房利美、房地美的抵押貸款受新租户保護規則約束 - 彭博社

超過1600萬租户 — 大約四分之一的租房家庭 -- 居住在將受到新聯邦規定覆蓋的聯邦資助物業中。

攝影師：Rachel Wisniewski/Bloomberg2024年6月，紐約通勤者在72街地鐵站搭乘Q線地鐵。

攝影師：Yuki Iwamura/Bloomberg2013年9月13日，馬薩諸塞州Leominster市因洪水而被沖毀的Fitchburg線鐵路。

攝影師：Robert F. Bukaty/AP Photo美國監管機構將要求具有聯邦支持抵押貸款的房東在提高租金或終止租約之前向租户提供30天通知，根據一項新政策，這將適用於未來數百萬租户。

從2025年2月開始，接受房利美或房地美支持融資的公寓業主將被要求實施一系列租户保護措施，包括對逾期租金的強制五天寬限期。聯邦住房金融局的指令僅適用於新發起或再融資的抵押貸款。

BloombergCityLab密爾沃基為特朗普訪問“可怕城市”做準備地鐵乘客將如何支付紐約市的擁堵收費停滯美國城市的災難援助已經告急重新思考城市橋樑的作用“這是向聯邦融資條件化租户保護邁出的第一步，”非營利性國家租户聯合聯合會主任塔拉·拉古維爾説。

租户倡導者長期以來一直尋求與聯邦融資直接掛鈎的保護措施，因為這些企業主導租賃住房的抵押貸款。根據摩根士丹利的報告，房利美和房地美在2023年新發起的公寓貸款中佔58%。超過1600萬租户居住在聯邦融資的物業中，大約四分之一的租賃家庭。

這項新政策未能達到倡導者要求聯邦融資物業實行租金控制或其他更強有力措施的目標。國家低收入住房聯盟總裁兼首席執行官黛安·延特爾將這些保護措施描述為薄弱，僅達到“租户通知的最低水平”。

美聯儲房屋金融局宣佈這一消息僅僅是在總統喬·拜登在新聞發佈會上提到限制租金和住房成本的一天後 —— 這也是他在與前總統唐納德·特朗普的六月總統辯論中提出的。這項指令是白宮朝着制定《租户權利法案草案》的藍圖邁出的另一步。

例如，去年十一月，美國住房和城市發展部頒佈了一項規定，要求聯邦補貼租賃住房的房東在提出驅逐前提前30天通知，這將適用於近400萬租户。而今年三月，拜登政府宣佈對通過低收入住房税收抵免資助的物業實行租金上漲10%的上限，這包括100多萬套住房。

去年，FHFA向租户、房東、貸款人和其他利益相關方發出了關於租户保護的徵求意見。租户提出的變化包括終止通知或租金上漲，還包括租金控制、正當理由驅逐標準和聯邦租户保護辦公室。

行業領袖對租户保護的徵求意見做出了批評性回應。抵押銀行家協會在七月的一封信中表示，貸款人無法監控房東與租户的關係，租金控制將使借款人不願尋求聯邦支持的融資。

上個月，許多紐約市居民感到沮喪，當紐約州州長凱西·霍庫爾終止了將向曼哈頓60街以南司機收取15美元的擁堵收費計劃。作為該提案的公共倡導者，霍庫爾出人意料地改變了主意，辯稱實施駕駛費將阻礙城市從Covid中恢復，低收入通勤者將承擔特別大的負擔。（其他人強烈反對，指責她迎合擁有汽車的郊區居民，他們對這項政策感到不滿。）失望的人羣包括那些希望他們的社區變得更清潔、少車輛擁堵的紐約人，花了多年時間策劃紐約提案的規劃者，以及從波士頓到洛杉磯的城市領導者，他們正在考慮仿效紐約的擁堵收費倡議。

彭博社CityLab拜登要求為聯邦支持的抵押貸款提供租户保護密爾沃基為特朗普對“可怕城市”的訪問做好準備美國城市的災難援助已經告急重新思考城市橋樑的作用但沒有比依賴紐約市地鐵和公交網絡的數百萬居民更有理由抱怨了。區域交通系統紐約大都會運輸署原計劃利用擁堵收費的150億美元來改造老化設備，同時增加電梯，現代化車站並延長地鐵線路。如果沒有每年從進入曼哈頓的車輛收取的數十億美元，MTA董事會將面臨痛苦的抉擇。它應該偏向過期的維護，還是乘客們被承諾的閃亮新項目？

