為什麼鮑威爾認為租金通脹是美聯儲降息的障礙 - 彭博社
Matthew Boesler
邁阿密，佛羅里達州一棟房屋前的“出租”標誌。
攝影師：Joe Raedle/Getty Images租金是美聯儲在將通脹降至其2%目標時面臨的最大障礙。也就是説，租金是美聯儲的一個關鍵標尺——消費者價格指數中的一部分。但其他用於提供更及時數據的措施顯示，租金通脹的緩和速度比CPI所示更快。這種分歧很大程度上是由CPI組成部分“業主等價租金”（OER）的方法論怪癖所驅動的。由於租金在CPI中佔比過大，今年早些時候高於預期的OER讀數導致美聯儲官員暗示他們將推遲降低利率的時間，而原計劃是在2022年和2023年大幅提高利率以抑制通脹。
美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾於6月12日表示，“可能需要幾年的時間”才能將疫情時代的租金上漲反映到CPI中。當天早些時候發佈的5月數據顯示，OER讀數再次上升，儘管分析師指出，推高數字的異常值應該會在下一個報告中逆轉。
CPI中如何衡量租金
CPI跟蹤兩種租金。一種是主要住所租金，涵蓋了租户面臨的住房成本。另一種是OER，它跟蹤瞭如果業主將其物業出租而不是擁有它們，虛擬租金會發生變化。查看這種所謂的假定租金讓CPI能夠專注於物業提供的住所成本，而不考慮其作為資產價值的任何變化。
OER是CPI報告中組成住房類別的四個組成部分中最大的，反映了大多數美國人擁有自己的住房而不是租房。它佔CPI的27%，而主要住所租金佔另外的8%。這意味着總體而言，租金佔CPI的三分之一以上，使其成為決定更廣泛通脹讀數的最重要因素。
OER如何計算
CPI的每個組成部分都有兩個輸入。一個是價格變動。另一個是該項在整體CPI籃子中所佔的權重，反映了該項代表的假設月度家庭預算的部分。因此，各種商品和服務的權重隨着它們的價格相對於其他商品上漲速度快或慢而發生變化。
為了確定OER在CPI中的權重——它代表了家庭預算的多大份額——勞工統計局從人口普查局的調查中獲取答案，該調查詢問房主以下問題：“如果有人今天要租用您的房屋，您認為它每月可以租多少錢，不包括傢俱和公用事業費用？”
勞工統計局通過查看租户支付的實際租金來確定OER組成部分的價格變動。然而，OER和主要住所租金的價格變動有時可能會出現分歧——就像今年一月份那樣急劇變化。這在一定程度上是因為OER樣本更加強調獨立屋相對於公寓綜合體的影響，而這兩個市場具有不同的價格動態。
另一個重要的區別是，勞工統計局對OER進行調整，試圖消除公用事業成本。公用事業費用計入租户支付的租金中，但對於房主來説，它們出現在CPI的其他地方。這意味着能源價格的劇烈波動 —— 就像俄羅斯入侵烏克蘭引起的那樣 —— 有時也會在這兩個組成部分之間產生差異。
跟蹤市場租金的其他方法
像 Zillow 和 Apartment List 這樣的房地產網站每月發佈新租賃市場租金的數據，預測者將其用作CPI的兩個租金組成部分的領先指標。勞工統計局最近還開始發佈自己的市場租金指數，稱為 New Tenant Rent Index。（它基於相同的調查數據，但僅包括剛搬入租賃單位的人的回應。）
這些措施之間的關鍵區別在於，CPI的數據是基於所有租户支付的平均租金，而其他數據只涵蓋新租户。由於絕大多數租户一年到頭都不搬家，因此市場租金在新租賃上的變化需要時間才能傳遞到更廣泛的住房庫存中，因為房東通常更容易在租户搬走後將租金提高到市場水平。這使得CPI的租金組成部分落後於趨勢。
美國租金通脹仍未正常化
房主等效租金落後於新租賃市場措施
來源：美國勞工統計局，Zillow
這意味着，根據OER測量的通貨膨脹率直到2021年市場測量顯示飆升之後才開始上升。而儘管這些測量顯示2022年通貨膨脹急劇放緩，但OER顯示通貨膨脹一直穩步上升，直到2023年末才開始緩慢下降。
