當城市交換企業總部時會發生什麼 - 彭博社

鞋類零售商Foot Locker的新總部計劃於2025年在佛羅里達州聖彼得堡建立。

攝影師：教育圖片/環球圖片集團編輯部作為全國零售商Foot Locker Inc.努力重塑自我的一部分——2023年的藍圖稱為Lace Up計劃——這家掙扎中的運動鞋銷售商評估了其運營的各個方面，包括剝離表現不佳的門店和開設新的社區導向商店概念。還有一個重大舉措：在八月，Foot Locker宣佈計劃將總部從其長期位於紐約市的家遷至佛羅里達州聖彼得堡。

這一公告標誌着一項多年努力的結束，因為中佛羅里達州的城市自2021年以來一直試圖通過一系列財產税減免和財政激勵措施來吸引該公司——這一努力被城市代號為雅典娜計劃。預計於2025年底進行的搬遷將為佛羅里達州創造150個新工作崗位（現有員工並不要求搬遷），併為這個擁有26萬人的海灣城市帶來其第三家財富500強公司。

“在這個城市已經有20年沒有新辦公樓建成了，所以這是相當重要的，”聖彼得堡地區經濟發展公司的總裁兼首席執行官邁克·斯維西説。“我們真的在期待一波新空間的上線，我們感到興奮。我們一直在打很多單打和雙打，但我們將全力以赴，瞄準更多、更大的公司。”

行業分析師表示，企業搬遷業務，也稱為選址，預計在2025年將會非常繁忙。企業搬遷在美國引發了漣漪，根據房地產經紀和服務公司CBRE的研究，2023年財富500強公司進行了137次搬遷。自2019年以來，紐約和加利福尼亞都將金融公司遷移到邁阿密和其他地方，這些公司管理着總資產達2萬億美元。僅在2022年，芝加哥失去了波音公司、卡特彼勒公司、泰森食品和城堡公司的總部。

一名行人走過芝加哥的波音公司總部。這家航空公司於2022年遷至北弗吉尼亞。攝影師：斯科特·奧爾森/美聯社北美許多公司在2024年暫停了搬遷，擔心新總部和搬遷工作的成本——更高的抵押貸款利率阻礙了人才的遷移——以及對返崗命令和選舉風險的不確定性。企業也更加關注工廠和製造基地的選址，利用重新迴流的浪潮以及通過兩黨基礎設施法案和通貨膨脹減免法案獲得的聯邦支持來建立新的工業基地。其他公司則忙於整合，因為需要更少辦公空間的公司關閉了衞星地點，尋求新的中央運營基地。

這導致了大量積壓的選址需求。一項針對企業房地產高管的調查在八月份發現，近60%的人考慮搬遷。

“如今的選址不僅僅是調動人員或搬遷房地產，”選址諮詢公司Boyd Company的負責人約翰·博伊德説。“這實際上關乎公司的身份。它關乎在特定市場中獲取勞動力優勢。它關乎市場準入。”博伊德稱即將到來的爭奪大型企業的競爭為“州與州之間的第二場戰爭”。

對於在這場競爭中獲勝的人來説，總部遷移代表着城市品牌的成功，而它們所帶來的高薪工作可以幫助激勵相關的發展。在聖彼得堡，斯維西認為Foot Locker的到來是他所在城市及整個中佛羅里達地區吸引力的寶貴廣告牌。

與此同時，失去大型企業總部的社區可能會面臨聲譽受損——像加利福尼亞這樣的州經歷了顯著的總部外遷，被貼上了“商業環境不友好”的標籤。除了失去的税收外，公民信心和身份也可能受到難以量化的打擊。但所謂的失敗者最終也可能贏得勝利：畢竟，他們並沒有提供顯著的激勵措施，這些激勵措施往往無法兑現其承諾的經濟利益，或者遭受不斷上漲的住房成本和社區流離失所，這些都是伴隨着數百或數千個新工作的湧入而來的。

儘管吸引一家熱門公司的聲望因素並沒有消失，但在努力從疫情時代的遠程工作轉變中恢復的城市，可能會發現自己在2025年非常願意參與其中。

“我們為什麼要關注總部？”博伊德問道。“那是錢所在的地方。”

追逐夢想

企業遷移一直與底線有關。較低的税率、更便宜的開銷和地方激勵措施的誘惑，促使公司從工業北部的城市遷移到陽光帶的地點。這一過程可以追溯到1930年代的密西西比州，該州的“農業與工業平衡”計劃為願意將其設施遷移到南方的公司保證工廠建設費用。在一個案例中，密西西比州的哥倫比亞市當地人召開了一次公開會議，居民簽署了 promissory notes，以幫助支付公司遷移的費用。

