豪宅銷售繁榮，儘管住房市場危機影響了首次購房者-彭博社

Norah Mulinda, Prashant Gopal

這座佛羅里達的房屋在上市後僅72小時就以775萬美元的價格售出。攝影師：來源：Coastal Home Photography是時候改變方向了。

攝影師：Nathan Howard/Getty Images迎接挑戰。

攝影師：Jim Vondruska/Getty Images North America數十年來美國房地產市場中最不可負擔的之一，凍結了住宅房地產銷售，拒絕了一代有抱負的年輕人。但有一羣人對這場危機毫不在意：富人。

總的來説，美國的關鍵銷售季節一直令人擔憂。新房銷售在6月份略有下降，遠低於預期，5月份下降了15%，而二手房交易則連續第四個月下降。

市場上唯一的亮點是豪華房產，根據全國房地產經紀人協會的數據，價值超過100萬美元的房屋是唯一一個在6月份銷售額上升的價格類別。這並不難理解。由於30年期固定抵押貸款利率在2019年底至2022年初期間一直保持在3%左右，而現在略低於6.9%，任何需要借款的人都要為同一套房子支付比幾年前高得多的價格。

但是有實力的買家並不擔心這個問題，因為他們可以用現金。

“我記不起上次聽到買家談論融資是什麼時候了，”道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）位於佛羅里達州薩拉索塔的豪華房地產經紀人麗莎·魯克斯·莫里斯（Lisa Rooks Morris）説。“他們都是帶着現金來的。”

結果是高端房地產市場的繁榮，這推動了股市最大的美國豪華住宅建築商走向新高。托爾兄弟公司（Toll Brothers Inc.）在5月份的財政第二季度業績報告中發佈了強於預期的訂單，並提高了全年交付指導。該公司的股價自2023年初以來上漲了約170%，使其成為S&P Midcap 400指數中漲幅第五大的股票，並使該公司成為過去六個月表現最佳的美國上市建築商。

“從歷史上看，當利率上漲時，價格較高的房屋首先會受到影響，”Zonda首席經濟學家阿里·沃爾夫（Ali Wolf）説。“但我們今天並沒有看到這種情況。高額的房屋淨值和強勁的股市為富裕的美國人提供了對抗利率的保護。”

截至第一季度末，45%的美國高端購房者全部使用現金，這是至少十年來的最大份額，根據Redfin的數據。充裕的股票投資組合、長期持有的商業房地產物業的銷售以及新繼承的世代財富都是常見的資金來源。

相比之下，入門級買家依賴他們的個人儲蓄和收入，這些收入並沒有跟上通貨膨脹。對於低收入借款人來説，問題不僅僅是抵押貸款利率上升，而是要通過貸款審批，因為信用卡和汽車貸款的拖欠率正在上升。

“我們在房地產市場上看到的二分化，象徵着我們在整個經濟中看到的更廣泛的二分化，”美國全國公司的首席經濟學家本·艾爾斯説。美國的資產價值正在飆升，“雖然許多人正在從中獲利，但在另一端，人們只是勉強維持生計。”

豪華銷售增長，非豪華銷售下降

房屋銷售的年度變化

來源：Redfin

富裕的買家正在回到距西雅圖南部30英里的疫情繁榮城市黑鑽石。在前煤礦小鎮Ten Trails的摩爾兄弟活躍成人社區Regency，起價60萬美元，但最受歡迎的型號售價超過100萬美元，面積約2000平方英尺（186平方米）。根據摩爾兄弟的説法，超過一半的買家是現金支付，銷售代理克里斯蒂·布魯爾表示，她注意到過去幾個月需求的增加。

在佛羅里達州，莫里斯今年早些時候以775萬美元的價格出售了一座新建的房屋，僅僅在上市72小時後就成交。她説，現在和疫情時期的區別在於有大量優質庫存。

“現在你有時間去思考、購物和談判，”莫里斯説，而在疫情期間的競標戰中，許多買家無法做到這一點。

住房成本降低的需求並沒有被房屋建築行業忽視。挑戰在於如何在幾乎所有用於建造房屋的成本都比過去更高的環境中實現這一目標。

例如，休斯頓的大衞·維克利房屋公司（David Weekley Homes）的活躍成年人市場正在迅速增長，這是美國最大的私人持有建築商之一。但是，由於土地、勞動力和材料成本不斷上漲，該公司很難生產低於40萬美元的房屋，總裁克里斯·維克利（Chris Weekley）表示。