OER的驚喜
OER在今年頭三個月的下降速度比預測的普遍預期要慢。這在CPI數據中起到了重要作用，顯示整體通貨膨脹再次加速。特別是一月的數據令人驚訝，因為OER實際上上漲了0.56%，自2023年初以來最高，而不像主要住所租金組成部分那樣進一步放緩，後者僅上漲了0.36%。
幾周後，一位BLS員工發送電子郵件給機構數據的“超級用户”，引起了一些爭議一些爭議。在電子郵件中，分析師暗示差距源於OER樣本中單獨獨立單位權重的增加。BLS隨後的澄清稱，權重增加了約五個百分點。但這並沒有安撫分析師，他們指出這樣的增長不足以解釋一月份的激增。
然後BLS在3月7日舉辦了一個網絡研討會，在研討會中提供了額外信息，表明公用事業調整在一月份兩個CPI組成部分之間的分歧中起到了重要作用。根據研究公司MacroPolicy Perspectives的合夥人Laura Rosner-Warburton，最近公用事業價格的上漲應該在未來幾個月內開始使OER和主要住所租金數據更加接近。
前景
儘管今年迄今出現了一些波折，但預測人士普遍預計，隨着年底的臨近，CPI租金組成部分的增速將繼續趨緩，這將使美聯儲有信心在2024年晚些時候開始降息。五月份，OER的增速基本保持在0.43%。主要租金數據上漲了0.39%，略高於四月份。
美國租金通脹逐漸降温
分析師預計未來幾個月將加速減速
來源：美國勞工統計局
一個重要問題是CPI組成部分在市場租金方面還有多少“趕超”待完成。 Zillow指數 自2021年3月以來上漲約28%，而新租户的新BLS指數在今年第一季度僅上漲了16%。與此同時，OER介於兩者之間，上漲約21%。OER最終將與哪個市場指標趨於一致是一個存在很大不確定性的問題。
通脹洞察有限責任公司總裁Omair Sharif指出，上個月某些大都市地區（尤其是紐約、波士頓和費城）的巨幅增長推高了全國OER數據。
“五月份的OER中有一些奇怪的上行驚喜，尤其是在東北部地區，這些看起來很可能會在下個月逆轉，”他在給客户的一封電子郵件中説道。因此，“OER似乎有很大的空間在六月報告中放緩至約0.30%，”他説。
所有這一切意味着什麼
領先指標，如Zillow和新租户指數，正在發出強烈信號，租金通脹將回歸到疫情前的3%至4%水平。（這是與美聯儲2%通脹目標一致的速度，因為CPI的其他部分通常低於2%。）也就是説，租金成本的最陡增長已經過去，市場正在恢復正常。但由於OER計算的複雜性和涉及的滯後效應，很難説CPI何時會開始反映這一趨勢。
有人認為，美聯儲應該忽略這些方法上的怪癖，繼續進行計劃中的利率削減，而現在這一計劃已經擱置。但是，對抗CPI數據似乎對美聯儲來説是一項艱鉅的任務，特別是因為那裏的官員們仍然在為在2021年淡化通脹上升而受到尖鋭批評，以及在許多人看來，開始加息的速度太慢而感到痛苦。
在6月12日的講話中，鮑威爾在中央銀行最新政策會議後的新聞發佈會上表示，美聯儲已經瞭解到，當市場租金的變化滲入CPI時，“這種變化會比我們預想的要慢。”
參考資料
- 有關勞工統計局給“超級用户”發送電子郵件的爭議的 QuickTake。
- 勞工統計局關於OER背後的 方法論。
- 里士滿聯邦儲備銀行關於為什麼OER落後於其他CPI組成部分的 解釋。
- 彭博新聞關於全球住房通脹問題的 報道。
股市的拋售加劇，債券收益率下跌，因為一份就業報告疲弱，引發擔憂，認為 美聯儲將利率維持在20年來的最高水平，正在冒着經濟進一步放緩的風險。
這些恐懼在全球範圍內引發了交易動盪，刺激了波動性的大幅上漲，並導致資本市場的風險區域遭遇拋售。標普500指數在近兩年來對就業數據的反應是最糟糕的。主要科技公司的暴跌使納斯達克100指數從高點下跌超過10%，跌破了定義為修正的門檻。國債的漲勢延續到第七個交易日，交易員預計美聯儲將在2024年降息超過一個百分點。