舊金山再次增長，AI和企業投資推動 - 彭博社
Karen Breslau, John Gittelsohn
Visa新辦公室的景色。攝影師：Philip Pacheco/Bloomberg
美國紐約第十大道上的交通，2024年6月5日星期三。攝影師：Jeenah Moon/Bloomberg
布魯克林-皇后區高速公路的“三重懸臂”經過數十年的腐爛急需維修。但修復並不容易。來源：紐約市交通局Goodwin Gaw深信人們一定認為他是個“白痴”，因為他以8200萬美元購買了一座曾由黑石集團擁有的舊金山辦公大樓。
最近以4050萬美元收購了一座原富國銀行辦公大樓的Roger Fields表示，在這個市場中購買需要“鑄鐵般的胃”。
儘管人們對後疫情混合辦公、持續的無家可歸問題和芬太尼流行引發的末日循環擔憂重重，舊金山再次吸引資金。在人工智能繁榮和房地產需求復甦的推動下，這座城市停止了多年的人口下降，正在增加就業機會。
BloombergCityLab布拉迪斯拉發的規劃革命將兒童置於中心Netflix熱播劇給拉合爾紅燈區帶來不受歡迎的關注密蘇拉通過無家可歸者營地法案，正值最高法院裁決前夕紐約的西徹斯特鎮同意建造價值1.38億美元的過濾廠四月份房屋銷售量增加了22%，達到2022年中以來的最高月銷量，據地產經紀公司Compass Inc.稱。在去年在一個備受關注的客流量指標上嚴重落後之後，該市現在正在發佈增長，使其躋身全國前十名。
認為房地產已觸底的投資者並不是唯一在押注復甦的人。Visa Inc.本週在奧拉克爾公園附近開設了時髦的新辦公室，該公園是舊金山巨人隊的棒球場。
任天堂最近選擇了該市聯合廣場附近作為其在美國的第二家零售店的位置，這是對一個購物區域的樂觀信號，以至於其最大購物中心的所有者將該物業交還給了貸款人。
Anchor Brewing Co.在其故鄉城市重新開業，一年前，前任業主將這家美國最古老的手工釀酒廠歸咎於大流行病和銷售額下降。新業主、紐約億萬富翁和Chobani酸奶創始人Hamdi Ulukaya表示，他不僅押注於公司，也押注於舊金山。
“兩者都正在經歷重生的魔力，”Ulukaya在上週宣佈收購時在一份聲明中説。
Hamdi Ulukaya攝影師：Jose Sarmento Matos/Bloomberg復甦有其侷限性。它緩慢而不均勻，而城市的結構問題根深蒂固。在未來兩年內彌補近800億美元的預算赤字，已經要求削減一些城市服務。去年，舊金山因芬太尼而死亡人數創下歷史新高，達到806人。犯罪和荒涼的角落仍然存在於聯合廣場和莫斯科尼會議中心周圍，使商務旅行者望而卻步。
但是，有越來越多的樂觀理由，首先是舊金山灣區的潛在財富。
根據Henley & Partners的數據，該地區擁有全球最多的億萬富翁，僅次於紐約，擁有至少1億美元“可投資財富”的居民。根據。即使對於普通富裕人士來説，股市的飆升也有助於支撐這個世界科技中心的繁榮。
根據州估計，2023年，該市淨增加了約850名居民，使其人口保持在840,000多人，儘管增長微乎其微，但在疫情期間人口下降後，這代表了一個心理轉折點。
“如果人們認為一個地方處於末日循環中，他們就不會搬到那裏，”舊金山首席經濟學家泰德·伊根説。
這座城市的辦公空置率仍然高達36%以上 —— 這是一個重要的經濟拖累。但隨着人工智能初創公司填補了一些科技公司的空缺，危機已經開始趨於穩定。
