多倫多公寓投資者正在虧損 - 彭博社

Aimee Look

2024-08-12

多倫多的天際線。

攝影師：詹姆斯·麥克唐納/彭博社謝米爾·艾哈邁德在多倫多附近的一個公寓投資上陷入困境，每個月損失數百美元。

這位企業家在2019年購買了一套兩居室公寓，當時租金上漲，房地產似乎是一個安全的投資。現在，他每個月損失約830加元（604美元），因為高額的抵押貸款利率和其他費用吞噬了他租金收入的更多部分。他可以出售——但他擔心會損失數萬加元。

“我處於這種‘進退兩難’的境地，”艾哈邁德説。“這簡直是一個糟糕的投資。”

他並不孤單。根據一份報告，約77%的去年在多倫多新購公寓並申請抵押貸款的投資者正在虧損，較2022年的52%有所上升，來自加拿大帝國商業銀行和行業顧問 Urbanation。這些新單位的平均每月損失在去年達到了597加元。

大多倫多地區的大多數新抵押公寓並不盈利

來源：CIBC，Urbanation

這種壓力正在成為加拿大市場的重大挑戰。該國已經面臨住房短缺的問題，近年來隨着移民創紀錄的增加而加劇。而投資者是該國租賃市場的關鍵：在多倫多等大城市，許多新的租賃房源來自個人購買公寓並出租給他人。

建築商們對投資者需求減弱做出了回應，開始減少建設單位的數量，這威脅到加深全國各地政治家們已經稱之為危機的住房短缺。

“公寓市場正在經歷考驗——這是自1991年經濟衰退以來最大的考驗，”CIBC的副首席經濟學家本傑明·塔爾説。

雖然加拿大央行在6月和7月的降息將降低借貸成本，但許多投資者的虧損情況嚴重，難以毫髮無損地走出困境。而根據多倫多地區房地產委員會的報告，加拿大最大城市的公寓租金也受到壓力，一居室租金在第二季度同比下降3.1%，因為大量公寓出租湧入市場。

多倫多公寓投資經濟狀況惡化導致許多投資者試圖退出。根據CIBC和Urbanation的報告，6月份待售公寓掛牌數量創下紀錄，但價格比大約兩年前的高峯下降了約12%。

6月份多倫多地區的活躍公寓掛牌數量達到了歷史最高點

來源：CIBC，Urbanation

“這真的是一個賣房的壞時機的完美風暴，”阿哈邁德説。“如果我掛牌出售，過去幾年我獲得的任何增值——我可能無法實現。”

根據CIBC的塔爾所説，問題的一部分在於，許多掛牌出售的庫存是那種小型市中心公寓，主要吸引其他投資者。

但投資者缺乏進入市場的意願可能會對加拿大的住房市場在長期內造成麻煩。投資者通過在建設開始前購買公寓發揮着重要作用——沒有他們，建築商很難獲得項目融資。根據CIBC和Urbanation的報告，投資者的撤退意味着預售公寓的銷售量達到了自1990年代末以來的最低點。

根據房地產研究員和播客主持人丹尼爾·福赫的説法，這可能意味着四年後住房供應會減少。

“這對整個預售公寓行業構成了威脅，”他説。

嚴峻的市場可能不會永遠持續。雖然投資不景氣導致上市房源過剩，但對住房的強勁需求和日益嚴重的短缺意味着市場可能會隨着時間的推移而調整，CIBC的塔爾表示。

“我相信接下來的一兩年將不是公寓市場的典型年份，”CIBC的塔爾説。“在我們度過接下來的一兩年後，市場將會緊張。供應將不足。”

加拿大的快速移民導致了更廣泛的住房市場供應緊張。特魯多政府表示正在通過一個目標在2031年前建造390萬套住房來應對危機——這將需要住房開工數量翻倍，並面臨生產力限制。政府還在打擊移民，比如減少外國學生的數量，以抑制住房需求。

但目前，安大略省房地產投資者以賽亞·亨利表示，在2017年首次投資後，他正避開多倫多公寓市場。

這位29歲的年輕人在施工開始前購買了一間一卧室的單元。他最終賣掉了公寓，並在當時獲得了一筆“不錯的小錢”，但他説他不打算重新進入市場，因為價格仍然太高，並且有真正的風險可能會虧損。

“進入的成本是天文數字，”亨利在電話採訪中説。“你的錢就被困在裏面。”

而且市場上有這麼多公寓，它們對投資者的吸引力正在減弱。

“這不再是一個受歡迎的資產類別，”亨利説。“它們到處都是。”