我放棄了一筆2.6%的抵押貸款來升級我會後悔嗎？- 彭博社

Jonathan Levin

2024-07-23

是時候搬家了。

攝影師：喬·雷德爾/蓋蒂圖片社北美紅旗飄揚在天安門廣場。

攝影師：納·比恩/彭博社在萊文家庭，抵押貸款鎖定效應在我岳父母從墨西哥來到邁阿密地區我們家慶祝女兒生日的時候結束了。和往常一樣，我和妻子沒有地方安置他們，他們不得不在Courtyard Marriott訂了一個房間。在廚房裏聊天時，我們幻想着一個更大的房子，整個家庭可以在那裏聚會過生日和節日。儘管利率背景看起來不太合適，但我們知道是時候實現我們多年來斷斷續續考慮過的搬到更寬敞、更實惠的南佛羅里達郊區的計劃了。

彭博觀點印度的失業者終於得到了一些關愛和資金當然，卡瑪拉·哈里斯應該在選票上特朗普展示了他對拉丁美洲的蔑視特朗普在對拉美的蔑視中拉低了布克爾：JP 斯皮內託在美國其他地方，成千上萬的家庭正在進行類似的對話。抵押貸款鎖定效應阻止了許多人出售房屋和搬家，即使他們真的想要或需要這樣做，因為他們不願放棄超低抵押貸款利率。

現有待售房屋庫存仍比2019年減少約三分之一，紐約聯邦儲備銀行的許多房主表示，他們之所以選擇留在原地，正是因為利率。根據2023-2024年紐約聯邦儲備銀行的一項調查，受訪者中，平均有17.5%的人認為在未來三年內搬家的可能性很小，但在一個假設情景中，即他們可以攜帶現有的抵押貸款利率，這一概率躍升至24.9%。在擁有低於3%抵押貸款的房主中，根據假設情景，自我評估的搬家概率從17.2%飆升至27.7%。直到最近，我也是這個羣體中的一員，擁有2.625%的疫情時代抵押貸款。

鎖定效應

房主表示，如果能保留抵押貸款，他們更有可能搬家

來源：紐約聯邦儲備銀行

注：通過紐約聯邦儲備銀行的Liberty Street Economics博客進行分析；請查看博客以獲取置信區間。

這種鎖定只能發生在過去五年中極其獨特的情況下。我們經歷了一場歷史性的大流行，導致利率接近零，並出現了一生中僅有的再融資機會。然後，我們立即轉入了一個高通脹環境，僅在短短16個月內，美聯儲政策利率上漲了5.25個百分點。因此，年輕的房主（我在技術上是“年長的千禧一代”）推遲了購買他們的“升級”房屋，許多空巢老人也推遲了購買他們的“縮小規模”房屋，因為他們不想在額外的利息支付上花光他們的退休儲蓄。起初，我們中的許多人低估了利率會保持高位的時間，甚至自欺欺人地認為我們可以通過輕微的翻新項目來減輕對全面變革的需求。在我們的情況下，我們重新裝修了廚房，但這還不夠。

利率仍然沒有大幅下降，但是我的家人厭倦了等待。除了我們對更合適客房的渴望外，我的兩個女兒——她們共用一間帶雙層牀的房間——正在變得越來越大，積累了更多的衣服，我們希望她們有自己的空間。是的，起訴我吧，我們想要一個游泳池。

對於一些人來説，這就是鎖定期終將結束的方式。房屋可能是美國人最大的個人投資，但它們首先是我們生活的地方。房地產專業人士經常談論推動交易活動的“D”：離婚、鑽石（婚姻）、尿布（成長中的家庭）、縮減規模（退休）和死亡。有些人還會將其他稍微更加金融的“D”加入其中（比如債務和違約），但你明白了：從中長期來看，住宅市場主要關乎人們的生活，而不是貨幣政策的變幻莫測。我們似乎正在迴歸這一點。

鎖定期逐漸結束對市場意味着什麼？

這取決於你的觀點。對於一直被困在一旁的新購房者來説，這顯然是一個淨正面因素。這並不會讓住房立刻變得更加負擔得起，但至少意味着房源的多樣性應該會繼續改善，而且典型的買家可能會有更多的談判權。很長一段時間以來，令人嚮往的房源供應極度匱乏，賣方在交易過程中擁有所有的談判權，即使抵押貸款利率飆升至7%以上。賣方持有極度稀缺的資產。未來，情況不會以同樣程度再現。

至於像我這樣的現有房主，我們中那些可以讓數字運作起來的人，在鎖定一個好的銷售價格和搬到更便宜的郊區之間，可能會發現影響是複雜的。如果大多數賣家轉身再次購買，供應將大致上升到與需求相同的程度。然而，當我們最終都轉向更高的抵押貸款利率時，那些感覺對緊縮貨幣政策無敵的家庭將意識到我們只是平凡的資產負債表凡人，這可能是一個難以接受的現實。在短期內，我認為為了客房和游泳池而進行的權衡是值得的。但如果在2026年或2027年再問我對此的感受（特別是如果利率保持高位且我沒有機會再融資），那麼情況可能會有所不同。如果像我這樣一個財務上幸運的人存在風險，那麼對於普通家庭來説，前方肯定有一些危險。

鎖定效應

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