參議院民主黨人針對企業房東提出反壟斷案-彭博社

亞特蘭大的一個分區，大型投資者已成為當地房地產市場的強大力量。

攝影師：Elijah Nouvelage/Bloomberg儘管極端高温帶來的危險日益增加，鳳凰城仍然是美國增長最快的城市之一。

攝影師：Justin Sullivan/Getty Images North America一項新的參議院法案將要求大規模購買住房的機構投資者向聯邦監管機構報告大額購買，使企業房東受到聯邦貿易委員會和司法部的反壟斷執法者的監管。

明尼蘇達州參議員艾米·克洛布徹（Amy Klobuchar）和其他八名參議院民主黨人提出的立法將為企業投資者，包括私募股權公司和房地產投資信託基金，在美國租賃住房庫中進行大額投資設立新的報告和透明度要求。到目前為止，該法案尚未獲得任何共和黨聯合發起人的支持，這意味着該法案在參議院和由共和黨控制的眾議院的通過前景有限。

BloombergCityLab城市正在打擊短期租賃。這是如何實現的颶風貝瑞一週後，休斯頓將有50萬人停電温哥華將阻擋著名的山景以建造住房斯塔默稱監獄“令人震驚”是英國最緊迫的危機像黑石集團這樣的投資者，今年早些時候以35億美元收購了大量單一家庭租賃房產，已成為某些民主黨議員最喜歡抨擊的對象。儘管機構投資者僅佔美國租賃房屋的一小部分，但該法案的制定者表示，它將為聯邦貿易委員會和司法部提供必要的工具，以保護在企業房東擁有大量租賃公寓和房屋的市場中的消費者。

《住房收購審查和透明度（HART）法案》將修訂1914年的克雷頓反壟斷法，該法禁止不正當的商業行為，如掠奪性定價和非法合併。那項法律以及1970年代通過的隨後的修正案從未考慮過住宅房地產；50年前的住房行業過於本地化和分散，以至於並未被視為反壟斷問題。但經過幾十年的住房增長緩慢，以及高度的監管壁壘限制新供應，投資者已經將日益稀缺的租賃住房視為一個機會。與此同時，被稱為房地產科技工具的proptech的出現，擴大了投資者的隊伍，從擁有幾個街區單位的本地業主，到擁有數以萬計房產組合的大公司 — 甚至在小城鎮中也是如此。

“當少數幾家大型私募股權公司大量購買房屋時，購房者和租房者的住房選擇變少，價格也會上漲，”克洛布徹在向彭博城市實驗室發表的聲明中説道。“我正在推出HART法案，以改善美國住房市場的透明度，以便執法者可以阻止減少競爭並導致價格上漲的住宅物業的大額交易。”

根據房利美的數據，大型投資者並不擁有美國房屋的很大比例：全國範圍內不到3%，這個數字自大蕭條以來有所上升，當時大型買家開始在抵押危機期間大量購買單户住宅。即使在2022年的疫情高峯時期，大型買家仍然只佔向投資者出售的房屋的一小部分，而這些投資者主要是小規模運營商。然而，在某些市場，尤其是在太陽帶地區，機構投資者在當地擁有很大比例的所有權。例如，根據美國住房和城市發展部的數據，大型投資者在2021年第一季度購買了亞特蘭大都會區43%的房屋。在鳳凰城，公司購買者擁有五分之一的單户出租房屋。

市場整合是參議院民主黨人越來越關注的問題。該法案的發起人包括俄亥俄州參議員謝羅德·布朗、馬薩諸塞州參議員伊麗莎白·沃倫、佛蒙特州參議員伯尼·桑德斯等人，在一份聲明中表示，私募股權投資者限制了單户住宅、公寓大樓和製造房屋社區的競爭。他們表示，面臨很少競爭的公司房東可以提高租金、取消服務和收取費用，這給幾乎沒有其他選擇的消費者帶來了很少的救濟。

如果國會通過HART法案，對於購買超過一定門檻（約1.2億美元）的住宅或公寓，買家將被要求向FTC和DOJ的監管機構報告交易。參議院提出的法案不會對現有的反壟斷法進行任何修改；監管機構將決定交易是否減少了住房市場的競爭，以及採取什麼行動。

反壟斷法代表了增強租户保護的新框架。今年早些時候，克洛布徹和同事們提出了一項立法，防止算法定價操縱。這位明尼蘇達州參議員，領導着參議院反壟斷、競爭政策和消費者權利小組委員會，此前曾敦促FTC主席麗娜·卡恩重新審視豁免住宅和租賃交易的機構規定。

