房利美、房地美抵押貸款受新租户保護規則約束 - 彭博社
Reshmi Basu, Eliza Ronalds-Hannon, Steven Church
擁有超過50個單位的房東如果將租金提高超過5%，根據拜登政府的新提議，將失去聯邦税收減免。
攝影師：安吉拉·A·韋斯/AFP通過蓋蒂圖片社
超過1600萬租户 — 大約四分之一的租賃家庭 -- 居住在將受到新聯邦規定覆蓋的聯邦資助物業中。
攝影師：瑞秋·維斯涅夫斯基/彭博社一些 瑞特艾德公司 的債權人要求代表這家破產藥店連鎖削減他們的專業費用，因為流動性擔憂不斷增加，知情人士透露。
即使在三月份與主要債券持有人和其他債權人團體達成全球和解條款後，這家藥店連鎖的命運仍未確定。其顧問團隊包括 阿爾瓦雷斯與馬薩爾、 古根海姆證券 和 柯克蘭律師事務所。
瑞特艾德正在努力籌集資金以支持其走出破產法庭，但一些次級債權人和基於資產的貸款人對公司是否有足夠的流動性支持第11章破產出現提出了質疑，知情人士透露，這些債權人現在要求顧問減少費用。
一位Rite Aid代表拒絕置評。Alvarez＆Marsal和Guggenheim Securities的代表拒絕置評，而留言給Kirkland＆Ellis的消息未被回覆。
作為Rite Aid難以支付日常賬單的跡象，園藝供應商Bloem LLC在週二提交法庭文件，要求支付100萬美元，用於支付該公司在11月至1月間向該連鎖店發送的數千個塑料花盆。
Bloem的代表未立即回覆留言。
零售商通常會支付供應商以確保在破產程序期間保持店鋪貨物充足。債券持有人和其他債權人必須等到案件結束後才能收取款項。
Rite Aid的破產是一項昂貴的事業，該公司已經積累了數億美元的專業費用，凸顯了其現金困境。該連鎖店上個月推遲了一項關鍵的法庭聽證會，以完成一項將減少20億美元債務、解決與阿片類藥物處方有關的訴訟並結束公司長期破產的交易。
此後，Rite Aid尚未確定獲得法庭批准其重組計劃的日期，該計劃建立在公司目前正在努力完成的一系列交易基礎上。
該交易要求債券持有人接管這家陷入困境的連鎖店，並根據法庭文件退出破產保護，作為一個持續經營的實體。如果公司收到一份價值高於當前交易的購買該連鎖店的報價，它可能會改變計劃，Rite Aid在法庭文件中表示。文件。
Rite Aid在美國新澤西州聯邦破產法院申請了第11章破產保護。
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喬·拜登總統呼籲國會通過一項形式的全國性租金控制，針對全國約2000萬套公寓單位，這是對目前租户的住房市場進行的一項戲劇性的聯邦干預。
該提案將給大型房東一個選擇：要麼他們同意將租金漲幅限制在每年不超過5%，要麼他們放棄租賃物業所有者渴望的聯邦税收優惠。
這一計劃是為了回應美國人對高昂住房成本的不滿，這些成本損害了拜登在選民中的聲譽。然而，這一提案在國會面臨巨大挑戰，在國會，這項立法必須通過由共和黨控制的眾議院，並在分裂的參議院中贏得超過半數的選票——而此時議員們正專注於11月的選舉。
彭博社CityLab遭受災難打擊的城市爭取援助，而聯邦緊急管理局資金告急如何建立一個得到兩黨支持的社會安全網多倫多的交通危機使得工人無法前往辦公室，民意調查顯示你會在塞納河裏游泳嗎？巴黎希望奧運會運動員會“國會現在需要通過總統的計劃，”白宮國內政策委員會主任尼拉·坦登在與記者通話中表示。
拜登在與唐納德·特朗普於6月27日總統辯論中首次暗示可能實行租金上限，將於週二在訪問拉斯維加斯期間正式宣佈該提議，他將在那裏與黑人和拉丁裔團體交談。特朗普也選擇了爭奪州內華達州來提出一項民粹主義提議，結束對小費徵税。
## Big Take DC
解釋美國高昂的住房成本
15:45
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根據白宮計劃，擁有50個或更多單位的房地產所有者除非在接下來的兩年內遵守租金上限，否則將無法享受所有租賃物業所有者可獲得的折舊減免。該計劃包括對新建築以及進行大規模翻新或修復的單位的例外。
“將公司房東的税收優惠與限制租金上漲掛鈎的提議是在採取措施使租金更加負擔得起的基礎上制定的，”白宮國家經濟委員會主任萊爾·佈雷納德表示。
這一宣佈是在倡導團體、行業領袖和白宮之間多年的會議之後進行的，白宮此前發佈了一個住房供應行動計劃以及一份租户權利法案的藍圖。到目前為止，拜登政府已經推出了一項聯邦規定，以遏制公共住房的驅逐，限制了使用聯邦税收抵免建造的物業的租金上漲，併為具有聯邦支持抵押貸款的租賃物業啓動了一些有限的租户保護措施。
總統還將宣佈，政府正在考慮開發內華達州南部的公共土地，以支持在拉斯維加斯附近建造大約15,000套經濟適用房。
儘管取得了這些進展，倡導者認為行政部門有更多的權力直接解決租賃市場的問題。倡導者希望看到對由房利美或房地美支持的房東租金設定上限的規定 —— 這是白宮無需國會就能實施的事情 —— 但是週五宣佈的新政策並未包括這樣的規定。
