斯達伍德房地產投資信託公司收緊投資者贖回限制以保持流動性 - 彭博社

巴里·斯特恩利赫特

攝影師：維克多·J·布魯/Bloomberg安南特·安巴尼和拉迪卡·默欽特在7月5日在孟買舉行的Sangeet儀式上。攝影師：蘇吉特·賈斯瓦爾/AFP/Getty Images億萬富翁 巴里·斯特恩利赫特堅信房地產市場只需再多一點時間就會反彈。他旗下價值100億美元的Starwood房地產收入信託基金的許多投資者並不這麼認為 —— 他們希望立即拿回自己的錢。

這種緊張關係，即Starwood Capital Group首席執行官不願意以低價出售物業，而投資者不願意讓自己的資金被困住的情況，於週四達到了臨界點。這輛被稱為SREIT的載具採取了進一步限制股東提取資金的舉措，以保持流動性並避免資產出售。

隨着贖回請求不斷增加，截至4月底可用流動性僅為7.52億美元，SREIT必須採取行動。新的限制措施將每月提取限額限制在淨資產價值的0.33% —— 在4月份約為3,300萬美元 —— 這比之前的2%限制要窄得多。在這些措施實施期間，Starwood將減少管理費，該公司預計這將持續六到十二個月。

“這是一個非常艱難的決定，但在我們30年的歷史中經歷了六次主要衰退後，我們相信我們正在為所有股東做出最佳決定，”現年63歲的斯特恩利希特在一封電子郵件聲明中説道。“我們預計房地產市場正在觸底，並將從這裏繼續改善，因此進一步利用該車輛或出售我們投資組合的資產以滿足每月贖回將對所有投資者產生負面影響。”

SREIT的舉動是商業房地產困境遠未結束的最新跡象。一個價值指標在2022年3月峯值後的四月下降了21%，這是在美聯儲開始快速加息之前。下跌。

物業所有者的反應是尋求貸款延期或拼湊其他流動性計劃，這是一種被稱為“延期和假裝”的傳統房地產策略。但是最近市場對降息預期的回調意味着斯特恩利希特等投資者正在為行業手冊寫新篇章。

“他們今年關於利率下降的預測是錯誤的，”彭博智庫分析師傑夫·朗鮑姆説。“這延長了他們的流動性，希望最終他們會是正確的。”

與此同時，痛苦繼續蔓延。投資於頂級債券的投資者，這些債券由商業房地產債務支持，首次自金融危機以來遭受損失。一位洛杉磯房東出售了該市第三高的辦公大樓，比十年前的價格低了45%。

減少資金外流

在SREIT的情況下，情況變得更加嚴重，因為較高的利率為投資者提供了在更具流動性的資產上獲得類似收益的新途徑，使房地產變得不那麼具吸引力。儘管如此，信託公司表示，其80%的投資者從未贖回，而採取措施減少資金外流將有助於為現有股東最大化價值。

限制贖回比在糟糕的市場中強迫出售資產是更好的選擇，削減費用有助於使管理層的利益與投資者保持一致，Robert A. Stanger & Co.的首席執行官Kevin Gannon表示。他説，SREIT的競爭對手可能會採取類似的行動。

“率先採取行動是困難的，”Gannon説。“但這是合乎邏輯的。投資者將會稍慢一點獲得流動性。”

Sternlicht對陷入困境的市場並不陌生。他於1991年創立了Starwood Capital，在儲蓄和貸款危機之後購買了大幅折扣的公寓，並將該公司打造成一個擁有約1150億美元資產的房地產巨頭。

SREIT是2018年推出的一個新成員，是在Blackstone Inc.和KKR & Co.等公司紛紛推出類似產品的浪潮中推出的，旨在通過非交易車輛讓零售投資者接觸商業地產。在隨後的低利率時期，這些信託公司成為了巨大的參與者，搶購倉庫、公寓和拉斯維加斯酒店。

2022年中期，這一週期發生了逆轉。SREIT及其競爭對手面臨着不斷增加的贖回請求，迫使公司實施贖回限制並出售資產以創造流動性。

一個競爭對手，Blackstone房地產收入信託，在面臨壓力時也轉向資產銷售，甚至與加利福尼亞大學達成了一項投資協議。 BREIT從2022年底開始實施了2%的贖回上限，但在3月份表示贖回請求已經減少並降至該關鍵閾值以下。

流動性惡化

Starwood的基金在2022年10月達到轉折點，當時其贖回請求超過了2%的閾值。所有這些請求都得到了滿足，但信託基金在一個月後未能滿足部分請求。

去年年底，隨着美聯儲準備降息，贖回壓力有所減輕。股東們在2023年12月僅請求了3.14億美元，遠低於當年1月的7.15億美元的峯值。但隨着經濟蓬勃發展，決策者開始警告稱降息可能不會像之前預測的那樣迅速發生，使房地產前景變得複雜。

這鼓勵投資者繼續撤資。SREIT在今年頭四個月內支付了超過7億美元，大量依賴信用額度。自信託基金成立以來，它為股東提供了約49億美元的流動性。

到4月底，SREIT擁有7.52億美元的可用流動性，包括現金、信用和房地產證券。由於降息前景不確定，該基金決定限制贖回並等待“晴天”。

“有大量‘乾粉’可用於購買房地產，但由於買賣雙方的價差仍然較大，許多資金仍然觀望，這表明市場未能正常運作，” Sternlicht 和 SREIT 首席執行官肖恩·哈里斯在一封致股東的信中説。

三天慶祝活動於三月舉行，特邀蕾哈娜參加，並參觀家族的私人動物園。五月從巴勒莫到波託菲諾的豪華遊輪。上週為50對貧困夫婦舉辦了大型婚禮，然後是由賈斯汀·比伯擔任頭號主持人的音樂活動。

所有這些只是亞洲最富有的人的最小兒子的實際婚禮之前的預熱，婚禮將在預慶祝活動開始後134天的這周舉行。