在1970年代和80年代，隨着鏽帶的停滯、人口遷移和里根時代的放松管制，爭奪税收減免的競爭真正加速。一波公司將衰敗市中心的標誌性摩天大樓換成了附近郊區的“商業園區”，這一趨勢以1989年大型零售商西爾斯從其位於芝加哥的同名大廈遷移到30英里外的廣闊企業園區為典型，吸引他們的是來自伊利諾伊州納税人的價值5.36億美元的激勵措施，持續三十年。

西爾斯的公司總部位於伊利諾伊州霍夫曼莊園，2004年在此拍攝，典型地展示了那個時代的郊區校園風格辦公室設施。攝影師：蒂姆·博伊爾/蓋蒂圖片社北美2024年8月，拆遷隊開始拆除該綜合體240萬平方英尺的辦公樓和另外100萬平方英尺的停車場。照片：斯泰西·韋斯科特/芝加哥論壇報/論壇新聞服務通過蓋蒂圖片社幾十年後，許多 這些辦公園區失去了吸引力或空置，因為城市吸引了大量因復甦的城市社區而遷移的企業——以及更多的激勵措施。

税收減免的狂潮可能在疫情前達到了頂峯， 威斯康星州為電子製造商富士康提供的45億美元補貼以及 爭奪科技巨頭亞馬遜第二總部的競賽，稱為HQ2。

在最近的遷移中，住房成本成為一個重要驅動因素。CBRE對2018年至2023年間500次遷移的研究發現，150家公司離開了舊金山灣區、洛杉磯或紐約市；209家公司最終落户德克薩斯州的城市。從舊金山遷移一家科技公司到奧斯汀，員工工資可能降低15%，這得益於生活成本的節省。

根據CBRE高級顧問Seth Martindale的説法，這仍然是2025年的一個驅動因素。“隨着經濟的變化，您會看到一些公司表示他們想要離開像加利福尼亞、紐約或華盛頓這樣的高成本市場，”他説。

大約1.5億平方英尺的辦公租約將在明年到期續租。由於新的辦公空間供應將減少，隨着建築管道的收縮，企業將希望抓住現有的機會，包括在奧斯丁、奧蘭多、納什維爾、達拉斯和夏洛特正在開發的數百萬平方英尺的空間。2019年後完成的辦公空間仍有25%空置，但隨着租賃活動的增加，這一比例正在縮小。

一些公司是頻繁遷移者：例如，軟件巨頭甲骨文公司在2020年從灣區遷至奧斯丁，並在今年早些時候宣佈計劃遷往納什維爾，因為田納西州城市提供了2.5億美元的激勵方案。

Bayport Funding的首席執行官Marcia Kaufman同意，對於正在遷移的公司來説，最大的問題之一仍然是最基本的問題：我的當前和未來員工是否有足夠的可負擔住房？根據Boyd的説法，除了住房成本外，員工的生活質量在日益重要。投資於綠地與經濟活力之間存在直接聯繫，公共土地信託報告發現，快速發展的德克薩斯州城市將公園及其支持政策視為吸引企業遷移的誘因。

“五年前，疫情前，我會説這種舉動依賴於非常量化的指標，”霍華德·休斯控股公司的首席執行官大衞·奧賴利説。“現在我覺得這種舉動的定性方面同樣重要，甚至更重要。一位首席執行官告訴我，‘我不會搬到一個我的員工無法實現他們美國夢的地方——我的員工會離開我。’”

內華達州的雷諾，2015年時的景象，已成為科技公司遷移的一個吸引地點。攝影師：大衞·保羅·莫里斯/Bloomberg猶他州鹽湖城中心的錫安銀行總部。攝影師：喬治·弗雷/Bloomberg現在公司更有可能詢問餐飲場景、户外活動和該地區的“社區氛圍”。馬丁代爾説，有一批新興城市提供更低的成本和生活方式吸引力。靠近特斯拉超級工廠的雷諾，已成為科技公司開設新辦公室的目的地，包括微軟、甲骨文和Switch。亞特蘭大和夏洛特因其相對較低的住房成本而更受歡迎；鹽湖城、堪薩斯城和匹茲堡也是如此。拉斯維加斯正成為電影和媒體公司的目標：華納兄弟計劃在內華達大學拉斯維加斯分校建立一個價值十億美元的大型校園。

“在辦公室領域，有一個術語叫‘向質量遷移’，指的是公司尋找最佳新辦公樓的舉動，”聖彼得堡的斯維西説。“但我也認為向質量遷移同樣關乎生活質量。為了吸引和留住人才，你需要在人才想要去的地方。”

