美聯儲降息幅度將取決於房地產市場 - 彭博社

Conor Sen

一個柔和的着陸。

攝影師：邁克爾·巴克納/蓋蒂圖片社

湖南人認真對待他們的辣椒。

來源：法新社/蓋蒂圖片社

自2022年秋季以來，房地產市場需要 降低利率 來解決許多問題，包括買家的支付能力不足、房主的抵押貸款利率鎖定動態以及從家得寶公司和Lowe’s公司到建材供應商的公司減少活動。

但美聯儲更關注控制通貨膨脹，而不是幫助房地產市場。不再如此。過去幾個月的經濟數據已經改變了決策者的優先事項，投資者預計將在9月份進行首次多次降息。美聯儲現在需要支持勞動力市場，這意味着將房地產視為需要提振而不是抑制的行業，並利用其健康狀況來衡量貨幣政策是否已經足夠放鬆以保持經濟平衡。

彭博觀點歐盟在對待科技巨頭時應謹慎在關注共和黨綱領的情況下選擇“特朗普交易”時機可憐的在電力混亂中輸掉的對沖基金 — 真的在我所在的城市，兒童看護是免費的。為什麼你的城市不是？勞動力市場並非立即問題。令人擔憂的是其走向。失業率連續三個月上升 — 這是八年來首次發生 — 目前為4.1%，接近美聯儲的長期預測。如果可能保持在4.1%，美聯儲可以相信經濟處於平衡狀態，但所有跡象都指向持續惡化 — 這是鮑威爾主席不願看到的情況。

對2023年經濟衰退和今年需求疲軟的擔憂使企業不願增加員工，儘管勞動力繼續增長。現在貨幣政策的目標應該是改變這一切 — 降低利率將刺激需求，進而促進招聘、消費者信心和支出。

所有這些都讓我們回到房地產市場，這是降低借款成本發揮魔力的最明顯地方。現有住房銷售速度比正常水平低25%；業主持有創紀錄水平的住房淨值，他們在利率降低之前不會動用；與房地產相關的行業，從翻新到傢俱再到貨運，自2022年以來一直處於低迷狀態。

交易量的增加將意味着更多的工作和佣金給房地產經紀人、貸款主管和與搬遷相關的工人。他們可能會在抵押再融資和房屋賣家花費部分資本收益之間釋放住房淨值，推動消費。傢俱銷售與交易高度相關，因此我們可以預期家居用品零售商、供應它們的工廠以及運輸貨物的鐵路和卡車公司的需求會有所改善。

關鍵問題是聯邦基金利率和抵押貸款利率的水平會引發這一過程。美國最大的房屋建築商之一Lennar Corp.在上個月的收益電話會議上表示，大約6.75%的抵押貸款利率“感覺良好”。1月份略低於這一水平的房屋貸款利率，約為6.6%，導致了接下來一個月二手房銷量的增長。但那通常是房屋市場的淡季，買家沒有太多時間採取行動。我猜測，6.5%的抵押貸款利率，自2023年5月以來我們還沒有看到過，可能足以在一定程度上重新拉動房屋市場。

房貸利率還有下降空間

較低的抵押貸款利率將釋放經濟活力

資料來源：Freddie Mac，彭博社

許多因素將影響聯邦基金利率寬鬆政策如何傳導到房貸利率上，後者跟蹤10年期國債收益率。由於通脹擔憂得到控制，市場預期今年將實施幾次降息，自7月1日以來，10年期國債收益率已下降近四分之一個百分點。根據Mortgage News Daily的數據，30年期抵押貸款利率從本月初的7.14%下降至6.81%，為今年2月初以來最低水平。即使10年期國債收益率不再下降太多，如果兩者之間的利差恢復到2000年代和2010年代大部分時間的水平，抵押貸款利率還有下降至6%以下的空間。

關鍵在於觀察聯邦基金利率寬鬆政策如何迅速降低抵押貸款利率並傳導到經濟和就業市場。如果6.5%的抵押貸款利率不能振興房屋交易和勞動力市場，那麼聯邦儲備委員會可能需要採取更多措施。最終，政策寬鬆應該能夠穩定勞動力市場，考慮到目前像房地產這樣對利率敏感的行業有多麼低迷。但在這一過程啓動之前，我們無法確定需要降息多少次。

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