豪宅税不會改善住房負擔能力 - 彭博社
Matthew Yglesias
有什麼不好呢？
攝影師：喬丹·馮德哈爾/彭博社
美國房主的野火和洪水風險每年缺乏保險達287億美元。
攝影師：大衞·麥克紐/蓋蒂圖片社
慢一點。
攝影師：約翰內斯·西蒙/蓋蒂圖片社從純粹的政治角度來看，“豪宅税”是個絕妙的主意。誰會反對呢？只有住在豪宅裏的富人。
因此，馬薩諸塞州州長莫拉·希利支持豪宅税來為她所在州的更多可負擔住房提供資金，這是進步派在洛杉磯和聖菲通過的計劃，並且正在全國範圍內推廣。儘管芝加哥選民在三月拒絕了一項豪宅税提案，但希利的倡導表明這個想法並沒有消失。
彭博社觀點假裝擁抱多樣性可能會讓你付出代價飲酒與癌症的聯繫被低估了——尤其是女性跨性別兒童的醫療保健值得更細緻的討論南港暴力事件是基爾·斯塔默的早期考驗作為一項使住房更可負擔的政策，豪宅税是一個可疑的提議。如果你是一個富裕州或城市的領導者，想要幫助那些在住房成本上掙扎的人，最好是看看那些住房更便宜的地方，問問他們在做什麼而你卻沒有。
一些州比加利福尼亞或馬薩諸塞州更實惠，主要是由於需求低。例如，實際上沒有很多人想搬到肯塔基州或底特律，因此在這些地方生活和搬遷的成本遠低於自由派沿海州。
其他地方，如德克薩斯州和佛羅里達州，需求高，價格也高於低需求州。但雖然加利福尼亞和馬薩諸塞州的居住需求主要以高價格的形式表現出來，德克薩斯州和佛羅里達州的居住需求主要以快速的人口增長表現出來。這是因為這些州相對容易建造新住房。大部分住房被稱為“城市擴張”——在保守州，通常更容易在城鎮邊緣建立新的住宅區。但高增長州也在採取政策，使填充開發更容易，例如佛羅里達州的兩黨合作的本地生活法案或自由派奧斯丁的支持密度的區劃改革。
相反，希利提議了一項豪宅税。她可能需要重新考慮。
首先，術語並不完全正確。洛杉磯的法律不是對豪宅徵税，而是對房地產交易徵税。洛杉磯對價值超過500萬美元的交易徵收4%的税，對價值超過1000萬美元的交易徵收5.5%的税。（馬薩諸塞州正在考慮降低費用——在0.5%到2%之間，最低限額為100萬美元。）正如洛杉磯的經驗所示，並非每一筆高價值的房地產交易都涉及“豪宅”。實際上，單户住宅所佔的收入不到40%。
這不僅僅是對豪宅的徵税
預計洛杉磯“豪宅税”923百萬美元的收入中，來自單户住宅銷售的部分不到40%
來源：“對ULA措施的分析：洛杉磯市房地產轉讓税改革的投票措施，”加州大學洛杉磯分校區域政策研究中心，2022年9月
由於這是對交易的税收，而且每年出售房產的人相對較少，因此大多數人不會注意到這項税收。這似乎是試圖平衡對更多收入的渴望與人們不喜歡繳納税款現實的進步派的主要吸引力。
長期經濟影響將是什麼更難説。從原則上講，對交易徵税應該會降低房產的轉售價格，這應該會導致整體房產價值降低。在像馬薩諸塞州這樣昂貴的州，這聽起來並不那麼糟糕。然而，較低的價值的問題在於，它們可能會阻礙新建房屋的建設。同樣，在一個房產已經非常昂貴且建築面臨監管限制的地方，這並不一定是一個大問題。
然而，對於芝加哥來説——它比沿海城市要實惠得多——這可能是一個嚴重的缺點。那裏的選民擔心這個提案是由考慮富裕、昂貴、供應受限的沿海州情況的人提出的，而不是他們的中西部城市。
關於進步議程有多少是為加利福尼亞和阿塞拉走廊優化的，這又是另一個專欄的話題。但希利可以合理地辯稱，豪宅税對她的州不會有巨大的負面影響。另一方面，如果它壓低了房產價值，這將反映在地方財產税收入的減少上——而不是增加收入，它可能最終會將收入從地方轉移到州的財政。
