中國的住房危機正在給習近平的國有開發商帶來壓力 - 彭博社
Shuli Ren
大多數人將無法生存。
攝影師：錢來沈/彭博社
中國批評美國處理校園抗議活動的方式。
攝影師：肯特·西村拉/蓋蒂圖片社
在前所未有的房地產市場低迷進入第三年之際，中國國家主席習近平似乎終於開始感到擔憂，引發了量化寬鬆的猜測，並推動了香港上市的中國股票的牛市。
4月30日發佈的中央政治局會議最新公報解釋了投資者的興奮之情。該國最有權勢的24名男性（是的，全部是男性）似乎願意採取不同的方式來解決房地產危機，呼籲協調措施來消化現有的房屋庫存。
容量問題
中國有數百萬套未售出的公寓
來源：彭博社
中央政治局上次提到房地產庫存問題是在2016年中期。隨後出台了大規模刺激措施，以棚户區改造為形式，中國人民銀行釋放了超過3萬億元（4160億美元）的貸款支持。這一舉措使中國的房地產和股市擺脱了低迷。自那時起，北京一直在醖釀城中村改造的想法，習近平實質上是打開了他的第二支大炮。
彭博社觀點更多的豪宅可以幫助解決美國的住房危機中國抨擊美國校園抗議活動Bed Bath從另一個角度發動罷工諾福克南方鐵路首席執行官肖先生倖存下來，但並非沒有警告政治局措辭含糊引發了兩個主要問題。首先，是什麼促使習近平改變態度，他在房地產危機爆發時基本上一直袖手旁觀。其次，這一次國家資金將有多大？
一個可能的解釋是，除了更廣泛的經濟放緩外，中國的房地產問題終於開始影響習近平珍視的國有企業。一年前，國有企業開發商的銷售情況一直在好轉。受到私人開發商留下的未完成公寓的影響，購房者看重國有企業的隱性擔保，即政府會在項目出現問題時介入，併購買他們的公寓。
這種情況沒有持續多久。在開發商不參與的二手房市場上，繁榮。購房者尋找便宜貨，篩選深度折扣的房源。今年4月，兩家頂級國有企業開發商中國海外發展有限公司和華潤置地有限公司的簽約銷售額較去年同期下降了36%。他們的表現並不比私人持有的同行好多少。
習近平的中國
去年購房者選擇了國有開發商的安全性
來源：摩根大通
由於再融資選擇減少，一些準國有企業已經陷入財務困境。以政府支持的深圳地鐵集團有限公司為最大股東（但不是控股股東）的萬科股份有限公司今年成為債務違約的公司。瑞銀集團估計，萬科每月需要280億元的簽約銷售額才能在自由現金流基礎上實現盈虧平衡。儘管在2023年的大多數月份都達到了這一水平，但該開發商今年尚未達到這一水平。
突破自由
萬科每月至少需要280億元人民幣的簽約銷售額
來源：彭博社，瑞銀
萬科的困境可能是即將到來的前奏。國有企業開始出現與私營企業同樣的問題。如果當前的熊市持續下去，它們也可能陷入困境。雞歸巢的時刻終於到來。
誠然，真正的國有企業可能永遠不會違約 —— 它們總是可以通過向姐妹銀行借款進行再融資。然而，這將是昂貴的。由於主要的預售模式，來自簽約銷售的資金 —— 而不是銀行貸款 —— 是所有開發商的最大融資來源。習近平等待的時間越長，他的救助計劃就必須越大。
資金來源
預售是開發商的最大融資來源。銀行貸款要小得多
來源：彭博社
關於政府如何減少供應過剩，已經提出了一些模式。例如，通過城中村改造，地方政府可以從居民手中購買舊房屋，然後居民可以用所得的優惠券購買附近的新房產。另外，中央政府可以建立一個國家收購平台，從開發商手中購買未完成的項目。
無論北京最終採用何種模式，我懷疑很少有援助會流向私營開發商。中國的房地產行業已經發生了根本性變化，即現有住宅銷售將成為常態，就像發達國家一樣。這個行業不再需要數百家開發商。大多數將不得不清算並退出，倖存下來的幾家可能主要是國有企業，因為它們更容易獲得再融資，從而有更多的生存空間。
毫無疑問，國家資金用於購買不受歡迎的房屋將是個好消息。房價可以穩定下來，這將讓中國的中產階級感到高興。國有企業的建築商們將會感到更加輕鬆。但毫無疑問：習近平並沒有在救助私人持有的開發商，他們的現金很可能在持續的房地產復甦之前就用光了。大多數人將無法生存。
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