紐約的租金正在擠壓年輕和有抱負的人 - 彭博社

Conor Sen

紐約市的夢想並不便宜。

攝影師：Spencer Platt/Getty Images 北美 紐約租房市場出現了根本性的問題。對於在這座城市裏尋找負擔得起的住所而苦苦掙扎的人來説，這並不是什麼新聞，因為空置率已經降至五十年來的最低點。本來可以不必這樣。

當今租房市場的狀況是對當地經濟在疫情期間變化的反應的一份成績單。2021年上半年，飆升的租金和歷史上最低的借貸成本刺激了全國範圍內的公寓建設，特別是在包括奧斯汀、鳳凰城和納什維爾在內的快速增長的大都市地區。但紐約卻並非如此。

快進到今天，像得克薩斯這樣的州出現了公寓的短期過剩，給租金帶來了下行壓力，而紐約的成本卻繼續上漲。這種分化表明，住宅建設的市場力量並不總是有效運作，而解決紐約的住房問題將需要區域規劃改革，以及低利率的幫助。

供應短缺

紐約市的租房空置率是自1960年代以來最低的

來源：紐約市住房和空置調查

擔心的是，機會之窗已經關閉 — 至少在可預見的未來是這樣。

導致奧斯汀等地公寓繁榮的條件可能永遠不會再次出現。來自高成本沿海市場（比如紐約和舊金山）的大量遷移推動了需求增加，並在疫情期間推高了租金。由於美聯儲將利率削減至接近零以抵消新冠疫情造成的經濟損失，融資成本降至最低。公寓估值飆升，公寓房地產信託基金的股價在2021年增長了50%甚至更多，這給開發商帶來了建設的信心。當然，這將導致大量的建築活動 —— 假設開發商能夠找到地塊進行建設。

紐約並沒有經歷同樣的繁榮。部分原因是租户在疫情初期離開城市的現實，這不僅導致了一段時間內租賃需求的下滑，還有了一些文章，比如2020年8月的臭名昭著的“紐約永遠死了”。儘管2021年租金再次上漲，但“氛圍”可能沒有那麼快恢復，開發商和貸款人需要良好的氛圍來着手進行需要兩年或更長時間才能完成的項目。

城市生活

紐約地區的租金繼續年度增長

來源：Apartment List

因此，在2021年末和2022年初租金飆升、利率仍然較低時缺乏建設，而今天在租金高企且空置率創多代低點時也缺乏建設。

放鬆分區標準並簡化許可流程以便更容易、更快速地建設必須成為任何解決方案的一部分。但這很可能不足以導致建設的立即激增。在阻礙奧斯汀建築活動的一些動力學因素也會阻礙紐約的建築活動。由於利率上升和勞動力、材料成本上升，融資和其他成本已經激增。

過去幾年來，公寓房地產投資信託基金一直是表現最差的金融資產之一，因為較高的利率使它們變得不那麼有吸引力，即使在租金不下降的市場，保險等成本上升也擠壓了利潤。放寬的分區標準——一個 艱難的鬥爭——將使紐約成為更有吸引力的建設市場之一，但開發商仍然難以擺脱整個資產類別所面臨的困境。

一個必要的伴侶是較低的借貸成本。這不僅有助於開發商融資項目，也會減輕租户高抵押貸款利率的壓力。紐約這樣的城市的租賃市場通過吸引年輕人開始他們的職業生涯，然後排斥年長的人，他們最終會購買房屋，無論是在紐約市還是其他地方。當購房部分的方程式變得困難時，租賃市場就會受阻，阻止年輕人搬入，或者迫使那些無法負擔住下來的人搬出。

如果利率不下降，今年要關注的一個趨勢與我三年前在一篇專欄中提出的情景相反，當時我認為年輕人應該利用疫情初期租金下降的機會搬到紐約而不是奧斯汀。

今天，考慮到紐約和奧斯汀公寓市場的相對狀態，選擇奧斯汀更有意義。在本月的一次收益電話會議上，公寓房地產投資信託公司 Camden Property Trust 的一位高管表示，紐約人在去年第四季度對德克薩斯公寓的谷歌搜索量同比增長了72%，這表明一些租户正在考慮這一選擇。區域性改革和較低的利率可以在一段時間內緩解紐約的住房短缺問題，但疫情對該市來説是一個錯失的機會。這很可能意味着紐約今年將失去相當數量的居民，而這些居民將前往在條件允許時進行了建設的大都會區。更多來自彭博觀點：

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