“在明尼蘇達州，機構投資者擁有多個明尼阿波利斯社區超過20％，甚至高達30％的住宅物業，”克洛布徹在一封致FTC的5月10日信函中寫道。“就像我們經濟中的太多部門一樣，住房正變得更加集中在大公司手中。”

颶風貝瑞爾襲擊城市幾天後，休斯頓仍在應對餘震。

美國第四大城市的大片區域仍在停電，商店關閉，交通因信號燈不工作而混亂。加油站要麼關閉，要麼排着長隊的人們急於給汽車和家用發電機加油。

超過100萬個家庭和企業將在沒有空調的情況下度過另一天，美國國家氣象局警告有關與高温相關的疾病。約50萬客户將在下週仍處於黑暗之中，因為城市主要公用事業公司CenterPoint Energy Inc.正在重建受風暴破壞的系統部分，一位公司代表表示。

BloombergCityLab參議院民主黨人提出反對企業房東的反壟斷案城市正在打擊短期租賃。這是如何進行的温哥華將擋住著名山景以建造住房斯塔默稱監獄“令人震驚”是英國最緊迫的危機28歲的Rimsha Aslam三個月前剛從泰國搬到這座城市。她和父親不得不離開他們共享的公寓，因為公寓被淹，他們在一個被改造成冷卻中心的社區YMCA找到了庇護。

在7月10日的休斯敦颶風貝麗爾過後，居民在社區中心冷卻並給電子設備充電。攝影師：Mark Felix/Bloomberg“沒有餐館開門，所有商店都關門——每個人仍在掙扎，”Aslam談到了她在休斯敦西區的社區。“我在這裏是全新的：這是我在休斯敦經歷的第一次風暴，”她説，“在泰國不會是這樣的。”

對於一個將自己市場定位為“世界能源之都”的城市來説，這是一種令人謙卑的感覺。

根據PowerOutage.us的數據，截至週四早上，德克薩斯州仍有大約130萬家庭和企業沒有電。問題的大部分集中在休斯敦，CenterPoint負責超過80%的這些停電。

CenterPoint 表示預計到週五結束時將額外恢復40萬客户，到週日結束時將再恢復35萬客户。

儘管如此，這意味着風暴過後將近一週，仍有五十萬人將繼續停電。CenterPoint的一位代表表示，貝里爾“顯然是不可預測的”，休斯頓位於颶風眼牆的右側，這意味着該市受到了風暴最具破壞性的風力襲擊。

休斯頓I-10西高速公路上7月10日塗鴉寫着“Centerpointle$$”。攝影師：Raquel Natalicchio/休斯頓紀事報/蓋蒂圖片社“我們必須重建大片基礎設施，電線杆折斷一半倒在地上，” CenterPoint的監管服務和政府事務執行副總裁傑森·瑞安在德克薩斯州公用事業委員會週四的會議上説。

“我們的服務領域內的5000平方英里將有一些持續停電的小區域，”他説。該公用事業公司將從週四下午開始為那些面臨長時間停電的客户提供恢復時間的估計。

瑞安表示，7月4日貝里爾接近時，CenterPoint在大休斯敦地區預先部署了3000支互助隊，他説。隨着風暴路徑轉向公用事業公司最糟糕的情況，這一數字增長到一萬多人。

儘管停電數量已從峯值下降 — CenterPoint的停電最多達到220萬 — 但對於在酷熱條件下捱餓的德克薩斯人來説仍然是一個重大困難。該地區的熱指數值 — 一種考慮了濕度後感覺有多熱的指標 — 預計將高達106華氏度（41攝氏度）。

風暴過後的72小時，休斯頓分為有電和沒電的兩類人。對於幸運的人來説，生活正在逐漸恢復正常，但對於其他人來説，這是一場殘酷的等待遊戲。

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‘緊張局勢升級’

80歲的比爾·哈金斯在休斯頓能源走廊附近的Lowe’s Cos Inc.商店為他的兒子購買了一台發電機，距離英國石油和荷蘭皇家殼牌公司的美國總部僅幾英里。

“他家裏的温度現在接近80多度，”他説，等待店員將6500瓦的Generac裝上他的卡車。“他的岳母已經90歲了，沒有人感到高興。温度升高時，緊張局勢升級。”

持續的停電引起了居民和一些官員的憤怒。

“我希望他們正在盡力——但到目前為止還不夠，”63歲的馬修林·烏萊談到了公用事業公司的努力。烏萊擔心他將如何確保有足夠的汽油和物資度過接下來的幾天。

“要找到汽油，你必須開車30分鐘，40分鐘，”他説。“所有的東西都關門了，而我是一個殘疾人。我試圖聯繫社會保障，但它關門了。我開車過去，他們只是告訴我所有的社會保障辦公室都關門了。”

