中國考慮允許對5萬億美元的抵押貸款進行再融資 - 彭博社

bloomberg

2024-08-30

中國正在考慮允許房主再融資高達5.4萬億美元的抵押貸款，以降低數百萬家庭的借款成本並促進消費。

根據該計劃，房主將在1月之前能夠與當前貸款機構重新談判條款，屆時銀行通常會重新定價抵押貸款，知情人士表示，他們要求不透露討論私人信息的身份。他們還將被允許自全球金融危機以來首次與不同的銀行進行再融資，這些人士説。

在中央銀行去年鼓勵此類支持後，監管機構正在加大力度降低抵押貸款成本，銀行也以罕見的利率下調回應了首套房的未償還抵押貸款。目前尚不清楚最新的考慮是否適用於所有住房。

雖然降低抵押貸款利率會損害國有中國銀行的盈利能力，但當局面臨着重新控制亞洲最大經濟體的住房引發的經濟放緩的壓力。

“如果實施，這一舉措將發出信號，表明中央政府正在加大支持整體經濟、保護家庭財富和刺激消費的措施，”CGS國際證券香港的中國房地產研究負責人Raymond Cheng表示。“這也將間接幫助房地產行業。”

彭博社的中國開發商指數在週五下午交易中上漲超過8%，世茂集團控股有限公司飆升了28%，中國萬科企業股份有限公司在香港上漲了17%。中國的離岸人民幣匯率也創下超過一年來的最高點，市場對進一步的房地產刺激措施能夠緩解對住房下滑和中國增長前景的擔憂感到樂觀。

關於前景惡化的擔憂在本週加劇，此前消費者公司的財報令人失望，以及瑞士銀行 UBS Group AG 下調了中國的增長預測。這一降級反映了全球銀行之間日益形成的共識，即該國可能在2024年未能實現約5%的增長目標。該國在2022年首次未能達到目標，原因是新冠疫情封鎖和政策的突然變化。

中國人民銀行和國家金融監管局未對評論請求作出回應。

經濟動能因持續的房地產低迷和緊縮的財政政策而減弱

來源：國家統計局，彭博社

注：2020年疫情首次爆發時，中國沒有設定年度增長目標。

新計劃針對現有房主，他們在新購房者享受今年關鍵利率大幅下調時被排除在外。

如果獲得批准，可能會比預期更快地減輕抵押貸款負擔。儘管中國今年已將平均抵押貸款成本壓至歷史低點，但大多數家庭並未受益，因為銀行不會在明年之前重新定價現有貸款。

傑富瑞金融集團的中國經濟學家陳舒金估計， refinancing 這一舉措可能將現有抵押貸款的利率最多降低1個百分點，為房主節省約3000億元人民幣（420億美元）。

“如果允許房主為了長期更低的利率而更換銀行，這一舉措是朝着正確方向發展的，更加市場導向，比一次性減免要好，”陳説。“這可能會稍微刺激消費，但對房地產行業不會產生實質性影響，因為購房者已經享受到了低利率。”

根據陳的説法，銀行的淨利差可能會被壓縮約10個基點，但這仍然是“可控的”，因為銀行有多種方式，包括降低存款利率來緩衝影響。CGS國際亞太金融負責人邁克爾·張估計影響會更温和，大約為5個基點。

截至6月底，銀行業的平均淨利差降至1.54%的歷史低點，遠低於被認為維持合理盈利所需的1.8%閾值。

觀看：彭博原創節目探討中國房地產行業為何變得如此混亂，以及這對全球經濟可能產生的影響。

近年來，中國採取強有力的措施降低抵押貸款成本，主要幫助了新購房者。五年期貸款市場報價利率，作為長期抵押貸款的基準，已在7月降至3.85%。在5月，中央銀行取消了首次和二次購房的全國抵押貸款利率下限。早些時候，一些特大城市允許之前有抵押貸款的購房者——即使已全部還清——也能申請更低的利率。

這種差異導致了一波提前還款潮，近年來給貸款機構帶來了壓力。房主利用低廉的消費貸款提前還款，這一做法是監管機構所禁止的。

自2022年底以來，中國一直在放寬政策以振興房地產市場，但瑞士銀行表示，措施的實施進展緩慢，影響有限。疲軟的房地產市場將對整體經濟造成比預期更大的拖累，包括通過家庭消費。

這場房地產危機，現在已經進入第四年，拖累了從就業市場到消費和家庭財富的方方面面。雖然零售銷售在七月份超出預期，但這主要是由於季節性上升，仍遠低於疫情前的趨勢。

抵押貸款計劃將進一步加大對國家銀行的壓力，而北京一直依賴這些銀行來幫助振興疲軟的經濟。銀行業在創紀錄的低利潤率中掙扎，收益下降。

截至三月底，中國個人抵押貸款的未償還金額為38.2萬億元人民幣（5.4萬億美元），並被視為中國貸款機構的優質資產。根據銀行監管機構最新的公開數據，截至2021年底，中國超過90%的未償還抵押貸款用於首套住房。