然而，豪宅税絕對不會使馬薩諸塞州成為一個負擔得起的居住地。灣州有着強大的經濟，生物技術、高等教育和金融領域有許多高薪工作。它還幸運地擁有美國最好的公立學校系統之一。波士頓作為一個主要的美國城市，犯罪率異常低。這一切意味着很多人都想搬到馬薩諸塞州。
在奧斯丁，激增的需求導致了建築熱潮，然後 由於供應的大幅激增，價格下跌。在馬薩諸塞州，在現有的建成區域內建設密集的填充項目極其困難——而且 擴展郊區到綠樹成蔭的空間也極其困難。使住房更負擔得起的方法是改變其中一項或兩項。
豪宅税背後的理論是，馬薩諸塞州需要一個收入來源來建設補貼項目，而不是釋放市場。補貼項目沒有錯，但 NIMBY法律機制同樣阻礙它們，就像它們阻礙市場價項目一樣。與此同時，新的市場價項目要麼便宜，這樣它們直接提供負擔得起的住房，要麼昂貴，這樣它們的居民將為州的税基提供支持——正如我的彭博社觀點同事Conor Sen 指出的，它們最終將導致更多的負擔得起的住房。
當然，如果馬薩諸塞州的居民不想要更多的人和更多的住房，他們就不會喜歡這個計劃。但如果他們是這樣想的，那麼也許他們只是不想讓他們的州變得負擔得起。
關鍵是沒有必要設計奇特的新税收來解決一個因需求過剩而困擾的州如何使其住房更負擔得起的問題。相反，州長和其他民選官員應該看看那些結合高需求和相對負擔得起的地區的政策。他們會發現，這些地方所做的就是允許供應擴張。
在彭博社觀點的其他地方：
- 美國需要更多豪華住宅：Conor Sen
- Z世代在住房上得到了不好的交易：Allison Schrager
- 太多的房屋建立在氣候幻想的基礎上：Mark Gongloff
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卡桑德拉很少有機會在兩場災難中正確。即使是原始的卡桑德拉在預測特洛伊的淪陷後也沒有取得顯著的勝利。但是，當一位成功預言了一場災難的先知警告另一場災難即將來臨時，你可能想要傾聽。
在金融危機發生的幾年之前，David Burt看到了次貸抵押貸款中醖釀的麻煩，並開始押注於一場危機，贏得了自己在邁克爾·劉易斯的The Big Short中的客串以及大量金錢。現在，Burt經營着DeltaTerra Capital，這是一家他創辦的研究公司，旨在警告投資者即將到來的住房危機。這場危機將由氣候變化引起。
彭博社觀點假裝擁抱多樣性可能會讓你付出代價飲酒與癌症的聯繫被低估——尤其是女性跨性別兒童的醫療保健值得更細緻的討論南港暴力事件是基爾·斯塔默的早期考驗在上個月與記者的網絡研討會上，伯特指出，美國房主的野火和洪水風險每年被低估了287億美元。因此，超過1700萬套房屋，代表了近19%的美國房屋總價值，面臨着可能導致1.2萬億美元價值損失的風險。
“這不是一種‘全球金融危機’的事件，”伯特説，並指出整個住房市場的價值約為45萬億美元。“但在受到影響的社區，這將感覺像是大蕭條。”
伯特的估計實際上可能是保守的。氣候風險研究公司第一街基金會去年估計，3900萬美國住宅——幾乎是全國所有獨立住宅的一半——在自然災害面前保險不足，其中680萬依賴於州支持的最後救助保險公司。
問題在於，在美國的許多地方，保險費並未反映氣候引發的災難風險，而這一風險隨着地球變暖而增加。根據國家海洋和大氣管理局的數據，去年美國創紀錄的28場天氣災害造成了10億美元或更多的損失。今年的情況有望至少與這一紀錄持平，目前已有15起此類事件——這一統計尚未包括可能造成300億美元損失的颶風貝里。
