拜登的住房税收抵免提案是一個開始，而非解決問題的靈丹妙藥 - 彭博社

Jonathan Levin

建設更多。

攝影師：盧克·夏雷特/彭博社

在許多方面，住房市場對於首次購房者來説可能是更加痛苦的。抵押貸款利率和房價使每月付款變得高得無法承受。即使購房者能夠湊足資金，現有的二手房庫存也很少可選。喬·拜登總統的解決方案？一系列擬議的税收抵免措施，旨在為首次購房者和升級購房者提供緩衝。在他週四慷慨激昂的國情諮文中，拜登闡述了計劃的一部分：

我知道住房成本對你們如此重要。如果通貨膨脹持續下降，抵押貸款利率也會下降。但我不會等待。我希望提供一項年度税收抵免，讓美國人在未來兩年每月獲得400美元，以便在購買第一套房或升級到更大空間時用於抵押貸款。

深入瞭解白宮的細節事實表，拜登將推動立法，為首次購房的中產階級買家提供為期兩年的5000美元抵免。他還希望為“出售其入門級住房的中產家庭”提供為期一年的1萬美元税收抵免，前提是這些房產的價格低於其所在地區的中位數價格，並且出售給另一位自住業主。

彭博觀點美國需要更多合法移民，而不是更少美國經濟需要的是一個便宜的約會對象科技公司CEO們沉迷於冒無謂的風險摩根大通對拉丁美洲持樂觀態度是正確的總的來説，這對一些家庭可能是一項重要且富有同情心的舉措。但在一個分裂的立法機構中，這個提議可能面臨着很大的批准難度，因為共和黨人渴望剝奪拜登在選舉年取得的任何勝利，而税收抵免被視為另一種大政府支出形式。此外，這項提議遠不能成為深陷困境的市場的靈丹妙藥。

首先，考慮一下信用額度的大小。對於被迫在這個具有挑戰性環境中買賣房屋的困難家庭來説，1萬美元並不是小數目。許多家庭在一年內必須搬遷，不管價格和利率如何。（房地產專業人士將這些生命週期驅動因素稱為六個D：鑽石、尿布、離婚、縮減規模、債務和死亡）。對於這些人來説，拜登的税收抵免肯定會幫助他們緩解經濟打擊。白宮預計這項提議可以幫助近300萬個家庭。我懷疑該計劃的許多參與者將來自那些由於六個D而不得不買賣房屋的家庭。但是，是的，儘管幫助他們！他們需要！

無法負擔的住房

住房可負擔性指數顯示許多人無法負擔首套房

來源：全國房地產經紀人協會

注意：指數值為100意味着典型的首次購房者可以用10%的首付購買入門級住房。基於市場房價、抵押貸款利率以及典型租户家庭的收入中位數，其中工資收入者年齡在25-44歲之間。

超出這個羣體，我並不認為這項提議能夠對整體交易活動產生實質性影響。對於享受低固定月供的現有房主來説，所謂的“抵押鎖定”效應仍然過於強大，以至於無法撤銷，考慮到提議激勵的規模。

中位數現有住房的隱含抵押貸款月供從2019年12月的約$1,005上升到2024年的$2,0501。換句話説，典型的現有房主將每月犧牲約$1,000永久地，只是為了搬進與他們已經擁有的房屋類似的房屋 —— 這還不包括交易成本。$10,000的税收抵免只能抵消第一年約$12,000的支付增加，但之後的所有年呢？

我猜想這裏的部分思考是，由於通脹似乎已經基本控制，2024年底或2025年初，抵押貸款利率應該會開始顯著下降。在2024年承擔抵押貸款的購房者可能會有機會在未來幾年以較低的利率進行再融資。這一切似乎都是合理的邏輯。但美國未償抵押貸款的有效利率仍然只有3.8%，目前尚不清楚在可預見的未來是否會看到市場利率降至如此之低。無論有無税收抵免，換房在這種經濟環境下的淨現值仍然是相當負面的。

首次購房者可能更願意接受這一激勵措施。但在中期，他們仍然需要一些結合較低的利率和不斷增長的工資水平，以匹配美國僅僅幾年前普遍存在的住房可負擔性。對這一計劃的新興批評是，它只會刺激一個基本上受到供應限制的市場的需求，潛在地使問題變得更糟。我真的懷疑，主要是因為它太微不足道。

最終，解凍市場並永久解決可負擔性問題的唯一途徑是建設更多住房。房地美已經估計，美國住房存量短缺近400萬套。由於高端項目的利潤率往往更高，建築商往往會專注於市場中不那麼需要庫存的部分。

一個開始的地方是拜登的提議，擴大低收入住房税收抵免，用於建設或保留租賃單位，同時引入一項新的税收抵免，以刺激建設和翻新負擔得起的首次購房。另一個是修復荒謬的分區實踐，以提高城市密度。總的來説，這將需要時間，與私營部門的合作以及政府激勵措施的明智利用。

美國的住房市場冰凍不會永遠持續，但拜登政府正在尋求解決方案來幫助購房者。不幸的是，選舉年的政治鬥爭 — 以及否認拜登取得勝利的願望 — 可能會阻止他甚至做到這一點。更多來自彭博觀點：

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