把資金投入到一個特定區域，看着市場價值上漲，然後也許實現這種收益，購買更多的房產。看起來似乎沒有太多的阻礙。

**喬（38:24）：**是的，不錯。實際上，在很多方面，高價位似乎就是吸引人的地方。因為首先，你有了競爭的因素，你想要超越那些在那個社區購買的億萬富翁。就像‘哦，他們剛剛支付了一億美元，我要支付一億二千五百萬美元。’

然後，你知道，如果你有50億美元或數十億美元，並且你想把它們轉移到國外，並且你想在房地產領域進行投資，那麼去不同地方購買一千棟房子是相當低效的。而如果你有一個，你知道，一億五千萬美元的公寓，那就可以吸納這種能力，解決你需要以一種便宜的方式實現投資組合多樣化的問題，而其他更便宜的地方則無法做到。

**特蕾西（39:11）：**是的，絕對正確。我確實認為税收和資本管制以及這方面的因素肯定是一個推動因素。這也是為什麼我們看到它在迪拜這樣的地方真正起飛，也許在一定程度上在邁阿密也是如此。對於像沙特阿拉伯或阿聯酋這樣的避税天堂，他們似乎沒有太多不想擁有這種特定業務的動機。

**喬（39:35）：**是的，你為什麼要放棄這個呢？

**Tracy (39:35):**是的，確實。就像，這個城市基本上是建立在吸收那種全球財富的基礎上的，他們似乎做得很好。

**Joe (39:45):**我們也生活在一個地區——我們沒有真正深入討論這個——我覺得很多超級富豪，儘管他們取得了成功，事情也進展順利，但他們似乎有一種被害感，一種被冤屈的程度。所以如果有一些城市是圍繞着這樣的前提建立的，即你可以非常富有而且不必為此道歉，甚至可以炫耀，那似乎是有吸引力的。

**Tracy (40:11):**是的。你説得對。就像有很多億萬富翁抱怨他們的税率或抱怨被社會排斥一樣……

**Joe (40:20):**是的，或者人們不轉發他們！

**Tracy (40:22):**沒錯。事實上，你知道，我們可以通過轉發億萬富翁並滿足他們的，嗯，炸肉排的渴望來解決全球房地產危機，就這麼説吧。

**Joe (40:33):**我們就到這裏吧？

**Tracy (40:34):**是的。天啊。

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