並非所有地區受到的影響都一樣。在這個龐大城市的大部分地區，汽油是可獲得的，雜貨店也是開放的。

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Beryl在星期一襲擊了這座城市，是一場1級颶風。AccuWeather公司估計，這場風暴在美國造成的損失，包括損害和經濟損失，可能達到280億至320億美元。

來自休斯頓西北部的Drew Dickert停電了30個小時，但一恢復電力，他的想法立刻轉向了一個患有嚴重哮喘、依賴氧氣機的朋友。

這位65歲的地質學家説：“他有這些發電機，但其中一個壞了。我買了一些汽油，正在準備一些硬件來幫助他。”

一根倒下的電線在休斯頓一棟建築物旁燃燒，時間是7月9日。攝影師：Mark Felix/Bloomberg休斯頓市議員西爾維婭·加西亞（Sylvia Garcia）在一封寫給CenterPoint首席執行官的信中寫道，該公用事業公司“無法更快地恢復電力，正在製造一場公共衞生危機”，這封信已經發佈在她的X賬號上。

德克薩斯州州長格雷格·阿伯特（Greg Abbott）在接受彭博新聞採訪時表示，停電對我們的德克薩斯州同胞來説是一個“可怕的問題”，他將指示州公用事業委員會研究為什麼休斯頓屢次發生停電。

不到兩個月前，一股被稱為“derecho”的強風讓成千上萬人斷電，有些人停電數天。

在週三的休斯頓市議會會議上，市議員卡羅琳·埃文斯-沙巴茲（Carolyn Evans-Shabazz）特別關注了缺乏備用發電機的輔助生活設施居民的命運。

“這些風暴變得越來越糟，而且頻率越來越高，我們毫無防禦能力，”埃文斯-沙巴茲説。

2023年，野火、颶風、洪水和其他災害使250萬 美國人流離失所，今年預計將更加殘酷。隨着氣候變化引發的極端天氣和災害變得越來越頻繁和嚴重，預計未來幾十年將有5000萬 美國居民成為氣候移民。根據第一街基金會的數據，已有300多萬美國人因氣候考慮而搬遷。

但到目前為止，相對較少的人選擇搬到通常被認為是“氣候避難所”的地方 — 像明尼蘇達州的達盧斯和紐約州的羅切斯特，這些地方相對較為避暑，並且有能力容納新居民。相反，大多數首批氣候移民只是搬到了附近的小鎮。更糟糕的是，許多美國人正在主動遷往該國最容易受氣候影響的地區，主要是在太陽帶。

目前，像易受洪水影響的夏洛特、遭受風暴侵襲的休斯頓和爐火般的鳳凰城等城市正在努力應對，儘管承受着不斷上漲的住房成本和不堪重負的基礎設施。但是，人口湧入這些日益難以為繼的地方是一顆定時炸彈。當這顆炸彈在未來幾十年爆炸時，將引發一場混亂而昂貴的大規模外遷，房主將失去他們的積蓄，而有色人種社區將被留下自生自滅。

如果我們想避免這種情況，我們需要一個計劃，鼓勵氣候移民前往那些從長遠來看安全和吸引人的國家地區，而且我們需要立即行動。

正如我們在智庫新美國的最新報告中所概述的，氣候安全只是美國人在搬遷決策中考慮的一個因素，還有工作、房價和社交網絡。結果是，大多數搬遷的家庭仍然留在同一個縣內 — 即使那些主要因氣候影響而搬遷的家庭也是如此。最近，萊斯大學的研究人員對過去30年中1萬次政府收購易受洪水影響住宅的數據進行了分析，發現平均而言，房主只搬遷了7英里（11公里）。萊斯大學的研究人員寫道，結果是“大多數撤退的房主並沒有搬到更安全的城鎮、州和地區，他們只是在附近社區之間來回搬動。”

事情變得更糟的是，美國人口普查局的數據顯示，全國增長最快的15個大城市中有11個位於德克薩斯州、佛羅里達州和亞利桑那州，這些州分別面臨海平面上升、極端高温和乾旱、洪水和颶風等風險。這兩種人口趨勢——對短距離搬遷的偏好和太陽帶人口的激增——意味着數百萬美國氣候移民將生活在比他們逃離的社區略微不那麼容易受氣候影響的社區中。

快進40年，經濟學家預測，由於房屋保險和抵押貸款行業數千億美元的氣候驅動的財產崩潰，逃離風險地點的和房主的資產減少。事實上，這一過程已經開始：從加利福尼亞到愛荷華，災害頻率和強度的增加正在指數級增加房屋保險費率，並促使保險公司退出市場。氣候移民將別無選擇，只能進行一場混亂而昂貴的撤退，很可能會遭受嚴重的財務損失。