十億美元災難正在增加
在美國，造成10億美元或更多損失的自然災害變得越來越頻繁。2023年創下28起的記錄，是長期平均水平的三倍多。
來源：NOAA
注意：已調整通貨膨脹。2024年數據截至7月9日。
全球範圍內，今年迄今為止自然災害造成的損失已超過1200億美元，再保險公司慕尼黑再保險本週估計。只有620億美元得到了保險覆蓋，這一數字比長期平均水平高出70%。大部分損失發生在美國，且大部分由房主承擔。
保險公司已在應對這些災難和覆蓋重建及通過慕尼黑再保險等公司購買自身保險的不斷上升的成本而提高保費。根據S&P全球市場情報，2023年美國的房主保險保費平均上漲了11%。在過去五年中，保費上漲超過三分之一。在氣候變化前線的州，包括加利福尼亞州、佛羅里達州和德克薩斯州，漲幅甚至更高。
但保費仍然不夠高，主要是因為幾乎沒有人希望它們變得更高。房主不喜歡支付過高的保險費，他們往往會懲罰那些讓保費上漲過多的政治家。更高的保費也會影響房產價值，威脅到税收收入。結果是市場操控，比如加利福尼亞州的提案103，該提案嚴格限制保險公司提高保費的幅度。即使保險公司可以隨意提高費率，他們也可能會考慮到驅趕客户的後果——尤其是在法律和法規旨在阻止房主因未覆蓋損失而起訴保險公司的情況下。
“我們金融和法律系統的每一個部分此刻都專注於維持現狀，”哈佛法學院教授蘇珊·克勞福德在網絡研討會上説。“我們將很難適應。”
第一街使用一個假設的加州住宅來説明保險費用在某些地方是多麼脱離現實。假設我們想象中的加州人在2010年開始支付每年$2,000的房屋保險費。如果每年增加7%——這是州政府允許的絕對最高限額，而且在任何情況下都極不可能——那麼到2023年，這個保費將達到$4,820。天哪！然而，這仍然比真正反映假設保險公司所承擔風險的價格少$2,900，第一街估計，考慮到氣候變化、通貨膨脹、再保險和其他費用。
難怪保險公司紛紛逃離加州、佛羅里達和其他高風險地區，讓現實中的房主不得不依賴州政府的最後救助保險。這些政策費用高昂且往往不夠充分。提供者也面臨着持續的破產風險。加州的公平計劃在最後一次統計中面臨$3110億的潛在損失，而佛羅里達的公民財產保險公司可能面臨$5250億的損失。聯邦國家洪水保險計劃是美國最大的洪水保險公司，始終處於虧損狀態。如果這些計劃失敗，誰會為其提供支持？照照鏡子吧。
邏輯解決方案是準確定價氣候風險，因為NFIP已經開始嘗試這樣做，通過最終結束對過時洪水地圖的依賴。我們將不再補貼在最容易受到混亂天氣影響的地區建造和重建房屋。但這樣做的結果將是住房市場突然、尷尬的價格發現，巴特的1.2萬億美元損失將成為現實。
我們必須找到一個折中方案，既要阻止在氣候變化前線的定居，又要避免經濟災難。但正如那些最終處於加州野火或佛羅里達洪水路徑上的房主所證明的，有時災難發生時你並沒有準備好。
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現在絕大多數美國人不吸煙，我們很難知道該如何應對最近的消息，即40%的癌症病例是可以預防的。飲酒是主要的風險因素之一——然而醫生並沒有與患者談論其與癌症的關係。
根據這項新研究，飲酒在“可修改”風險因素中排名第三，僅次於肥胖和吸煙。你走進醫生辦公室時總會被稱重，大家都知道吸煙會導致癌症，但每晚喝一兩杯葡萄酒呢？不久前，這被認為是健康的——研究人員現在表示，這是由於幾項廣為宣傳的早期研究中的系統性錯誤。