斯塔默預算：英國抵押貸款機構規避財政僵局 - 彭博社
Marcus Ashworth
利茲的一個建築工地。
攝影師：克里斯托弗·弗朗戈/Getty Images 歐洲沒有什麼能比下週的預算更快地短路首相基爾·斯塔默的增長議程，這將扼殺住房市場的綠芽。
漸進的滑行路徑
英國的遠期利率預期僅僅是非常温和的降息
來源：彭博社
英格蘭銀行顯然在拖延，直到它瞭解新工黨政府的財政議程。但貨幣政策委員會的信息混亂並沒有幫助。行長安德魯·貝利在本月的一篇《衞報》文章中強調，中央銀行可能會在降低借貸成本方面變得“更加激進一些”。但貨幣政策委員會成員梅根·格林週一警告説，降低利率可能會抑制家庭儲蓄。
彭博社觀點計算你擁有的藝術品的真實價值世界第二大使用材料需要改造我想特斯拉又是一家電動車公司了你不信任我，對吧？英格蘭銀行迄今只將利率從峯值下調了25個基點至5%。預計在11月7日的季度經濟評估中會有另一次降息，可能在12月16日結束時再降一次。但這就像擲硬幣一樣。
對政治清晰性的漫長等待，加上無法順利啓動的降息週期，正在模糊抵押貸款市場的前景。在霧靄未散之前，對於那些無法等待的人來説，最好的選擇仍然是最受歡迎的抵押貸款選擇——在初始兩年內固定在接近4%，希望到2026年利率會顯著降低。期貨市場定價顯示，明年夏天英國利率將達到3.75%。然而，這仍然比預計歐洲中央銀行存款利率達到的1.75%高出200個基點。當英國和歐元區的整體通脹率目前均低於目標的1.7%時，這一差距尤為明顯。此外，如果美聯儲採取激進的降息政策，英格蘭銀行加快步伐的可能性也會增加——尤其是在歐元區出現經濟衰退的情況下。
貸款機構急於在利率仍然相對較高時分一杯羹。現在90%的英國住房融資都有初始固定利率——大多數是兩年或五年。所有這些都伴隨着可觀的“安排費用”，以便貸款機構從頭條誘惑利率中收回一些利潤。每兩年重新固定利率可能會很昂貴——儘管一些貸款機構可能會為低碳足跡（能源績效證書評級）的房產提供稍微更好的交易，但這通常表現為費用減少，而不是利率降低。這一切可能變得非常複雜。一些創造性的解決方案已經出現——例如超過10年的固定利率——但由於英格蘭銀行已經開始降息，這些方案的吸引力已崩潰至現在所有抵押貸款的不到0.5%。
競爭和選擇並不缺乏，但評估貸款人報價的真實成本並不容易。表面利率並不總是完整的情況，因為越來越多的抵押貸款提供者通過費用來提高他們的利潤率，這些費用可能高達數千英鎊。通常，最具競爭力的高容量兩年固定利率貸款也有最具競爭力的費用。前七大貸款機構的市場份額超過70%，並競爭以維持他們的份額。但對於任何非標準的情況，這種情況並非如此。自僱、年長的借款人或複雜的買-to-let物業通常可以享受低至4%的表面利率——但如果費用有時超過總貸款金額的3%，這意味着真實成本顯著更高，尤其是如果固定期限相對較短。
渴望更低的利率
主要的抵押貸款對沖基準遠低於5%的官方利率
來源：彭博社
同樣，有一些一年期固定利率的交易，但僅限於現有客户。但超過5%的利率相比於低至4%的兩年固定利率，價值並不高，除非英格蘭銀行的利率明年降到3%以下——這也意味着另一組費用。由於利率互換市場的強勁需求，抵押貸款機構對沖其風險，你可以以低至3.7%的利率固定五年。然而，如果英格蘭銀行如計劃那樣降息，這些交易可能會開始以低於3%的利率提供。這是每個人都在嘗試的等待遊戲。現在固定利率是明智的，以便在幾年後再次再融資，當時英格蘭銀行的利率政策可能不再限制——然後以更低的利率長期固定。
工黨議程的關鍵之一是在2029年第一任期結束前建造150萬套住房，這需要解決限制性規劃法規的複雜問題。但這一切都不會實現，除非現有市場順利運作。財政大臣瑞秋·裏夫斯面臨着一項艱鉅的平衡任務，既要避免通過大幅增税使經濟崩潰，也要防止英格蘭銀行擔心通貨膨脹會突然重新出現。但同樣重要的第三條腿是不要通過大規模借貸來嚇壞英國債券市場。順利的預算執行將自然導致掉期利率下降，並釋放出來自貸方的新一波競爭性抵押貸款報價。然後，所有這些新房屋將會有充足的需求，形成一個良性循環。這是一個艱難的把戲，但回報將是巨大的。
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