維克利説：“每個建築商都在嘗試推出更具實惠的住房。”“但是，隨着我們這樣做，風險就在於獲得更便宜的土地的唯一途徑是走得更遠。而這是一種更具風險的賭注。”

與此同時，口袋裏有錢的潛在買家羣體龐大——截至2022年，美國39%的住房沒有按揭。

“高端買家正在用現金進行交易，”Zonda的沃爾夫説。

我一直堅持“更高更久”的觀點，堅稱美聯儲必須將短期利率保持在當前水平或更高，以控制通貨膨脹。

事實已經發生變化，所以我改變了主意。美聯儲應該削減利率，最好是在下週的政策會議上。

多年來，美國經濟持續強勁，這表明美聯儲沒有采取足夠的措施來放緩經濟增長。政府在疫情期間的慷慨援助使人們和企業有大量現金可供支配。拜登政府在基礎設施、半導體和綠色轉型方面的鉅額投資提高了需求。金融條件的放鬆——尤其是股市的飆升——增加了富裕家庭消費的傾向。遏制由此產生的通貨膨脹，似乎需要美聯儲持續進行貨幣緊縮。

彭博觀點德意志銀行喚起投資者的糟糕回憶想要在房地產上找到好價值嗎？看看舊金山這一次，民主黨人也開始統一戰線哈里斯剛剛展示了為什麼特朗普如此害怕她現在，美聯儲為了降温經濟所做的努力已經產生了明顯效果。誠然，富裕家庭仍在消費，得益於蓬勃的資產價格和以歷史低長期利率重新融資的抵押貸款。但其他人通常已經消耗掉了他們從政府鉅額財政轉移中設法存下的錢，他們感受到信用卡和汽車貸款利率上升對他們的影響。住房建設已經受挫，因為高額借款成本削弱了建造新公寓綜合體的經濟基礎。拜登的投資計劃帶來的勢頭似乎正在減弱。

增長放緩反過來意味着就業機會減少。家庭就業調查顯示，在過去12個月中僅增加了195,000個工作崗位。未填補職位與失業工人的比率為1.2，回到了疫情爆發前的水平。

最令人擔憂的是，過去12個月的三個月平均失業率比其低點上升了0.43個百分點 —— 非常接近薩姆規則所確定的0.5閾值，這一閾值一直是美國經濟衰退的信號。

與此同時，通脹壓力在今年早些時候一系列上行驚喜之後已經顯著減輕。美聯儲最喜歡的消費者價格指標 —— 個人消費支出核心通脹率 —— 從去年5月上漲了2.6%，距離中央銀行的2%目標不遠。下週公佈的6月數據很可能會強化這一趨勢，根據已經報告的數據，這些數據被納入核心PCE計算。在工資方面，截至2022年3月，平均小時工資比去年同期上漲了3.9%，而不是接近6%的峯值。

為什麼聯邦儲備委員會官員強烈暗示下週的會議不會降息呢？

我看到三個原因。首先，聯邦儲備委員會不想再被愚弄。去年底，通脹的減緩被證明是暫時的。這一次，由於去年下半年的低讀數，要進一步降低年度通脹將會很困難。因此，官員們可能會不願宣佈勝利。

其次，主席傑羅姆·鮑威爾可能正在等待以建立儘可能廣泛的共識。由於市場已經完全預期9月會降息，他可以向鴿派辯稱延遲幾乎沒有影響，同時在鷹派中獲得更多支持。

第三，聯邦儲備委員會官員似乎並不特別擔憂失業率可能很快突破薩姆規則的門檻。邏輯是，快速的勞動力增長，而不是裁員增加，推動了失業率的上升。這並不具有説服力：薩姆規則在20世紀70年代準確預測了經濟衰退，當時勞動力也在迅速增長。

從歷史上看，勞動力市場的惡化會產生自我強化的反饋循環。當工作變得更難找時，家庭削減支出，經濟疲軟，企業減少投資，導致裁員和進一步削減支出。這就是為什麼失業率一旦突破0.5個百分點的門檻，總是會大幅增加 — 最小的增幅接近2個百分點，從低點到高點。

儘管通過降息可能已經為避免經濟衰退採取行動為時已晚，但現在拖延會不必要地增加風險。

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前總統唐納德·特朗普仍然渴望拜登總統，甚至要求 退款 — 這在週二下午在密爾沃基郊區的一所高中體育館中得到了明顯展示。

