達拉斯和奧斯汀的購房者前景看好 - 彭博社

Conor Sen

德克薩斯州正在建設中。

攝影師：喬丹·馮德哈爾/彭博社

對於那些希望看到美國房地產市場在經歷了兩年的低迷活動後開始復甦的人來説，這一週非常艱難。自從發佈了好於預期的就業數據後，抵押貸款利率飆升，令人懷疑美聯儲的政策放鬆究竟能在多大程度上——或者是否能夠——降低住房貸款利率。我們真的可能面臨第三年借貸成本超過6%而使買家和賣家處於邊緣的局面嗎？

對於潛在買家來説，好消息是某些大都市的住房庫存水平正在上升，特別是在那些仍在建設中並且看到州際移民放緩的地方。明年春天，最適合買家的州可能是德克薩斯州。

彭博社觀點漢堡王的新媽媽廣告值得稱讚，而不是憤怒這位穆斯林美國女性很高興她沒有競選連任中國採取的是保險政策，而不是大炮數字貨運經紀人嘗試了人工智能，並學到了代價高昂的教訓 德克薩斯州因兩個原因而脱穎而出：它擁有 美國單户住宅建築的前五個大都市中的四個。它也是少數 庫存水平現在高於2019年水平的地方，部分原因是它歡迎的來自沿海城市的新居民大大減少。

在全國範圍內，二手房交易活動的下降與州際遷移有關。在過去大部分時間裏，現有房屋銷售的年化率徘徊在略低於400萬的水平，而疫情前的正常水平接近550萬。擁有疫情期間抵押貸款利率的房主在搬家時不願出售，因為這意味着在下次購買時需要獲得新的高成本貸款。潛在買家面臨着昂貴的抵押貸款和住房選擇，庫存水平惡化使得選擇餘地很小。

住房凍結

在高抵押貸款利率的情況下，房屋交易急劇下降

來源：全國房地產經紀人協會

注：季節性調整年率

在2022年，隨着抵押貸款利率飆升，交易量大幅下降，這也是州際遷移在疫情繁榮後急劇下滑的時期。

根據美國人口普查局最新的數據，截止到2023年7月1日的12個月內，南部人口普查區的國內遷移下降了19%，與一年前的可比時期相比。在此期間，離開東北人口普查區的人數減少了約30%，而離開中西部人口普查區的人數下降更為明顯，超過50%。這些趨勢自那時以來可能會持續，並可能變得更加根深蒂固。

遷移流動在時間上相對穩定時是重要的，因為住房行業假設某種模式以保持平衡。例如，一個大學城預計大多數畢業生在畢業後會離開，去追求他們的大學生活，從而為新入學的新生騰出住房單位。如果這些畢業生決定留下來，就會出現住房危機，無法容納既有的畢業生和新入學的新生。

這種動態部分解釋了為什麼康涅狄格州哈特福德和芝加哥的住房庫存水平相比2019年出現了最大的下降，而德克薩斯州的都市區以及丹佛和鳳凰城等地的庫存水平與2019年持平。例如，在康涅狄格州，2023年7月1日結束的年度內，淨國內遷出人數從前一年同期的13,547人降至9,016人。這聽起來可能不是一個顯著的下降，但在一個過去一年僅申請了4,530個建築許可證的州，這意味着待售房屋的數量大幅減少。

如果抵押貸款利率保持在6.5%左右，並且明年的二手房市場活動再次緩慢，地區庫存水平的差異可能會加大。南部和西南部的住房市場依賴於來自北方州份的移民需求以保持平衡。而北方的購房者則依賴於離開該地區前往温暖地區的房主，以釋放庫存並彌補該地區新住房建設的不足。

這對在康涅狄格州和伊利諾伊州等地尋找購房機會的人來説是個壞消息，他們面臨着高抵押貸款利率和低庫存水平可能導致價格居高不下的可能性。

不過，對於德克薩斯州的潛在買家來説，這則消息更為鼓舞人心。高抵押貸款利率仍然是一個可負擔性障礙，但 達拉斯等地的庫存水平持續上升，因為温和的州際遷移導致需求低於正常水平。過去一年，達拉斯的房價增長几乎沒有正增長，明年出現適度下降也不會讓人感到意外。在奧斯汀，住房庫存比2019年的水平高出40%——超過美國的任何其他都市區——而隨着市場消化疫情後房產價值的激增，價格已經開始下降。

價格上漲減弱

更多待售房屋限制價格上漲，經過幾年的瘋狂

來源：S&P CoreLogic Case-Shiller 房價指數

注意：每月，季節性調整

在抵押貸款利率下降到足以吸引低利率房主搬家的時候，釋放二手房庫存，像芝加哥和哈特福德這樣的低建設城市在住房方面可能仍然功能失調。不過，在少數城市，買家在經歷了幾年的挫折後即將迎來好轉。更多來自彭博社觀點：

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