底特律房地產在丹·吉爾伯特和福特購買辦公樓後出現復甦-彭博社

對於火箭公司創始人丹·吉爾伯特，對底特律復興的60億美元賭注開始見效。

通用汽車公司於四月中旬同意將總部從底特律河畔的一對孤立塔樓搬遷至哈德遜底特律，這是這位億萬富翁在市中心建造的一座閃亮的玻璃和金色綜合體。不到兩週後，超過80萬人湧入街頭觀看NFL選秀大會，吉爾伯特憑藉與聯盟專員的關係幫助成功舉辦了這一活動。

而在不久之前，人們在夜幕降臨後都不敢在市中心閒逛的底特律，現在也有更多長期居民湧入：新數據顯示，底特律去年的人口增加，這是近70年來的首次增長。

對於吉爾伯特和眾多湧入這座城市的年輕人來説，底特律與十多年前破產的那個充斥犯罪的美國工業衰落的象徵大相徑庭。而像洛杉磯和芝加哥等城市的市中心正面臨辦公樓空置和從疫情中緩慢復甦的困境，摩城正在經歷復興，這在很大程度上要歸功於一小部分億萬富翁。

丹·吉爾伯特攝影師：卡洛斯·奧索里奧/AP照片吉爾伯特、福特汽車公司的福特家族和通過Little Caesars比薩連鎖店積累了一筆財富的伊利奇家族，共同在底特律投資了數十億美元 —— 以至於他們或他們的公司已經擁有了約70%的市區辦公空間，根據Colliers和公司文件的數據。他們正在用他們的員工填滿這些物業，並已吸引了包括亞馬遜公司和微軟公司在內的僱主，後者從郊區搬到了市區。本週，福特將開放密歇根中央車站，那裏的汽車製造商和Alphabet公司的谷歌將在一個經過翻修的火車站辦公，這個火車站幾十年來一直是鐵絲網、塗鴉和破窗户的象徵。閲讀更多： 福特押注翻新破舊火車站以支持底特律復興

這座城市不斷改善的命運吸引了另一位億萬富翁：房地產大亨斯蒂芬·羅斯，底特律本地人，更為人所知的是他在紐約和最近在 南佛羅里達的開發。他和伊利奇家族已經制定了一個價值15億美元的發展計劃，從密歇根大學的研究生和技術校園開始，還包括更多的辦公室、酒店和住房。

“任何回顧2013年破產的人，都會感到天翻地覆，”62歲的吉爾伯特在一次採訪中説。“這座城市有了以前從未有過的活力。”

它也為這個充滿破舊風情的城鎮帶來了一種高雅的氛圍，布魯斯·斯普林斯汀（Bruce Springsteen）在歌中吟唱着“裝滿底特律肌肉的蛇皮西裝”。吉爾伯特説，哈德遜的底特律已經賣出了大部分新的價值100萬美元的公寓。長期居住在底特律的人仍然可以找到一家康尼島連鎖店，出售這座城市的烹飪特色，一根浸滿辣椒、洋葱和芥末的熱狗，但如今排隊等候的是那些售價70美元一份的陳年牛排和售價近50美元的普羅旺斯燴羊肉的餐廳。該大都會地區的公寓租金在四月份上漲了近5%，達到每月1400美元，是全國增長的五倍。

吉爾伯特的豪華公寓，底特律版The Residences。攝影師：Emily Elconin/Bloomberg但底特律面臨着保持這種勢頭的挑戰。三巨頭計劃推出項目，將在一個空置率為14%的區域增加另外200萬平方英尺的新辦公空間。為了使這些新開發項目成功，該市需要吸引更多外地公司，更不用説那些堅守疫情時代家庭辦公的工作者了。

在高利率和貸款人對商業房地產持謹慎態度的時候，羅斯-伊利奇項目尚未獲得融資。儘管市中心吸引了富裕的年輕工作者，但整個城市的貧困率仍然高達30%，是全國平均水平的三倍。該地區的失業率在四月份上升，儘管犯罪率有所改善，但仍然居美國最糟糕之列。

“城市正處於一個關鍵時刻，”密歇根州柯利爾斯的執行副總裁蘭德爾·布克説道，他是弗蘭克·布克的孫子，弗蘭克·布克是建造布克大廈的三兄弟之一，這座建築是吉爾伯特翻新的其中一座。“我們已經有三四個投資者在城市投入了大量資金，但社區和教育系統需要加倍努力，吸引其他公司前來。”