MTA董事會現在已經明確了其偏好：維護應該是其優先考慮的，而不是像曼哈頓第二大道地鐵擴建工程和皇后區與布魯克林之間的輕軌線路等花哨的項目。

另一方面，霍庫爾堅持這些項目仍將繼續推進，即使沒有確定的資金來源來取代擁堵收費。“紐約人沒有理由擔心任何計劃中的項目不會得到實施，”她在上個月的一份聲明中説道。這聽起來令人放心，但除非州長找到新的資金來源，否則很難看到新車站如何能夠建成而不犧牲地鐵急需的現代化項目。

美國政客有一個壞習慣，就是施壓交通機構放棄維護，而選擇擴建項目，導致核心服務惡化，同時在網絡中添加新的交通站點和線路。但Hochul聲稱紐約大都會運輸局沒有面臨這樣的選擇，承諾紐約人可以享受出色的交通服務，而不必承受擁堵收費的“花菜”。

這似乎是一廂情願的想法。歷史和政治現實表明，在剪綵和基礎維修之間需要做出權衡是不可避免的。

維護一個交通系統有點像照顧一座房子：你可能可以暫時忽視漏水的管道、不穩定的電線和堵塞的排水溝，但這樣做只會在將來招致災難性的問題。資金不足是美國交通系統長期存在的問題，特別是那些需要大量資金來建設和維持的鐵路線路。例如，在波士頓，“長期投資不足”被認為是波士頓大眾運輸局（MBTA）的諸多服務和安全問題的原因，這促使聯邦 干預，即使該機構擴建了其 綠線 和 銀線。

對於維護工作缺乏投入的部分責任應歸咎於國會，因為國會為系統擴建提供了更為慷慨的財政支持。麻省理工學院交通政策與規劃講師、曾任麻薩諸塞州交通部長的吉姆·阿洛伊西表示：“交通領導者們‘有選擇’。你可以選擇不接受聯邦資金，或者接受聯邦資金來修建新的東西。”為了吸引聯邦資金，交通委員會可能選擇修建新的車站或線路，而不是維護當前系統或增加服務頻率。

政治因素也會扭曲交通預算，進一步偏離低調系統升級的決策。阿洛伊西説：“如果你是一名政治領袖，你希望資金分配是透明的，以便‘哦，我可以為此而得到讚譽’。”新倡議總是比在夜間軌道上進行的一些螺絲釘項目更容易解釋和更加顯眼。沒有人看到它。沒有人知道它。”

顯眼的交通項目也因其作為創造就業機會的聲譽而贏得政治青睞。一項2002年對美國交通補貼的學術研究記錄了選舉官員普遍認為交通資本投資帶來了重大的地方經濟（因此也是政治）利益的看法。

相比之下，即使是最關鍵的維護項目通常也會默默無聞，很少引起新火車站甚至電梯那樣的公眾關注。

但是，如果一個交通網絡問題嚴重到似乎正在自由落體中，情況就會改變。 “你和我認為的所有維護工作對乘客來説大多是不透明的，” 阿洛伊西説，“除非你的系統陷入危機，火車上的人實際上在想，‘我想知道今天信號怎麼樣。’” 他提到了波士頓人對T的當前困擾 作為一個例子。

對於紐約市來説，這樣的時刻出現在2017年臭名昭著的“地獄夏季”，地鐵乘客忍受了看似無休止的延誤和服務中斷。 那場慘敗促使時任州長安德魯·科莫接受了擁擠收費 作為補充MTA過度緊張的資本預算的方式。

紐約的擁擠收費計劃將覆蓋MTA 280億美元的資本預算的超過一半，使該機構能夠投資於各種項目，幫助系統實現運輸專業人士所稱的“良好維護狀態”，例如更換數百輛老化地鐵車輛、升級電力系統和翻新軌道。 至關重要的是，這筆資金還將使MTA能夠現代化幾十年歷史的列車信號系統，在A和C線等線路上安裝一種名為基於通信的列車控制 技術，使列車能夠安全地以更短的車頭間隔運行。

“升級信號系統最令人興奮的地方在於它可以增加運行能力，”紐約大學馬龍城市管理研究所助理教授埃裏克·戈爾德温説。“你可以獲得更多的運量 — 每小時高達30列火車，每兩分鐘一班。這有點像擴張，但並不是擴大地鐵的地理覆蓋範圍。”

同時，來自交通擁堵收費的資金流入也將使紐約大都會運輸局有能力進行那些政客們喜歡展示的明顯改進。第二大道地鐵二期，例如，將把東哈萊姆與Q線連接起來。（今年二月，霍庫爾提議將地鐵線延伸到西邊，沿125街創建一條橫穿路線。）霍庫爾還宣傳了“市際快車”作為一項新的輕軌服務，將允許紐約人在不經過曼哈頓的情況下在布魯克林和皇后區之間移動。