OpenAI在Uber總部租賃了一些空間。攝影師：David Paul Morris/Bloomberg去年，OpenAI在Uber Technologies Inc.的總部租賃了約500,000平方英尺（46,450平方米）的空間。今年5月，Scale AI從Airbnb Inc.那裏租賃了約175,000平方英尺的空間。軟件公司Rippling將其佔地面積擴大了四倍，接管了加利福尼亞街上一棟曾被WeWork佔據的九層樓。
根據經紀公司Newmark Group Inc.的數據，顯示市場正在吸收過剩的空間，次租空間從2023年中期的960萬平方英尺的高點下降到了第一季度的860萬平方英尺。
傳統租户，如金融和法律公司，正在重返市場。如今，非科技公司佔據市場租户的三分之二，律師和其他專業服務人員重返辦公室，他們的僱主正在利用空置過剩所創造的交易。
“現在，大約33%的需求來自科技行業，幾乎完全與疫情前相反，”舊金山Newmark經紀人Roman Adler説。
房地產記錄顯示，Fields以63%的折扣從2005年的售價購得了威爾斯·法戈(Wells Fargo)的辦公樓。現在，他以每平方英尺40美元或更低的價格提供空間，大約是金融區其他地方要價的一半，並且每週簽訂一份新租約。
“我們正在經歷這個過程，”他説。“當我們消化痛苦時，癒合就會到來。”
Roger Fields最近以4050萬美元收購了位於加利福尼亞街550號的前富國銀行辦公室。攝影師：David Paul Morris/BloombergGaw的公司此前曾擁有這座辦公大樓，他在去年12月的貸款出售中以約2018年2.45億美元價格的三分之一獲得了這座大樓，當時他將傑克遜廣場校園出售給了黑石公司。
這個便宜的價格以及位於舊金山空置率最低的區域的位置使得它看起來像一個安全的賭注，總部位於香港的房地產公司高文資本合夥人高偉説。
“我相信人們認為我是個白痴，”他説。“但這是傑克遜廣場，低層建築，面向一個公園。”
簽證辦公室
簽證公司的新辦公室位於新的15層塔樓，是新的15億美元Mission Rock開發項目的中心。
設計旨在吸引人們回到辦公室，新建築面向一個濱水公園、一個白色沙灘和棒球場。公共區域俯瞰着球隊的主場，而室外觀景台設有沙發和火坑。
“人們一生中一直住在舊金山，卻從未從這個角度看過城市的景色，”舊金山巨人隊的高級投資總監Herb Canada在項目6月6日的剪彩儀式前説，Mission Rock的合作開發商是Tishman Speyer和舊金山港口。
Visa新辦公室的露台。攝影師：Philip Pacheco/Bloomberg儘管經歷了許多考驗，舊金山仍然保持着舉辦派對的風采。上週末，超級DJ Skrillex在市政中心廣場舉辦了一場音樂會，吸引了2.5萬名粉絲，包括市長London Breed，這個地點曾因販毒而聞名。門票在一小時內售罄。
在唐人街，新的夜市以户外美食攤位、音樂和舞蹈以及傳統紅燈籠吸引了大批人羣，這個鄰里曾受到疫情和反亞裔仇恨犯罪的重創。
去年亞太經合組織峯會期間推出的這一概念受到了熱烈歡迎，現在已經成為每月的活動。負擔重重的商家每次活動能賺取高達1萬美元，並且正在招聘新員工，活動組織者BeChinatown的聯合創始人Lily Lo表示。
她在接受採訪時説：“我從未想到食物會在一小時內售罄。我們看到很多年輕人和來自整個舊金山灣區的人。這真的給唐人街帶來了新生機。”
