棕櫚灘居民擔憂佛羅里達房地產熱潮中的新公寓 - 彭博社
Anna J Kaiser
大使酒店和公寓。
攝影師：Saul Martinez/Bloomberg在棕櫚灘數百萬美元的海濱莊園幾英里外，佛羅里達島上有一種明顯的變化。奢華和魅力讓位於一個安靜的林蔭大道，那裏有中世紀的公寓，住着退休人員和候鳥。
那裏有大使酒店，一家三顆星的酒店，窗外懸掛着空調，電梯裏瀰漫着黴味。在這個國家最富有的城鎮之一，它在長期居民與新富人之間的緊張關係中扮演了更廣泛的角色，這些新富人自疫情以來湧入該地區，以適應富裕的移民。
開發商希望拆除大使酒店和附近的一棟公寓樓，以建造該島近二十年來的第一個新豪華公寓綜合體——他們的律師稱之為“該鎮可能見過的最超豪華的多户住宅項目”。
但他們的第一個計劃引發了鄰居們的憤怒，鄰居們對陽台到游泳池的各種問題提出了投訴。他們並不反對酒店的拆除，只是反對一個新的、龐大的現代綜合體的前景，以及為了適應它而改變的分區法律。
在一次居民會議上，一位居民用自己的話説，他們正在為“保護整個棕櫚灘的特徵”而鬥爭。
大使館的游泳池區域。攝影師：Saul Martinez/Bloomberg面臨的風險，不僅僅是一個酒店的財富，而是一個更大的競爭，旨在為來自東北部、中西部和加利福尼亞的富裕新來者解鎖優質的海濱土地，以建造奢華的建築。如果交易成功，單位售價高昂，許多開發商正等待着手中握有大量現金，收購其他老舊物業，特別是在新的州安全法規出台後，這可能使人們更傾向於出售而不是支付昂貴的升級費用。對於棕櫚灘的富裕但並非超級富豪的居民來説，這意味着潛在的流離失所。
“這是潛在開發浪潮的第一次壓力測試，而這不會是最後一次，”房地產經紀人兼室內設計師Guy Clark説，他在島上更中檔的區域工作，稱為南端。“棕櫚灘已成為美國的摩納哥。這裏是每個人都想去和被看到的地方。”
財富避風港
疫情進一步加劇了棕櫚灘作為財富磁鐵的長期地位。超級遊艇在碼頭上閃閃發光，炫目的蘭博基尼和勞斯萊斯在城裏隨處可見。沿着海岸的主幹道行駛，可以看到唐納德·特朗普的海湖莊園，而不到一英里遠就是保羅·都鐸·瓊斯的 sprawling mansion，剛好在肯·格里芬的巨大海濱莊園的施工現場之後。
這個島嶼——長18英里（29公里），寬不到一英里——長期以來對南佛羅里達其他地區所見的開發類型持抵制態度。開發商不僅受到挑剔居民的阻礙，還受到近50年曆史的嚴格建築規範的限制。
位於棕櫚灘南海洋大道的一座豪宅。攝影師：Saul Martinez/Bloomberg這導致了棕櫚灘新來者的房產短缺，根據 Zillow 的數據，自2019年以來，平均房屋價值已翻倍。在島的南端，帶有地毯地板和油氈廚房的老舊公寓售價可達70萬美元——這超過了該州公寓的中位價的兩倍，但遠低於島上去年年底的 單户住宅中位價 875萬美元。
開發商Cain International和OKO Group，後者為Aman Resorts開發豪華酒店，於2022年以1.47億美元購買了大使館和對面的一棟公寓樓。他們最初計劃建造三棟五層高的建築，總共49個單元。在未能更改該地區的一些分區要求後，他們正試圖通過修改計劃並向棕櫚灘市議會申請個別例外來推進。
開發商在一份聲明中表示：“我們的團隊將根據市議會的意見來確定前進的正確方向，以進一步發展我們的計劃。”並補充説，他們的更新計劃已“受到當地選民的好評。”
鄰近擬建項目的建築物的業主協會反對增加的建築面積和該綜合體現代奢華設施的“強度”，渲染圖顯示有屋頂甲板、噴泉和至少10個游泳池。一位附近的公寓業主在社區會議上發言，表示居民“並不想成為西棕櫚灘”，這個城市就在對面的橋上，在幾年內被新穎的辦公大樓和豪華公寓所改變。另一位則抱怨屋頂游泳池的前景，表示她不想看到“在酒吧上跳舞的女孩”。
鎮議會主席鮑比·林賽表示，居住在該地區的大多數人“根本無法負擔得起這樣的單元，甚至遠遠不夠。”她告訴開發商，他們應該更多地參與當地社區。
“在這裏推進事情——你會遇到很多人會和你爭論一切，”前美林證券債券交易員保羅·霍蘭説，他在大使館旁邊擁有一套公寓已有15年。他大多數時候支持這個項目。“大使館並不是一個吸引人的地方，所以只能變得更好，”他在最近的一個星期四遛狗時説道。
霍蘭指出，新項目可能會提高他公寓的價值，但他也指出，如果這個社區變成億萬富翁的避風港，就像島上的其他地方一樣，他將“不得不搬走”。
新規章
然而，南區的變化可能是不可避免的。所有超過三層樓和超過30年的佛羅里達公寓大樓都面臨着在年底之前的評估，這可能迫使進行昂貴的維修。這是州立法機構在2021年衝浪城災難後通過的一項法律，當時一座海濱建築在泳池甲板處坍塌，瞬間導致大部分結構倒塌，造成98人遇難。
Edgewater House，由OKO集團和Cain International以1.47億美元購買，連同Ambassador。攝影師：Saul Martinez/Bloomberg對於一些公寓協會來説，更新數十年老舊物業的成本可能不划算。棕櫚灘市民協會的一名成員表示，該地區至少有五棟建築因評估問題與開發商進行洽談，考慮被收購。
“市場上已經開始傳出這將成為一個問題，”房地產律師喬·埃爾南德斯（Joe Hernandez）談到這項新法律時表示，該法律要求建築在12月31日之前進行結構評估。“往前看，業主協會的費用將會大幅上升，而一些老舊項目將不得不決定是否值得。”
Ambassador建於1947年。在該物業周圍一英里範圍內，所有公寓大樓至少都有30年曆史。大多數都更老——這條主要是60年代和70年代建築風格的街區是佛羅里達作為退休目的地的遺蹟，居民們在陽光下散步，週四早晨將高爾夫球杆裝入後備箱。
哈維·奧耶，一位代表大使開發商的律師，認為這些物業最終將不可避免地出售給開發商——這一過程被稱為“公寓終止”——並將被改造成他們所提議的現代豪華住宅。
奧耶在一次公開會議上表示：“在後衝浪岸的世界裏，情況是不同的。”他還提到佛羅里達州海濱物業的保險價格飆升是另一個將使現有居民無法承受的因素。“還有一個事實是，在這場後疫情的房地產繁榮中，我們正處於佛羅里達歷史上對水濱房地產的最大需求。”
肯·格里芬正在大力推動擊敗一項尋求在佛羅里達州合法化娛樂性大麻使用的投票修正案。
這位億萬富翁金融家承諾投入1200萬美元反對該提案，發言人齊亞·艾哈邁德表示。該憲法修正案將在11月由選民決定，需至少60%的支持才能通過。