吉爾伯特的賭注

在市中心對底特律產生最大影響的人莫過於吉爾伯特，根據彭博億萬富翁指數估計，他的財富達到293億美元。他對底特律的計劃始於2007年在他位於利沃尼亞郊區的快貸貸款總部的一次會議。他的抵押貸款公司迅速發展，他希望將所有人都集中在一個地方，所以他建議搬到市中心。

2010年，他將他的第一批1500人搬進了租賃空間。一旦經濟從抵押貸款危機中開始復甦，吉爾伯特開始了對底特律房地產的收購狂潮，通常是現金支付，因為沒有傳統的貸款人願意為交易提供融資。他説他大部分建築都買得很便宜，因為許多建築完全空置或需要重大升級。

通用汽車首席執行官瑪麗·巴拉在哈德遜大廈舉行的新聞發佈會上。攝影師：傑夫·科瓦爾斯基/彭博當時，底特律市中心的犯罪情況沒有今天那麼受到監管，街燈和除雪等基本服務最多也是零星提供。城市政府的資產負債表正走向破產。經過幾十年的人口外流，人口已經減少到現在約63.3萬人，僅為1950年人口峯值的三分之一。

“市中心一直是富人和有權勢者積累財產的地方，”布法羅大學教授康拉德·基克特説道，他研究了底特律的復甦。“底特律市中心是最極端的例子之一。在這種情況下，沒有其他人想要它。沒有一個理智的人會為吉爾伯特的收購提供融資。”

根據Rocket的文件，吉爾伯特的Bedrock底特律房地產部門最終積累了131處房產和1800萬平方英尺的空間。吉爾伯特表示，他在市中心擁有的空間中，90%已經被租出，其中34%由他的2萬名員工佔據。

“我們採取了‘大爆炸’的方式，”吉爾伯特説。“我們相信，如果我們把我們的人放在這裏，其他人也會過來。”

他最新的項目，底特律的哈德森大廈，將於明年開業，與一座49層的摩天大樓相鄰，內設商店、餐廳、酒店和公寓。通用汽車公司簽署了一份為期15年的租約，將使其成為該市唯一的一家總部設在市中心的主要汽車製造商。

但即使這一舉措也顯示了底特律面臨的一些困難。通用汽車公司佔用的兩層空間不到吉爾伯特希望該公司佔據的一半，這意味着他仍然需要其他租户。熟悉討論情況的人士表示，雙方仍在進行談判。一些通用汽車員工將從其位於郊區的技術中心搬到新的市中心大樓，而不是現有的總部。因此，據一位知情人士稱，這家汽車製造商可能會佔用更多的空間。

這家汽車製造商在市中心的員工不到2,000人。在密歇根州的26,000名白領員工中，大多數位於北部的沃倫市，該公司最近花費10億美元翻新了其700英畝的園區。像凱迪拉克和雪佛蘭這樣的傳統部門的高管多年前就搬到了那裏。首席執行官瑪麗·巴拉和她的高級管理人員在那裏的時間比在市中心的時間更多。

文藝復興中心自上世紀90年代以來一直是通用汽車的總部。攝影師：Jeff Kowalsky/Bloomberg吉爾伯特和巴拉表示，他們已經達成共識，重新開發底特律河畔的文藝復興中心，這是一個自上世紀90年代以來一直是通用汽車總部的六塔複合建築羣。當公司明年搬進吉爾伯特的大樓時，就會留下另一個需要填補的空缺。

“通用汽車在市中心只是象徵性地存在，”羅斯在一次採訪中説。

羅斯是密歇根大學商學院以其名字命名的人，長期以來一直在考慮回到底特律，最終與伊利奇家族合作。底特律市長邁克·達根每年都會前往紐約拜訪這位億萬富翁，並請求他在自己的家鄉投資。而每年的答案都是一樣的。“他説時機還不成熟，時機還不成熟，”達根在一次採訪中説。

Little Caesars在底特律的總部攝影師：Emily Elconin/Bloomberg直到2019年左右，他終於對此產生了興趣。現年84歲的羅斯表示，他看到吉爾伯特在底特律所做的事情，感覺風險很低，活力很高。他看到了與密歇根大學合作創建人才孵化器的機會，後來這個機構被稱為底特律創新中心。

“我看到事情正在走到一起，”羅斯説。“我建議達根市長，增長依賴於人才和就業機會。他説這正是這座城市所需要的。”