舊金山的唐人街。攝影師：David Paul Morris/Bloomberg社區活動人士Manny Yekutiel幫助資助了夜市，他從包括Michael Moritz、Chris Larsen、Salesforce Inc.、Gap Inc.和Levi Strauss & Co.在內的私人和公司捐助者那裏籌集了1000萬美元，以在整個城市的街道上舉辦活動。
在上個月的第一個星期四的金融區街頭派對上，葉庫提爾説，組織者原計劃有1萬人參加，但在他們的計數器壞掉後，放棄了在1.5萬人後的計數。
“氛圍非常好，”葉庫提爾説。“人們熱愛這座城市，我們受到了很多負面報道。人們對出席活動有了新的興趣。人們非常期待這一刻。”
紐約市連續第二年成為全球最擁擠的城市地區，一份新報告顯示，這給這座城市造成了約91億美元的時間損失。
去年，駕駛汽車穿過美國人口最多的城市的司機因為交通擁堵在高峯通勤時間內損失了101小時，這是全球近1000個城市中最多的，根據交通數據分析公司INRIX Inc.的2023全球交通得分卡。
墨西哥城排名第二，其後是倫敦、巴黎和芝加哥。根據該報告，全球前十名中的其他美國城市包括洛杉磯和波士頓。排名是根據擁堵對人口的影響來確定的。
彭博社CityLab布拉迪斯拉發的規劃革命將兒童置於中心Netflix熱播劇給拉合爾紅燈區帶來不受歡迎的關注密蘇拉在最高法院裁決前通過了無家可歸者營地法紐約的西徹斯特鎮同意建造價值1.38億美元的過濾廠“交通擁堵既是經濟健康的禍根，也是經濟健康的晴雨表；它象徵着繁忙的活動，但同時也阻礙了它，”INRIX的交通分析師鮑勃·皮舒在一份聲明中説。“城市地區交通擁堵的激增表明了COVID後經濟活力的復甦，但也導致了駕駛員數十億美元的時間損失。”
紐約市再次名列榜首，本月早些時候，州長凱西·霍楚爾（Kathy Hochul）無限期暫停了一項旨在減少交通擁堵並籌集資金更新該市老化交通網絡的收費計劃。這項擁堵收費倡議是美國首個，將向駛入曼哈頓中央商務區的汽車收費，該區域從第60街延伸至島的南端。
該地區的交通擁堵正在加劇。根據INRIX報告，去年進入曼哈頓市中心的出行增加了13%。今年第一季度早高峯時段，曼哈頓市中心的車輛速度為每小時11英里，較2023年同期下降了11%。
INRIX估計，2023年交通擁堵給美國造成了超過704億美元的損失，比前一年增加了15%，平均每位司機因交通擁堵而損失42小時。
受大流行病影響引發的混合工作增加和更加靈活的工作時間表改變了傳統的高峯出行時間。根據報告，中午時段的平均每小時出行次數增加了23%，而清晨和下午分別減少了12%和9%。
“儘管交通擁堵正在恢復到疫情前水平，但由於大流行病的持續影響，我們看到了交通擁堵模式的有趣變化，”皮舒在聲明中説道。“混合和遠程工作的繼續實施正在創造新的出行高峯，與以往有所不同。”
去年美國最繁忙的走廊是佛羅里達州奧蘭多的4號州際公路，在Beachline Expressway和Western Beltway之間，從2022年的第10名躍升而來，據報告稱，駕駛者在下午5點沿該路線行駛時會損失124小時。
紐約市發佈了一個新計劃，修復布魯克林-皇后區高速公路的一段惡化路段，該路段每天承載130,000輛汽車和卡車，但狀況如此之差，以至於傳感器實時稱重通過甲板的卡車，以防止重型車輛使高速公路坍塌。
該計劃是近20年來的最新進展，突顯了在修建和修復重要基礎設施時所面臨的政治和財政障礙，即使大多數利益相關者都同意這是必要的。