總而言之，每年從交通擁堵收費中籌集的數十億美元將使霍庫爾等紐約政客能夠在媒體友好的開工儀式上揮舞鐵鍬，而交通乘客將在紐約大都會運輸局逐漸消化其維護積壓工作的過程中享受更快速、更可靠的服務。對地鐵未來的樂觀情緒是明顯的。

但當霍庫爾否決了交通擁堵收費時，這些計劃化為泡影。由於其資本預算突然減半，紐約大都會運輸局董事會上個月決定凍結165億美元的項目，包括第二大道地鐵延伸，同時承認甚至一些計劃中的維護工作也將推遲進行。92個車站的改進被擱置。“我們必須優先考慮確保我們的交通系統安全的‘良好維護’工作 — 基本的工作，以確保系統不會崩潰，”MTA董事會主席賈諾·利伯説。

霍庫爾本人已經拒絕了任何對系統擴張的暫停，即使沒有新的資金。在六月的一次新聞發佈會上，州長聲稱，通過一些“創意”，MTA的預算可以重新安排以獲得“完成像第二大道地鐵這樣的項目所需的十億美元”。關於如何做到這一點的細節明顯缺失。

現在，地鐵乘客正在忍受越來越多的延誤，並且擔心另一個可能的通勤地獄夏季，因為維護項目被暫停。霍庫爾可能意識到紐約人對她的擁堵收費政策的逆轉感到恐懼，擔心這將癱瘓他們的通勤，於是她在公共場合緊緊擁抱了公共交通系統，宣稱“我和MTA緊密相連”，並在她目前的Twitter個人資料中使用了一張她站在地鐵車廂裏的照片。當她參加彩虹心形標誌上印有MTA標誌的襯衫的驕傲遊行時，一位觀察者在社交媒體上評論説“這就像奧·簡·辛普森穿着他妻子的襯衫一樣。”

當霍楚爾急於將自己定位為紐約市交通局的捍衞者而不是惡棍時，交通局董事會的成員 — 尤其是她任命的那些人 — 可能感受到壓力，要批准像第二大道地鐵這樣備受關注的項目，即使這樣做會犧牲緊急維護。原因不言而喻。高德温説，當一個交通線路擴建時，“你會有一個剪彩儀式，你會有一個全新的火車站。你可以舉辦像安德魯·科莫在2016年除夕為第二大道地鐵開通的階段舉辦的盛大慶典一樣。”更換過時設備或修理壞了的電梯很少能引起如此公開的歡慶。

高德温預計，如果第二大道地鐵和布魯克林快線等項目仍處於懸而未決的狀態，霍楚爾和紐約市交通局董事會將面臨壓力增加。“如果哈萊姆東部的人們不斷詢問州長有關第二大道線的問題，我認為這會迫使她採取行動 — 弄清楚如何為其提供資金，”他説。“事情最終可能會變得非常政治化。”已經，包括哈萊姆在內的阿德里亞諾·埃斯帕亞特國會議員正在敦促紐約市交通局重新啓動第二大道延伸工程。

如果減少維護以融資昂貴的擴建項目，依賴地鐵的紐約市民最終將付出代價。乘客數量可能會下降，因為列車到站之間的時間延長，延誤加劇。“提高列車頻率和更可靠性是乘客數量的標誌，”高德温説。“擴建是偉大的，毫無疑問。但如果提供糟糕的服務或不頻繁的服務，你將無法獲得你預期的結果。”

目前，紐約市交通局的董事會必須在政客們渴望引人注目的建設項目與系統升級的緊急但隱秘需求之間保持微妙的平衡。

如果有某種方法可以避免維護與擴張對立。比如，收取進入曼哈頓的車輛通行費。

大衞·齊珀 是麻省理工學院移動性倡議的高級研究員，他研究交通政策、技術和社會之間的相互作用。

一場200年一遇的暴風雨在九月份的時候在馬薩諸塞州中部的利蒙斯特鎮傾盆而下，四個小時內降下11英寸的雨水，沖走了排水溝，形成了一個吞噬汽車的汽車經銷商的地陷，還將市議會大廳淹沒在污水中。

利蒙斯特的公共基礎設施損失超過$24百萬，但聯邦政府拒絕了修復從水壩到衞生管道等一切的賠償請求，並拒絕了州長莫拉·希利欽為受災縣申請重大災難宣言的請求。上個月，希利欽表示美國聯邦緊急事務管理局拒絕了她的上訴。

