智利商業房地產銷售將在市場上投放5.52億美元的房產-彭博社

智利聖地亞哥的一個建築工地。智利可能很快會迎來大量商業房地產待售攝影師：Cristobal Olivares/Bloomberg華盛頓特區的美聯儲大樓。

攝影師：Ting Shen/Bloomberg智利投資者正為即將湧入市場的大量商業建築做好準備，因為該國兩家最大的房地產投資基金即將清算。由重量級公司Toesca SA和Banchile Inversiones管理的基金持有的價值為5.52億美元的房地產投資組合可能很快將上市出售，這是由最近的股東投票引發的。

智利的房地產市場可能面臨惡性循環。低價促使投資者放棄並清算房地產投資，但即將出現的大量建築供應可能會進一步推低價格。

“如果有大量資產待售，出售資產將變得更加困難，”Toesca的房地產主管Augusto Rodriguez表示，該公司的投資者已確認清算了價值2.15億美元的房地產基金。

然而，該公司相信“我們的資產質量非常好，因此我們相信它們現在和將來都會受到很多關注，”Rodriguez説。

除Toesca外，Banchile可能在12月面臨清算，因為一羣股東投票退出了價值3.37億美元的房地產基金，拒絕了公司提出的延期計劃。Banchile拒絕就本故事發表評論，但仍可能提出新條款的延期計劃，試圖避免清算。

綜合起來，這些清算可能意味着智利冰冷的房地產市場將面臨一次罕見的考驗。由於高利率的全球影響，近年來該國很少有商業物業 — 包括辦公樓、零售店和倉庫 — 出售。

強制性的出售可能證明需求像一些觀察者認為的那樣糟糕，或者它們可能代表對於那些也有現金的罕見投資者來説是一個巨大機會。無論哪種情況，清算這些基金將需要數年時間。

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“如果需求不與更高的供應同步，物業的銷售速度可能會放緩，”房地產公司Valor Raiz的合夥人胡安·恩裏克·岡薩雷斯在電子郵件中表示。“這是最大的風險，因為這些資產中的大多數都是高價值的，這本身就是一個小市場。”

從Toesca開始的清算消息也使其他房地產基金感到不安。另一家資產管理公司Independencia SA在Toesca清算消息傳出時正準備為其房地產基金進行一次新的債券發行。這迫使它推遲了銷售，因為現在它描述這些消息是“危言聳聽的”。

“它引發了很多不確定性，迫使我們暫停投放，向市場解釋真實情況，”Independencia首席執行官胡安·巴勃羅·格雷斯在接受採訪時説。該基金管理的房地產價值為12億美元，目前並沒有面臨可能導致其清算的投票。

對於當地基金經理來説，問題的核心是高利率、長時間等待獲取許可證和高昂的建築成本可能會給保持基金穩定帶來障礙，”Larrain Vial SpA的房地產資產經理尼古拉斯·格洛納説。

對抗這些因素的一種方法是走向國際市場。智利基金經理們越來越多地尋求國際市場，包括美國、秘魯、墨西哥和西班牙。格洛納通過電子郵件表示，Larrain Vial管理的海外房地產資產比例今年增加到40%，而2021年為10%。

然而，基金經理們看到受疫情影響的資產中出現了一些復甦跡象，而其他領域則沒有受到影響。用於履行電子商務訂單的配送中心佔據了Independencia房地產組合的一半以上，格雷斯表示他們沒有看到需求下降。

該首席執行官估計，對於Independencia基金以及未來四年或更長時間到期的其他基金來説，市場情況將更加正常，房地產將更具流動性。“我們的團隊足夠有創造力，可以做很多事情，”格雷斯説。“我們有很多想法可以提出，作為對基金完全解散的替代方案。”

當Pete Stavros上個月在柏林的私募股權行業年度聚會上發表講話時，KKR & Co.的高管的言辭比Apollo Global Management的聯席總裁Scott Kleinman稍顯低調。但他們同樣令人不安。

而Kleinman則警告説，私募股權公司的情況“不會好起來”，Stavros則承認，最近他的行業可能變得“過於創新”。無論是喧鬧與否，他的評論觸及了一個問題的核心，這個問題開始令從投資者到監管機構的每個人感到不安：私募股權當前對金融工程的狂熱。