拜登的租金控制計劃將使住房危機惡化 - 彭博社

有多少是受租金管制的？

攝影師：蒂莫西·A·克拉裏/法新社通過蓋蒂圖片社

JD Vance 在 TechCrunch Disrupt SF 2018 上發言。

攝影師：史蒂夫·詹寧斯/蓋蒂圖片社北美對於至少一個人羣來説，這次總統競選正在成為一個統一的力量：每個可信的經濟學家都同意，兩黨都在提出糟糕的經濟政策。

最新消息是喬·拜登總統的 全國租金管制 計劃。他在上週的一次新聞發佈會上隨意提到了這樣一項政策的可能性，週二，白宮發佈了 官方計劃。根據該提案，新建築將被豁免，擁有50個或更多單位的房東將同意將租金上漲限制在5%或放棄聯邦税收優惠。這項政策與共和黨總統候選人唐納德·特朗普的提議相結合，後者提議對所有進口商品徵收 10%的關税 並使 小費收入 免税。

彭博觀點美國正在過熱，無論是字面上還是比喻上為什麼中國無法保持食用油的清潔是時候日本的股東們自己買葡萄酒了JD Vance的山地成功讓習近平難堪拜登的計劃據説將持續兩年，白宮表示這足夠長的時間來建造更多的住房。但證據表明，即使對新建築物有豁免，對租金設定上限也會減少建造更多住房的動力。而且很難想象在兩年內會有大量新的住房投放市場；正如我的彭博評論同事所指出的，多户住宅開發處於創紀錄的低位，項目難以啓動。

降低未來項目的財務前景並不會有所幫助。為什麼會有人承擔風險的建築項目，當政策制定者很可能會採取一些限制潛在回報的舉措呢？摩根士丹利的一份研究報告指出，在2022年，聖保羅市嘗試了一個對新建築有20年例外的3%上限，但多户住宅的新許可證數量仍然下降了86%，而全國範圍內則增加了17.8%。

有壓倒性證據表明租金控制導致住房減少和低質量住房。它還減少了流動性。當政策制定者添加豁免條款時，低收入人羣往往最終會得到更糟糕的住房和更高的租金。有很多理由使租金控制成為幾乎所有經濟學家都憎恨的政策之一。

承諾租金不會上漲可能是一種好政治手段。但這並不是好經濟學。根據摩根士丹利的數據，過去24年，新公寓租賃的有效租金增長平均僅為2.2%，其中包括2022年的平均增長11%。

最近的激增是導致租户困難的一個重要原因。但根據最新的通脹報告，租金終於開始趨於穩定。拜登的提案對今天的租户沒有任何幫助，但卻會阻礙新建築的興建，並使未來的租户處境更加困難。

當然，這種阻礙一些發展可能是有意為之的。白宮的計劃為較小的房東做了例外。其他州已經批准了帶有相同例外的租金上限。這反映了政治家們希望消滅的最新經濟妖怪：通常由私募股權支持的大型投資者正在購買住宅房地產。

理由是，華爾街房東導致房屋更昂貴且質量更低。但沒有證據表明這是事實。人們對小房東有一種浪漫的想法，他們精心照料自己的房產，瞭解自己的租户，並在他們需要時減免租金。但同樣，沒有實證證據支持這種理想。小房東也面臨着不斷上漲的成本，許多人正在努力維護他們的房產。一些數據顯示，由投資者支持的房地產與更高的租金相關聯，但沒有證據表明這些房東正在推高租金，因為他們也傾向於在本來租金高且不斷上漲的城市進行投資。

如果有什麼，大型投資者支持的房地產只是一個症狀，而不是原因，表明住房市場緊張。 住房供應受限會推高租金，這使得投資住宅房地產變得更具吸引力。 實際上，大型投資者可能是更多住房的一部分解決方案，因為他們更能夠在地理上進行多樣化，並從規模經濟中受益。 在一個開發更多的市場中，這將導致大型投資者支持的房產租金降低。

總統計劃使未來的開發對大房東不那麼有吸引力，即使有兩年的期限和對新開發的例外，也不會使住房更加負擔得起。 而且你不必只聽我的話。問問你認識的任何經濟學家。

在彭博觀點的其他地方：

• 租金控制不能降低住房成本：Merryn Somerset Webb
• 想要降低住房成本？多建一些：Matthew Yglesias
• 美國實際上需要建造更多豪華住宅：Conor Sen

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