BloombergCityLab布拉迪斯拉發的規劃革命將兒童置於中心Netflix熱門劇集引起對拉合爾紅燈區的不受歡迎的關注密蘇拉在最高法院裁決前通過了無家可歸者營地法案紐約的西徹斯特鎮同意修建價值1.38億美元的過濾廠該市的計劃將取代布魯克林大橋南部東河邊的75年曆史BQE不到半英里的部分。被稱為“三重懸臂”，它將兩層甲板疊加在一起，都懸掛在街道水平以上，並由一個人行道拱頂。
設計用於承載20世紀中葉較小、較輕的車輛，懸臂道路已經承受了過重交通的重量太久。工程師和市政官員長期警告稱，如果不盡快進行修復，它將需要永久關閉對卡車或所有交通。
“它在重症監護室裏，”交通顧問薩姆·施瓦茨説道，他曾在上世紀80年代擔任紐約市交通專員。“情況很糟糕。就像一場非常緩慢的爆炸。”
數十年的道路鹽已經擴大了結構中的裂縫，混凝土內的鋼筋已經明顯腐蝕，降低了道路在重型卡車行駛時的彈性，施瓦茨説道。他將BQE目前的狀態與1989年曼哈頓的富蘭克林·D·羅斯福大道相比，當時一塊重達500磅的混凝土塊掉落到下方的車流中，導致一名司機死亡。
該市的新計劃將保持目前的雙層設置，一個雙車道甲板用於東行交通，另一個用於西行。道路寬度將增加20%，但高速公路的佔地面積仍然會更小，因為甲板將直接疊放在彼此之上，而不是錯開。
紐約市提出的布魯克林-皇后區高速公路重新設計的效果圖。由紐約市交通局提供建設工作將不得不穿越一個密集的現有基礎設施區域，其中包括下水道和地鐵設備，紐約市運營副市長米拉·喬希説。例如，為地鐵提供通風的風機房中的導管室將不得不移動。市政府官員表示，交通部正在與大都會運輸局合作，共同尋找前進的方式。
成本估計約為50億美元。目前尚不清楚資金將從何處獲得。
該市申請美國交通部8億美元資助來修復BQE這部分資金被拒絕了; 相反，該市表示該項目的資金將來自城市税收、聯邦配額撥款和自由裁量撥款。紐約市交通局的資本計劃中還有17億美元可以用於新高速公路。
該計劃還必須經過公眾評論期和徹底的環境分析 — 這意味着最早要到2029年中期才能動工。
這個日期是一個嚴重的問題: 將近10年前，顧問告訴交通部，如果這個結構在2026年之前沒有修復，可能需要增加更多的重量限制並禁止卡車通行。“我會説在2029年之前三重懸臂上很可能會發生緊急事件，”Schwartz説。“可能是甲板上的一個洞。可能是混凝土掉落下來。但我會説這是一個很高的概率。”
1950年開放時的布魯克林高地長廊，下面是未完成的高速公路的兩層。照片：UPI/Bettmann Archive/Getty Images週四的公告開啓了布魯克林-皇后區高速公路麻煩故事的新篇章，其中大部分 建成於1940年代和50年代，作為公園專員羅伯特·莫西斯（Robert Moses）以汽車為導向的發展運動的一部分， 迫使成千上萬的居民搬遷，在兩個行政區之間的12英里路線上摧毀了房屋和企業。
但今天引起工程問題的懸臂結構是通過妥協產生的。在看到布魯克林高地富裕居民區被BQE切割的計劃後，業主們聯合起來，促使城市將其重新規劃至靠近海濱，從而創造了受歡迎的步行長廊。
紐約建築師亞當·保羅·蘇薩內克（Adam Paul Susaneck）表示，這種讓步是著名的總建築師在回應社區抗議時改變計劃的罕見例子。他在自己的項目 《設計中的隔離》和一部 新紀錄片中記錄了那個時代城市高速公路造成的破壞。像紅鈎（Red Hook）和卡布爾山（Cobble Hill）這樣的社區發出的類似請求，當時並沒有得到同等對待。
