紐約市穩定的租金隨通貨膨脹上漲這是好事- 彭博社
Justin Fox
租金指導委員會似乎已經開始努力跟上通貨膨脹。
攝影師：Alex Kent/Bloomberg
特斯拉在全國快速充電樁的份額已經從十年前的90%多下降到約60%。
攝影師：Justin Sullivan/Getty Images
紐約市租金指導委員會本週再次投票允許對租金穩定公寓進行漲價。或者説是嗎？
該委員會暫時支持一年租約的租金上漲幅度在2%至4.5%之間。該範圍的中間值為3.25%。截至3月底的12個月內，紐約-紐瓦克-澤西城大都會地區的通貨膨脹率為3.4%。因此，租金增加3.25%名義上相當於略微下降。
這些數字可能會在接下來的幾個月內發生變化。去年這個時候，我描述了委員會提議的3.5%中間範圍增長為“有史以來第10次連續的實際年度租金下降”，因為當時紐約地區的通貨膨脹率為4.6%。到了6月，當租金變化最終確定時，租金漲幅降至3%，但通貨膨脹率進一步下降至2.5%。因此，這是十年來的第一次實際增長。
紐約市的穩定租金和通貨膨脹
在十年來一直低於通貨膨脹的情況下，租金漲幅現在僅僅跟得上
來源：紐約市租金指導委員會；美國勞工統計局
注：租金漲幅適用於包含供暖費在內的公寓，2024年假定漲幅為3.25%。通貨膨脹是從六月到六月測量的，除了2024年是從三月到三月。
因此，在近十年低於通貨膨脹的租金漲幅之後，租金指導委員會似乎已經開始試圖跟上通貨膨脹。該委員會由市長任命，儘管任期錯開，因此這是由於比爾·德布拉西奧的離任和埃裏克·亞當斯的到任而帶來的政策變化。但要抵消德布拉西奧租金指導委員會對租金漲幅的厭惡所帶來的累積影響，需要比我們迄今所見到的變化大得多。
紐約市最近的租金-通貨膨脹背離
自1969年以來的累積百分比增長
來源：紐約市租金指導委員會；美國勞工統計局
注：租金漲幅適用於包含供暖費在內的公寓，2024年假定漲幅為3.25%。通貨膨脹是每年六月測量的，除了2024年是每年三月測量的。
我在這裏的主要觀點只是在討論租金漲幅時重要考慮基礎通貨膨脹，我不斷驚訝於報道租金指導委員會決定的記者們很少這樣做。但還有一個更大的問題，那就是德布拉西奧時期的租户友好政策是否真的對租户友好。
彭博觀點哥倫比亞抗議者採取了錯誤的投資策略拜登、BP和《深水地平線》的高風險續集英國CEO的薪酬是否太低？問錯了法國工作時間減少，收入增加它們確實導致已經處於租金穩定公寓中的人的租金漲幅較小；美國人口普查局的2023年紐約市住房和空置調查估計該市有996,600個這樣的公寓，佔租賃單位的42%和整體住房單位的27%（另外24,020個單位受舊租金管制制度管制）。這個數字比2021年的1,006,000少，比德布拉西奧上任時的1,030,000少，現在獲得租金穩定租約可能需要支付超過一年租金的經紀費。租金管制可以使現有租户的住房更加負擔得起，但並不會創造更多負擔得起的住房。事實上，它可能會減少供應。
由於多年來低於通貨膨脹的租金漲幅，以及2019年結束了在租户離開時取消高租金公寓資格的做法並限制房東對翻新收費的州法律，擁有紐約市的租金穩定公寓最近變得不那麼具有財務吸引力 —— 2021年2月的彭博新聞調查估計2019年的變化摧毀了750億美元的房地產價值。通過將一種更寬鬆的租金管制延伸到該市的大多數市場租金單位，上個月批准的州預算很可能會進一步降低租賃物業的價值，從而減少私人開發商和房東提供租賃物業的意願。
我間接地是紐約市的房東（我和妻子是擁有我們大樓和幾個租金穩定公寓的合作社協會的股東），所以我在這裏並不是一個公正的觀察者。多年來，我對限制租金增長可以減輕疏離和排擠造成的破壞，幫助城市留住維持其運轉的工人的論點更加同情。但總會有副作用，當你將租金增長控制在通貨膨脹率以下 — 或者控制在包含租金穩定公寓的建築的運營成本增長率以下，紐約市租金指導委員會在截至三月的12個月內估計為3.9% — 負面影響就會增加。
紐約市租金指導委員會的2024年 收入和支出研究 估計，包含租金穩定單位的建築的淨營業收入實際上在2022年增長了10.4%，這是最近可用數據的年份。但這主要是由曼哈頓的增長推動的，那裏的包含租金穩定公寓的建築通常也包含很多市場租金公寓，而市場租金中位數（由米勒·塞繆爾房地產評估師和顧問公司道格拉斯·埃利曼經紀公司估算）在2022年 上漲了16.5%。
與此同時，紐約市包含租金穩定單元的公寓大樓中，運營成本和維護費用超過總收入的比例——“困境建築”，在租金指導委員會的術語中——在2022年升至9.8%，是十多年來最高的。隨着曼哈頓和皇后區在截至3月的12個月內的中位市場租金下降，布魯克林持平，我猜這個比例現在更高了。如果擁有租金穩定公寓成為賠錢買賣，那麼最終你可能會擁有越來越少的租金穩定公寓。
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