智利準備迎接價值約5.52億美元的商業房地產浪潮 - 彭博社

Emma Sanchez

聖地亞哥一座正在建設中的建築。智利很快可能會看到大量商業物業被擺上市場出售。圖片：Cristóbal Olivares/Bloomberg

智利投資者正準備迎接一波前所未有的商業樓宇湧入市場，與此同時，該國兩家最大的房地產投資基金即將清算。

由托斯卡SA和Banchile Inversiones等重量級基金管理的價值為5.52億美元的房地產組合可能很快會上市，這是由於最近股東的投票。這引發了人們對智利即將陷入惡性循環的擔憂。低價導致投資者紛紛拋售和清算他們的房地產投資，但即將湧現的樓宇供應可能會進一步推動價格下跌。

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“我們認為，如果有大量資產待售，銷售檔案將變得更加困難，”托斯卡的房地產負責人奧古斯托·羅德里格斯表示。投資者已確認了其價值為2.15億美元的房地產基金的清算。

然而，公司相信“我們的資產質量非常高，因此我們相信它們會受到很大興趣”，羅德里格斯説。

與託埃斯卡一起，班奇萊可能會在12月面臨清算，因為一羣股東投票贊成退出總值為3.37億美元的房地產基金，拒絕了公司提出的延期方案。班奇萊拒絕就本文發表評論，但仍有可能提出新條款的延期以避免清算。

總的來説，這些清算可能對寒冷的智利房地產市場構成罕見的考驗。由於全球高利率的影響，該國近年來很少看到商業物業 — 包括辦公樓、零售店和倉庫 — 出售。

強制性銷售可能會證明需求像一些觀察者所認為的那樣糟糕，或者可能成為對那些也有大量現金的稀有投資者的重大機會。無論哪種情況，清算這些基金將需要數年時間。

“如果需求沒有跟上供應增長，那麼房地產的銷售速度可能會下降，”房地產公司Valor Raíz的合夥人胡安·恩裏克·岡薩雷斯通過電子郵件説。“我認為這在這種情況下是最大的風險，因為這些資產大多數是高價值的，這本身就是一個有限的市場”。

託埃斯卡開始的清算消息也震動了其他房地產基金。另一家資產管理公司Independencia SA在託埃斯卡的清算消息公佈後正準備為其房地產基金髮行新的債券。這迫使它推遲了銷售，現在稱這是“令人擔憂的”消息。

“造成了很多不確定性，迫使我們暫停發行，以向市場解釋真實情況”，Independencia的執行董事Juan Pablo Grez在一次採訪中表示。他管理的基金價值為12億美元，目前不會面臨短期內可能導致清算的投票。

對於當地基金管理人員來説，問題的關鍵在於高利率、長時間等待許可證以及高昂的建設成本可能會對基金的維持構成障礙，LarrainVial Asset Management的房地產資產經理Nicolás Gellona表示。

一種應對這些因素的方法是國際化。智利基金管理人員越來越多地關注國際市場，包括美國、秘魯、墨西哥和西班牙。Gellona通過電子郵件表示，LarrainVial管理的海外房地產資產比例今年上升到40%，而2021年為10%。

然而，基金經理們發現，自疫情爆發以來受影響的資產中有一些正在出現復甦跡象，而其他領域則根本沒有受到影響。用於履行電子商務訂單的配送中心佔據Independencia房地產組合的一半以上，Grez表示他們並未看到需求下降。

該執行官估計，對於Independencia基金以及未來四年或更長時間到期的其他基金來説，市場情況將更加正常，房地產行業將更具流動性。“我們的團隊足夠有創造力，可以做很多事情”，Grez説道。“我們腦海中有很多想法，可以作為完全解散基金的替代方案”。

由Paola Torre翻譯。

原始註釋： 智利準備迎接價值5.52億美元的商業房地產洪水

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