美國商業地產崩盤將加劇其他地方的痛苦 - 彭博社

Neil Callanan

2024-07-10

斯坦福橋的切爾西旗幟。

攝影師：安德魯·基恩斯/卡梅拉體育/蓋蒂圖片社

困擾的投資者看到了一代人中購買陷入困境的美國房地產資產的最佳機會之一，因為商業地產市場持續動盪。

私募股權公司已經開始佈局以謀利。根據Preqin編制的數據，該行業為房地產投資設定的4000億美元中，約64%的資金目標是北美，這是20年來的最高份額。

其他地方的擔憂是，對美國的強烈偏好將意味着世界其他地區不會吸引同樣的需求，從而推遲那裏陷入困境的貸款和房產的處置。

私募股權公司希望利用美國的深度折扣，去年辦公室價值下降了近四分之一，比歐洲更多，這是在疫情遠程辦公轉變之後。根據抵押銀行家協會的數據，今年美國將有將近1萬億美元與商業房地產相關的債務到期，隨着借款人未能償還而導致的違約增加，將為購買陷入困境資產的買家創造更多選擇。

“與儲蓄和貸款危機以及2008年相比，就陷入困境的資產而言，我們仍處於第一或第二局”Rebel Cole説，他是佛羅里達大西洋大學的金融教授，也是Oaktree Capital Management的顧問。“一場海嘯正在到來，海水正在從海灘退去。”

來源：彭博社

奧克樹房地產全球負責人約翰·布雷迪對未來的情況同樣直言不諱：“我們可能正處於過去40年中最重要的房地產困境投資週期的邊緣，”他在最近一份關於美國的備忘錄中寫道。“幾乎沒有哪個資產類別像商業房地產那樣不受青睞，因此我們相信幾乎沒有比這更好的地方可以找到異常便宜的交易。”

這種關注意味着其他地區可能會被留下來與底部撈取者競爭——因為他們通常出價很低——作為主要競標者。這會進一步拖累歐洲和亞洲的價值，或者導致一些市場陷入停滯，因為賣方和貸款人拒絕接受極低價的出價。

數據提供商Altus Group的研究主管奧馬爾·埃爾托賴表示，強勁的北美經濟、更深入的市場和貨幣實力可能會導致區域外“市場復甦延遲”。

在貸款成本上升和價值暴跌後，貸款人開始遠離商業房地產，這就帶來了美國市場的機會。資產管理公司PGIM估計，今年到期貸款金額與新信貸可用性之間的差距幾乎達到了1500億美元。

“當你開始進入這個週期時，大市場就是人們找到機會的地方，”加拿大養老金投資委員會首席執行官約翰·格雷厄姆在一次採訪中表示。從私募股權到私人信貸和商業房地產，“美國是最大、最深的市場。”

受困辦公樓貸款的份額，按大都會地區劃分

來源：彭博社

注：貸款狀態基於證券化的商業地產貸款

較小的貸款人看起來特別脆弱，因為他們的房地產敞口，而且該行業已經出現了動盪。紐約社區銀行今年早些時候不得不接受超過10億美元的注資，因為其面臨的財務挑戰加劇。據Pimco稱，更多地區銀行可能會因為其房地產債務而面臨倒閉。

根據Oaktree的分析，如果商業地產價值僅從峯值下跌20%，那麼處於風險之中的美國銀行數量將超過2008年金融危機時期的水平。根據國際貨幣基金組織的數據，去年辦公樓價值下跌了23%。

房地產投資公司Starwood Capital Group的主席Barry Sternlicht也表示，他認為放貸方未來可能會遇到更多問題。

對於地區銀行，“你會想這是怎麼回事，他們為什麼沒有遭受更大的損失，尤其是在他們的辦公樓組合中”，他在五月份的一次收益電話會議上説道。

Starwood也未能倖免於困境。其房地產收入信託收緊了限制，以防止投資者從該工具中提取資金，以保持流動性並避免資產出售。

儘管美國對私募股權買家看起來很有吸引力，但商業地產私募股權資金總量已經縮水。這將給信貸投資者帶來一些問題。

根據Preqin的數據顯示，截至5月底，全球公司為房地產債務策略設定的資金總額從2021年底的561億美元下降了26%。例如，這可能限制了從韓國到中國的不良商業地產貸款的買家興趣，因為貸款變得不良。

Preqin的副總裁查爾斯·麥格拉思表示：“可用資金正在減少。”較高的借貸成本意味着私募股權參與者“看到籌款和交易急劇下降。”

來源：Preqin

歐洲投資者的一個主要擔憂是對房地產和貸款估值的可靠性。歐洲保險和職業養老金管理局在一份6月報告中寫道，這些估值“可能並不總是準確反映資產的真實價值，尤其是在市場條件變化的情況下。”

例如，德國的銀行更新其融資的建築物估值的頻率比美國的同行要低，這意味着問題需要更長時間才會顯現。儘管商業地產債務中貸款價值比超過100%的金額接近1600億歐元（1,730億美元），但這種減值的滯後現象仍在發生，根據該地區的銀行監管機構。

這表明，大量違約和資產出售的濁賬將在資產負債表上出現，儘管債務結構意味着完整的麻煩規模可能需要數年才會顯現。

情況可能會變得更糟，歐洲銀行業管理局主席何塞·曼努埃爾·坎帕告訴彭博電視台。 “這是一個不會短期的趨勢。”

Clearlake Capital Group在金融圈之外最為人所知的是擁有切爾西足球俱樂部，這支英超球隊有時因以高價購買未經證實的球員而受到批評高價。

隨着這家總部位於加利福尼亞的私募股權公司為其最新基金籌集資金，一些投資者和債權人對其在收購熱潮高峯期所做收購的價值提出類似問題。