堆疊道路的懸臂排列，由景觀設計師邁克爾·拉普亞諾和吉爾莫·克拉克設計，為城市帶來了備受喜愛的人行道，但也給城市帶來了持續的維護難題。多年來，建築師、交通規劃者和城市官員一直在忙於想出如何處理這條日益老化的動脈，而這個新計劃只是一系列提案中的最新之一。
2018年，城市提出了兩個不受歡迎的想法來重建破敗的懸臂結構——其中一個方案會在施工期間將高速公路暫時轉移到人行道上，而這兩個方案的成本都可能高達40億美元。那一年，建築公司Bjarke Ingels Group還發布了更具突破性的項目渲染圖，名為BQP，即布魯克林-皇后公園，該項目將把汽車交通推到地面，並將懸臂的所有三個層次都改造為綠地。然而，這些計劃都沒有取得進展。
2020年，市議會考慮了一項價值110億美元的提案，將完全拆除懸臂，並在布魯克林市中心下方修建一個隧道；與此同時，前任審計長斯科特·斯特林格提出了一個計劃，將其中一個層次替換為高架公園，並將另一個層次限制為卡車交通。
當前形勢的緊急性不應阻止城市進行廣泛思考，新城市主義大會的傳播經理勞倫·邁爾表示，該組織呼籲在美國各地拆除幾條城市高速公路。邁爾説：“它需要維修。這並不僅僅意味着照常營業。”邁爾表示，她尚未審查過該市的新計劃。“這意味着進行修復性工作 — 這可能意味着拆除、道路減肥，以及其他各種措施。”
2020年的BQE。攝影：洛克曼·沃拉爾·埃利博爾/安納多盧通訊社通過蓋蒂圖片社一些團體推動對整個BQE走廊進行更廣泛的重新構想。許多受到這條道路污染和噪音影響最嚴重的社區是有色人種的低收入社區；該市將優先考慮與布魯克林富裕地區相鄰的這半英里長的區域，而BQE的危害遠不止於此，這讓一些環境正義活動人士感到沮喪。感到沮喪。
例如，在南威廉斯堡，一個名為BQGreen的提案於2010年首次提出，仍得到許多當地人的支持。該提案將覆蓋高速公路，並連接兩個相鄰的公園，增加綠地並減輕一些導致該社區哮喘率在城市中居高不下的污染。“當時我們的聯邦、州、市代表都在為此進行倡導 — 但資金並未得到優先考慮，”曾是紐約市議會議員和副布魯克林區長的黛安娜·雷納説。現在已離開市政府的她仍在努力確保任何懸臂計劃都會帶來對她社區的投資。
一羣科布爾山居民還提議覆蓋他們稱之為BQE“有毒、噴射有毒氣體的開放溝渠”公共綠地，而公共建築研究所已經召集設計師調查“完全或部分移除的可能性”。
“這不僅僅是關於減少車道或移除高速公路 — 還包括你引入的內容，以使這些區域重新連接，” CNU的梅耶説。
保留現有高速公路的佈局也代表了與其他由市政府領導的努力相比的某種倒退，這些努力旨在減少車輛排放和卡車交通，從“藍色高速公路”倡議，該倡議旨在建立海上運輸選項，到最近對電動貨車在城市街道上的授權。
最引人注目的是，紐約市BQE的宣佈是在紐約州州長凱西·霍庫爾（Kathy Hochul）讓市民感到驚訝的幾周後停止了一項旨在減少排放併為交通改善籌集資金的長期計劃的擁堵收費政策，該政策通過向私家車駕駛員收取進入曼哈頓部分地區的費用。根據2019年區域計劃協會報告，擁堵收費可能會減少超負荷的BQE上的交通量13% — 可能延長其安全壽命併為未來重構提供其他選擇。
Joshi承認，重建BQE這一段會加劇車輛交通。但BQE不僅僅是通勤工具 - 它也是一條貨運走廊，每天有大約13,000輛卡車使用。為它們找到替代方案比讓人們搭乘公交車或地鐵更棘手，可能包括投資於利用河流和鐵路的區域交通方式。
“擁堵和汽車交通是我們的現實，”Joshi説。“我們必須對紐約市所有的交通和卡車不會在一夜之間消失這一事實保持現實。”