特朗普的2800億美元住房獎盃會遙不可及嗎？ - 彭博社

攝影師：保羅·J·理查茲/法新社在唐納德·特朗普第一次進入白宮的幾個月前，關於他將使抵押貸款巨頭房利美和房地美擺脱自全球金融危機以來一直處於的聯邦監管的猜測不斷增加。“我們必須讓房利美和房地美擺脱政府所有權，”特朗普提名的財政部長史蒂文·姆努欽説。“這些公司由政府擁有並被政府控制了這麼久，毫無意義。”

彭博社觀點富有成效的知識工作者由好奇心驅動人工智能的放緩是其他人的機會更多的樹木不會抵消你的SUV排放烏克蘭和俄羅斯可以通過非軍事區找到和平特朗普來了又走——什麼也沒發生。這些公司沒有足夠的資本獨立生存，而特朗普在驅逐監管他們的機構負責人方面遇到了困難。然後，一場疫情阻礙了進展。八年後，房利美和房地美仍然在政府手中。

現在，他有了另一個機會，一些投資者開始感到興奮。這對公司的股票——在所謂的粉單市場上交易——自選舉以來上漲了近150%，而他們的多系列優先股也大幅上漲。長期持有者如公開支持特朗普的比爾·阿克曼獲得了鉅額利潤。

雖然解除監護權將是受歡迎的，但仍需解決許多問題。首先，財政部和聯邦住房金融局（FHFA）的政策制定者需要在目標上達成一致。有些人可能會爭辯説，抵押貸款系統運作良好，應該保持不變。在他們之間，房利美和房地美在第三季度為住房市場提供了2190億美元的流動性，融資近80萬套住房。干預他們的公司結構可能會擾亂市場動態。

但特朗普看到更大的獎賞。監護權從來不是永久的，解決它將使他能夠做一些他的前任無法做到的事情，同時也使收益得以明確。作為一名交易者，他在2021年離任後寫道，如果沒有任何限制，“我的政府還會以鉅額利潤出售政府在這些公司的普通股，並完全私有化這些公司。”

如果私有化是目標，接下來的問題是房利美和房地美需要保留多少資本才能作為公共公司運營。在特朗普政府最後階段公佈的監管資本框架下，這些公司的總資本要求為2810億美元，相當於風險加權資產的約12%——與銀行所需持有的相似。

但這似乎很苛刻。FHFA進行的壓力測試表明遠低於此的資本就足以抵禦不利衝擊。根據FHFA的模型，即使在房價下降38%和失業率達到10%的環境下，房利美和房地美仍然會盈利。隨之而來的任何信用損失都將被收入所彌補。

儘管如此，高資本門檻提供了保障，如果它們要重新進入市場，沒有人希望它們處於需要再次救助的境地。

一旦確定了資本要求，財政部面臨的問題是如何提取價值。政府目前對房利美和房地美有兩項索賠：一項是與2008年危機後注入的1910億美元資本相關的優先股索賠；另一項是對79.9%普通股的認股權證——該權證將在2028年9月到期，這為程序增添了一些緊迫感。

作為前者的補償，財政部已經獲得了3010億美元的現金分紅，這是一個令人印象深刻的回報，歐洲救助基金將對此感到羨慕。2019年停止了分紅，以允許公司重建資本，但作為補償，財政部增加了其優先股的清算優先權，至今增加了1500億美元。官員們可以堅持要求償還本金，但這將對公司的資產負債表造成重大影響。相反，他們可以通過消除其未償還的優先股索賠或將其轉換為股權來最大化其認股權證的價值。

在這種情況下，房利美和房地美將剩下1470億美元的可用資本。這包括外部投資者持有的330億美元的次級優先股，例如阿克曼的普什金廣場，這可以轉換為普通股，以改善整體資本基礎的質量，正如花旗集團在2009年所做的那樣。仍然會存在資本短缺，但由於公司每年產生約280億美元的淨收入，這一缺口將迅速彌補。公開發行股票可以填補任何剩餘的缺口。

那麼政府可以提取多少呢？財政部可供選擇的選項範圍使這個問題變得複雜，而這還不包括政治因素。在保守管理之前，房利美和房地美一直是高度政治化的實體，考慮到它們的私有結構和促進支持可持續擁有和可負擔租賃的高效國家住房金融市場的公共使命。但如果公司的收益能夠持續，並且它們吸引到10倍的倍數，那麼2800億美元的估值可能是現實的。為納税人確保其中的大部分將給特朗普帶來值得炫耀的成就：有史以來最大的首次公開募股。

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