為了避免這種黯淡的結果，美國需要一個全政府計劃來激勵氣候移民前往五大湖地區、北部大平原和東北部。這意味着與未來氣候避難所的當地合作伙伴合作，吸引企業和個人向北遷移。

首先，很明顯人們會為了工作而搬遷。在太陽帶地區，強勁的就業市場推動着人口增長。在長期經歷去工業化的鏽帶地區，那些可能接收氣候移民的社區必須努力振興經濟，併為新移民提供更多經濟機會，包括通過更具競爭力的税收制度，與親商的南方市場競爭。

聯邦政府可以通過與關鍵行業合作，創建搬遷和再培訓計劃，激勵這些地理上具有彈性的社區吸引私營部門的重大投資，特別是針對資源有限的低收入工人。例如，商務部可以通過向東北和中西部的企業提供貸款和補助來提供幫助。

2022年科技巨頭美光科技公司決定在紐約州中部開設一家芯片工廠，這是一個很好的例子。該公司正在利用州政府55億美元的激勵措施，Chips and Science法案的税收抵免以及市和縣級的基礎設施支持來建設一個半導體設施。該工廠預計將創造5萬個就業崗位，可能吸引數萬人前往一個氣候安全的地區。

新興企業家和小型企業尤其需要支持才能生存和發展。為此，小型企業管理局可以通過現有的倡議，如小型企業創新研究計劃，向這些氣候避風港提供財務資源和技術支持，而國家科學基金會的區域創新引擎計劃可以進一步幫助刺激鏽帶地區的創新、就業和經濟增長。

聯邦政策制定者甚至可能與地方政府合作設立“氣候機遇區”，為新企業或搬遷企業提供税收優惠，尤其是那些在快速增長行業內的企業。

除了經濟吸引因素外，許多氣候移民將需要支持來進行更長距離的搬遷，特別是因為一些人可能在財務上處於困境。聯邦政府應設立國家氣候搬遷計劃，併為搬往氣候避難所的人提供家庭税收優惠、住房券或直接支付。在地方和州一級，已經有一些計劃為人們搬遷到塔爾薩、阿肯色州西北部和佛蒙特州農村地區提供激勵，以增加白領勞動力或解決農村地區人口老齡化問題。類似的聯邦倡議可以為氣候遷移而創建。

對於像布法羅和辛辛那提這樣的鏽帶老工業中心，氣候流入可能為振興提供關鍵機會。底特律等前製造業中心，在1950年代擁有大約180萬人口，但如今僅有65萬人口，可以利用人口稀少的居民社區和未充分利用的公共基礎設施更有效地適應人口快速增長。

然而，這些接收城市將需要資源來確保人口迅速流入不會增加現有居民的住房和就業不安全感。一個典型的警示性搬遷故事是加利福尼亞州奇科市的故事。在2018年的野營大火發生在內華達山脈山麓，數千人因毀滅而被迫搬遷到鄰近的奇科市，壓倒當地的住房存量，導致房價飆升，助長了無家可歸危機。

為了避免這些結果，接收城市需要立即開始規劃氣候遷移的影響。幸運的是，像通脹減少法案、基礎設施投資和就業法案以及美國救援計劃法案這樣的聯邦資金包提供了資金，接收城市可以利用這些資金進行這些規劃練習，然後着手建設住房、交通和其他基礎設施，吸收新移民而不會驅逐現有居民。

同時，住房和城市發展部與州和地方合作伙伴合作，可以在住房選擇券計劃、低收入住房税收抵免計劃和社區發展區塊撥款計劃的資金分配決策中考慮氣候遷移和地理韌性，從而更好地確保氣候避難所中的更多經濟適用房。聯邦政府甚至可以創建一個國家土地信託基金，收購氣候避難所的住房和土地，然後以補貼價格向新移民和現有居民提供財產。

大規模人口遷移是不穩定的，沒有人願意被迫離開自己的家園。但氣候遷徙是不可避免的，我們能做的最好的事情就是確保它發生在最有利的條件下。關鍵在於為氣候避難所提供資源，以便規劃和接納新的到來者，並使遷徙到更安全地方成為那些在途中的人的合乎邏輯的選擇。

Yuliya Panfil是新美國基金會未來土地與住房項目的高級研究員和主任，這是一個位於華盛頓特區的無黨派智庫。Tim Robustelli是新美國基金會未來土地與住房項目的高級政策分析員。