“目前，這項指令只是口頭上的宣示。租户需要行動，”非營利性租户聯盟聯合會主任塔拉·拉古維爾在一份聲明中表示。“國會必須採取行動，總統可以並且必須邁出第一步，立即對聯邦資助的住房租金進行監管。”
拜登的新租金控制提案首次被《華盛頓郵報》報道，立即引起了代表建築商、業主和貸款人的行業組織的回應。國家多户住宅委員會主席沙龍·威爾遜·傑諾在接受採訪時表示，拜登政府通過租金控制來爭取選票，將這一提案描述為“鬧劇”。
“他們要為現有物業限制兩年的租金，但不會適用於任何未來物業，因為他們不想阻礙未來發展，這種想法是荒謬的，”傑諾説。“這絕對會阻礙未來的發展，因為他們看到了現有物業正在發生的情況。”
根據傑諾的説法，低收入家庭更有可能居住在由較小經營者擁有的租賃住房中，這意味着針對企業房東的租金控制制度的好處將流向高端租户。她還質疑否認升值抵免是否是一個可行的解決方案，考慮到較大房東的複雜所有權安排。她表示，即使一個註定在國會無法通過的提案仍可能對州和地方政府產生影響。
“這向那些租金控制問題已經出現的州和地方政府發送了錯誤的信息，錯誤地認為這是一個可行的政策，將幫助他們社區中的人們。但事實並非如此，”傑諾説。
甚至一些提供廉價住房的機構也質疑租金控制是否是正確的答案。
“租金上限不起作用，會對住房供應產生冷卻效應，”國家住房會議總裁兼首席執行官大衞·M·德沃金在一份聲明中表示，國家住房會議是一個由廉價住房領導人組成的非營利性聯盟。“新建築物的豁免不會改變這一點，明確表明長期投資住房可能會在事後變得不經濟。”
儘管如此，其他倡導者對總統關於租金可負擔性的講話表示歡迎。國家低收入住房聯盟總裁兼首席執行官黛安·延特爾將這一提議描述為“歷史性”，並在一份聲明中補充説，“租户需要迅速採取行動，以防止企業對租金進行剝削。”
儘管經濟學家和倡導者在租金控制的有效性上存在廣泛分歧，但幾乎普遍認為租金太高。住房是聯邦政府消費價格指數的最大組成部分，佔CPI的36%，並且是過去幾年通貨膨脹的主要原因。在疫情爆發前，住房通脹率一直在低3%的範圍內，但隨着公寓和待售住房供應緊張，2022年間開始急劇上升。最終在2023年3月達到了8.2%的年度增長率。
根據聯邦數據，截至6月，住房通脹率已降至5.1%，但美國人仍然比幾年前支付更多來維持頭頂上的屋頂。根據住房市場Zillow編制的租金指數，各類物業的租金在6月較四年前上漲了32%，從每月1,553美元上漲到2,054美元。
“全國各地社區無家可歸人數近年來出現了前所未有的增長，這是幾年前同樣前所未有且不合理的租金漲幅的結果，” Yentel説。“如果當時有防止惡意漲租的保護措施，許多家庭本可以避免無家可歸，保持穩定的住所。”
根據一項新政策，美國監管機構將要求擁有聯邦支持抵押貸款的房東在提高租金或終止租約前向租户提供30天通知，該政策將適用於未來數百萬租户。
從2025年2月開始，獲得房利美或房地美支持融資的公寓業主將被要求實施一系列租户保護措施，包括對逾期租金的強制五天寬限期。聯邦住房金融機構的指令僅適用於新發放或再融資的抵押貸款。
BloombergCityLab拜登呼籲對企業房東實行全國性租金控制受災城市爭取援助，聯邦緊急管理局資金告急如何建立獲得兩黨支持的社會保障網多倫多的交通危機導致員工無法返回辦公室，民意調查顯示“這是將聯邦融資與租户保護掛鈎的第一步，”非營利性國家租户聯合聯盟主任塔拉·拉古維爾説。
租户倡導者長期以來一直尋求與聯邦融資直接掛鈎的保護措施，因為這些企業主導租房抵押貸款。根據摩根士丹利的報告，2023年，房利美和房地美佔新發放的公寓貸款的58%。超過1600萬租户居住在聯邦融資的物業中，大約四分之一的租賃家庭。
這項新政策未能達到倡導者對擁有聯邦融資或其他更強有力行動的房屋租金控制的目標。國家低收入住房聯盟總裁兼首席執行官黛安·延特爾（Diane Yentel）將這些保護措施描述為薄弱，僅達到了“租户通知的最低標準”。
房屋金融管理局（FHFA）的公告是在總統喬·拜登（Joe Biden）在新聞發佈會上提到限制租金和住房成本的第二天發佈的 —— 這也是他在六月總統辯論中與前總統唐納德·特朗普提出的。這項指令是白宮朝着制定《租户權利法案草案》的其他步驟之一。
例如，去年十一月，美國住房和城市發展部（HUD）出台了一項規定，要求聯邦補貼租賃住房的房東在提出驅逐前提前30天通知，這適用於近400萬租户。而在三月，拜登政府宣佈對通過低收入住房税收抵免資助的房產實行租金上漲10%的上限，這包括100多萬套房屋。
去年，FHFA向租户、房東、貸款人和其他利益相關方徵求了有關租户保護的意見。終止通知或租金上漲是租户提出的變更之一，還包括租金控制、有正當理由的驅逐標準和聯邦租户保護辦公室。
行業領袖對租户保護的RFl做出了批評性回應。按揭銀行家協會在七月的一封信中表示，放貸人無法監控房東和租户的關係，租金控制將使借款人不願尋求聯邦支持的融資。