他最初與吉爾伯特達成協議，為密歇根大學創新中心提供空間。但吉爾伯特在2019年中風，陷入併發症的困擾。羅斯説，在沒有他掌舵的情況下，他的組織無法達成交易。根據達根的建議，他打電話給克里斯·伊利奇，自2017年他父親邁克去世以來一直經營伊利奇控股公司。

邁克·伊利奇在城市中創建娛樂區起到了關鍵作用，始於1987年他購買歷史悠久的福克斯劇院，並於兩年後將小凱撒總部從郊區搬到樓上的辦公空間，將1600名員工帶到市中心。他談判達成了為底特律老虎隊建造康美球場的協議，該家族擁有該球場。2017年，他們為曲棍球和籃球開設了小凱撒競技場，取代了一個具有倉庫氛圍並藏在市中心一個陰暗角落的古老設施。

新競技場帶來了更多的發展，吸引了芝加哥的餐飲企業家比利·德克的承諾。他計劃於2025年在小凱撒總部附近開設他高檔的Sunda新亞洲餐廳的分店。

“底特律名聲不佳，”德克説。“人們對洛杉磯和紐約等城市失去了信心，我認為底特律正朝着另一個方向發展。”

邁克·伊利奇在2006年在科米卡球場老虎隊比賽前的私人包廂內。攝影師：克拉倫斯·塔布·朱尼爾/底特律新聞/AP照片體育場協議奠定了娛樂區的基礎，該區還包括底特律獅隊的福特球場。在那段時間裏，羅斯説伊利奇家族在20年內收購了大約320英畝的土地，大部分仍未開發，但具有潛力。他和克里斯·伊利奇勾勒出了一個總體規劃，將商業和教育區位於體育場和劇院附近，包括兩家酒店、住房和辦公空間，建在一個停車場上，棒球場在一側，福克斯劇院在另一側。

Ross 和 Ilitch 已經獲得密歇根州和底特律市的批准，獲得了價值 8 億美元的公共激勵計劃，這佔了項目成本的一半。然而，貸款人仍然觀望。

底特律 Campus Martius 公園內 NFL 足球選秀期間的球迷。攝影師：Ryan Kang/Getty Images“由於利率目前的水平和遠程辦公，房地產領域需要一段時間才能恢復正常，” Ilitch 説道。“我們相信會恢復正常，當市場條件合適時，我們會準備就緒。”

這可能需要一些時間。租户正在續簽租約，但由於靈活的遠程辦公計劃，許多人所需的空間比以前少。底特律的辦公室租金去年上漲幅度超過大多數城市，但租賃需求已經降温，JLL 的董事總經理 AJ Weiner 表示。“你有很多優質的空間，但並沒有很多租户在尋找，”他説。

Ilitch 表示，年輕專業人士希望居住在城市將會吸引更多公司。但是，吸引年輕人從事高科技工作並不一定會幫助那些生活在核心市區以外社區的低技能工人，Wayne State 大學城市規劃榮譽教授 Avis Vidal 表示。

“沒有足夠的溢出效應來改善社區，”她説。“城市沒有足夠的資源讓這些人擺脱貧困。”

Ford 的孵化器

Ford 的密歇根中央項目位於底特律最古老的社區科克鎮，旨在成為新人才的場所。該公司將利用這座前火車站的辦公室為年輕的科技人員開發電動汽車。Google 也加入作為租户，利用該建築為開發無人機和電動充電解決方案的員工提供住所。

“我們正在進行人才爭奪戰，”福特執行主席比爾·福特説。“我們需要吸引人們來到令人驚歎的工作空間。郊區辦公園區行不通。”

底特律科克鎮的密歇根中央車站。攝影師：傑夫·科瓦爾斯基/彭博社他簽約了總部位於布魯克林的科技公司孵化器Newlab，他們想要製造新產品，這家公司入駐了舊火車站旁邊的一棟名為“圖書保管大樓”的物業。

多個城市都試圖吸引Newlab。比爾·福特説，福特公司的賣點是底特律有能夠製造東西的工程師。這棟物業於十月開放，現在容納了100多家初創企業，致力於研發諸如電動汽車電池防火技術、機器人技術和無人機空中交通管制等領域的創新。這家汽車製造商還在密歇根中央車站附近開發住房，希望年輕畢業生會搬到那裏。

隨着發展不斷向前推進，吉爾伯特表示他還沒有完成。通用汽車目前的總部需要重新開發，儘管他認為沒有太多建築物需要翻新，但他願意進行更多交易。

“我們全力以赴，”他説。“我把我的財富投資在底特律。”