彭博社城市實驗室拜登要求為聯邦支持的抵押貸款提供租户保護密爾沃基為特朗普訪問“可怕的城市”做準備地鐵乘客將如何為紐約市的擁堵收費停滯買單重新思考城市橋樑的作用“大多數人的看法是，聯邦緊急管理局在發生大規模事件時會提供幫助 — 他們會幫助你，”現在正在權衡在風暴襲擊之前計劃的新小學以及它們造成的損失如何支付的利蒙斯特市市長迪恩·馬紮雷拉説。“要練習自力更生。如果你在等待聯邦政府的幫助，那就降低這些期望。”

利蒙斯特市加入了一系列被聯邦緊急管理局拒絕援助的市政府，因為它應對着頻率、強度和成本不斷增加的自然災害。就在本月，颶風貝瑞爾成為有記錄以來形成最早的5級大西洋颶風。該機構在處理創紀錄數量的十億美元災難和使命擴大到涵蓋新冠疫情和移民關懷危機的同時，面臨着嚴重的財政預算問題，可能導致其主要救災基金連續第二年耗盡。

喬·拜登總統去年宣佈了71起重大災難，是自疫情爆發以來最多的。與此同時，聯邦緊急管理局還拒絕了14個請求，是自2016年以來最多的。聯邦緊急管理局表示，利蒙斯特市的損失“並未達到需要公共援助的嚴重程度和規模。”

今年以來，美國已經遭受了至少造成$10億損失的15起天氣和氣候災害，根據國家海洋和大氣管理局的數據。去年有28起這樣的十億美元風暴，創下紀錄。

在上一次颶風季節的高峯期，聯邦緊急事務管理局積極管理的災難數量從2016年的71起翻了一番，根據政府問責辦公室的説法。2017年之後，它的日常部署人數從之前的約3300人增加到約7100人，政府問責辦公室説。根據最近的估計，聯邦緊急事務管理局的人員短缺約6000人。

昂貴的天氣災害激增至創紀錄

每年造成至少10億美元損失的災害數量

來源：NOAA國家環境信息中心美國十億美元級天氣和氣候災害

如果沒有國會提供額外資金，聯邦緊急事務管理局的災難救助基金可能會在8月中旬耗盡，國土安全部部長亞歷杭德羅·馬約爾卡斯上個月告訴美聯社。根據最近的月度報告，該基金面臨超過60億美元的赤字。

去年，由於資金不足，災難救助基金被迫停止了大約一個月的支付 —— 這是自2017年以來首次發生這種情況 —— 對於數千個不被視為緊急的項目。例如，與過去的颶風和山火有關的項目的資金被推遲了。

“如果FEMA的資金不以同樣的速度增長，就會出現問題，”S&P全球評級公司的董事經理Sarah Sullivant説道。“這些災難變得越來越昂貴。FEMA將需要更多的資金。如果這些資金沒有到位，我們將需要長期依賴州和地方政府提供更多支持。”

FEMA表示正在與政府和國會合作，以確保有足夠的資金可用。如果這沒有實現，該機構將確保資源可用以支持持續的救生和生命維持活動。

“大多數人可能沒有意識到，FEMA正在管理500個災難宣言，有些可以追溯到20年前的卡特里娜颶風，”政府 Accountability Office 的國土安全和司法團隊主任Chris Currie在三月份的國會聽證會上説道。“雖然FEMA總是優先考慮應對和救生工作，但這對FEMA管理的長期和恢復項目產生的影響真的很大。”

儘管聯邦援助通常被動員來幫助災難後的社區，而且緊急救生援助並不成問題，但不斷增長的財政負擔引發了越來越多關於FEMA是否能跟上的問題。

“FEMA不能面面俱到，”密蘇里州共和黨國會議員Sam Graves在聽證會上説道，他補充道，各州應該承擔更大比例的災難援助。

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在馬薩諸塞州，州政府在FEMA拒絕其請求後，介入幫助修復了利蒙斯特的公共設施，儘管FEMA批准了個人援助以幫助遭受洪水損失的居民。州長希利在六月宣佈，州政府將向當地社區提供500萬美元的援助。今年早些時候，她還提議建立一個新的州災難救援和恢復基金，以便為馬薩諸塞州迅速應對自然災害做好準備。

傳統上，自然災害對市政預算的影響有限，因為自總統吉米·卡特執政以來，FEMA一直在起到支持作用。但是，災難數量和成本的上升引發了華爾街某個角落對向地方政府提供建造道路、學校、下水道和市政廳的貸款的擔憂。

像利蒙斯特所面臨的情況被稱為“災難缺口”，市場分析公司的創始人湯姆·多伊説。

“預計未來幾年對聯邦資金的依賴將不足，因為FEMA面臨着巨大的需求，而聯邦赤字持續上升，”多伊説。“州和地方政府將被迫為減少氣候事件的負面後果而融資必要項目。”