在她作為民主黨候選人的首次正式露面中，副總統卡瑪拉·哈里斯用 一場激動人心的演講 激勵了3000人的人羣。拜登無法吸引那樣規模的人羣，也無法提供哈里斯正在給予那些渴望擺脱老男人時代的國家部分人羣的青春、活力和樂觀主義的願景。

彭博觀點德意志銀行喚起投資者的不良記憶想在房屋上獲得良好價值？看看舊金山這一次，是民主黨人在排隊補貼太陽能和風能，而不是電動汽車甚至在她走上舞台之前，哈里斯就已經準備好迎接這一時刻。當她走下空軍二號的台階迎接州官員時，她看起來完全像一個可以領導自由世界的女人。正如孩子們喜歡説的那樣，現在感覺不一樣了。

她的演講——僅17分鐘——被宣傳為哈里斯的“重塑”，她正在競選在對手定義她之前定義自己。這位由整個民主黨機構支持的“新”卡瑪拉，對自己和自己的信息感到自信和舒適。她用這個問題總結了她競選的核心理由：“我們想生活在一個自由的國家，一個法治的國家，還是一個混亂、恐懼和仇恨的國家？”

哈里斯正在以一個富有同情心、講法律和秩序的檢察官的形象競選，她將發展中產階級，為自由和平等而戰，並專注於未來。

批評者經常指出，她在2020年競選總統提名失敗是她缺乏成為總統所需的政治技巧的證據。然而，在過去的三個歷史性的星期裏，哈里斯巧妙地應對了一個困難時期，既忠誠於拜登又準備好前進。

在哈里斯重新塑造自己的政治身份時，還有另一個動態在起作用。 “文化”（同樣，正如孩子們喜歡説的那樣）已經接受了她。她走出集會時，背景音樂是碧昂絲的“自由”，哈里斯已獲得充分使用許可。

而且不僅僅是碧昂絲。 拜登辭去民主黨提名後的幾個小時內，哈里斯獲得了一個非常重要的支持：不是希拉里·克林頓或一大羣可能成為她挑戰者的民主黨州長，儘管她確實得到了那些支持，但還有 Charli XCX。 如果你沒聽説過她（沒關係，我也不認識，我也不得不穀歌她），那麼你，我的朋友，就是老了。

在一篇 X 文章中，這位英國流行歌手簡單地宣稱，“kamala IS brat.” 哈里斯的競選社交媒體賬户迅速採用了Brat，這張專輯的青檸綠色（或者是黃綠色？）風格。

明智之舉。

在互聯網上，哈里斯，借用伊莎·雷的話，是那個完美的尷尬黑人女孩，這在 brat 之前就是 brat。 哈里斯尷尬地笑着，尷尬地。 她尷尬地跳舞，尷尬地。 而椰樹的“笑話”仍然在尷尬地繼續… 現實生活中 — 即使我知道那代表什麼 — 哈里斯正在尋求成為地球上最強大國家的最高統帥。 在社交媒體上，她是那個有趣的姨媽，那個有點過分努力並對自己的笑話笑得太多的繼母。 請不要讓她開始談維恩圖。

這一切都非常頑皮，不是嗎？非常頑皮。

XCX這樣解釋頑皮的態度：“你只是那個有點凌亂，有時可能説些蠢話，感覺自己很棒但也可能會崩潰卻通過派對度過的女孩，”她在TikTok上説。“它是真誠的，直率的，有點不穩定。這就是頑皮。”

而頑皮違背了一切女性，特別是尋求權力的女性，應該具備的特質。哈里斯需要這個另一自我，因為她需要這個年輕觀眾，正是這一羣人讓“海岸奶奶風格”成為一種可接受的風格。

哈里斯的網絡形象還有另一個優勢：它可以作為對特朗普及其盟友試圖描繪她形象的對立面。特朗普稱她為“像石頭一樣愚蠢”，其他人稱她為DEI（多樣性、公平、包容）聘用。截至目前，“笑聲卡瑪拉”是特朗普給哈里斯起的綽號。

但是懂得圖片力量的特朗普也認為哈里斯是一個強大的對手。他捐款6000美元支持她競選加利福尼亞州檢察長是有原因的。他想要面對拜登也是有原因的。哈里斯年輕、充滿活力且上鏡。剛剛舉辦了一場全是氛圍和形象的大會的特朗普肯定知道哈里斯的氛圍和形象有多麼強大。這就是讓他感到恐懼的原因。

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