生活質量可以意味着不同的事情，包括更好的交通資源和更輕鬆的通勤。例如，考夫曼表示，佛羅里達州的勞德代爾堡由於其位於布萊特線（Brightline）上，新的高速鐵路服務到邁阿密，以及與南佛羅里達其他地區的整體接近性，已經吸引了更多的詢問和關注。

贏家和輸家

雖然城市將繼續爭奪這些辦公室，但賭注已經發生了變化。

北卡羅來納大學的商學院教授傑拉爾德·科恩表示，他學校的美國增長項目中發現的數據，市場層面的經濟數據分析確實表明，獲得一個總部對城市來説是有益的。而失去一個主要總部無疑對那些在特定公司或行業上過度依賴的城市造成了損害：看看皮奧里亞，重型設備製造商卡特彼勒的前總部和康涅狄格州的哈特福德，該市已經失去了通用電氣和一些知名金融公司，看看企業遷移可能造成的形象損害。

但是，給予税收減免和其他激勵措施以吸引或留住一個目光遊移的公司也存在相當大的風險。你能沒有它嗎，還是投資於通過初創企業來發展自己的公司更好？後者最終將創造更多的就業機會。科恩表示，是否可以在沒有總部的情況下獲得同樣的增長仍然是一個懸而未決的問題。

失去長期總部可能意味着人才和税收的損失，但競標替代品也有其自身的成本。來自Good Jobs First的分析，這是一個追蹤企業補貼的倡導組織，發現90%的經濟發展資金流向了大型企業，德克薩斯大學奧斯汀分校專注於經濟發展的教授Nathan Jensen，告訴ProPublica這些補貼本質上是零和遊戲，從學校和城市服務中抽取資源：“把這些交易視為對社會的成本，”他説。

一些城市在高調的企業遷移中表現得比其他城市更好。匹茲堡可能是一個具有新競爭焦點的城市的例子。在失去像Gulf Oil和Westinghouse這樣的工業巨頭後，這座城市在向科技公司推銷其負擔得起的住房和當地人才資產（如卡內基梅隆大學的機器人項目）方面取得了一些成功。Evoqua，一家廢水和水處理公司，於2017年到達，Excelitas，一家光子公司，宣佈計劃將其總部遷至鋼城的Strip District。“匹茲堡正在迅速成為下一個偉大的科技城市，”匹茲堡市長Ed Gainey在1月Excelitas新聞宣佈時表示。

埃沃誇在匹茲堡的總部，2023年。該公司是幫助取代城市以前工業企業基礎的幾家新興公司之一。攝影師：賈斯廷·梅里曼/彭博社與此同時，城市企業過去的華麗骨架正在找到新的——可以説是更有價值的——用途。計劃正在 進行中，例如，將為殼牌石油總部而建的裝飾藝術風格塔樓改造為一個225個單元的公寓樓和一個147間客房的酒店。

今天的公司總部確實缺乏其前身的宏偉和震撼影響：新一代設施往往更小，因為公司正在適應更遠程和混合的工作方式。最近， 波音和卡特彼勒的舉動引起了頭條新聞，但並沒有為主辦城市帶來新的建築聲明——或者許多工作，除了相對少數的高管職位。新冠疫情時代的辦公室干擾被指責為亞馬遜HQ2等項目縮減規模的原因，後者看到弗吉尼亞州官員承諾提供高達7.5億美元的納税人補貼，以鼓勵這家總部位於西雅圖的公司在十年內為阿靈頓帶來25,000個高薪新工作。到目前為止，它在 工作創造預測上表現不佳，而是裁減員工而不是增加員工 去年。

“我認為你會繼續看到辦公項目變得更小，”博伊德説。“辦公空間的樣子與十年前根本不同。”

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研究還表明，這類補貼的 每個工作崗位的成本顯著高於社區發展、棕地再開發、基礎設施改善和定製職業培訓策略，這些都有更好的投資回報。這種情況可能對小社區產生嚴重影響，這些社區可能感到有義務提供更優惠的交易，卻缺乏必要的收入來源來彌補潛在的收入損失。

但對於那些最近失去了一批企業公民的城市來説，博伊德認為，吸引替代者可能值得，以便增加市中心的經濟活動。

“像芝加哥和舊金山這樣的城市的城市厄運循環場景是真實的，週一到週五沒有勞動力在市中心的後果是顯著的，”他説。

在聖彼得堡，斯維西對阿西娜項目的投資充滿信心：他認為這將推動像 歷史燃氣廠區的開發，該項目由房地產公司海恩斯和坦帕灣光芒共同開發。該項目位於一個擬建的 $13億美元的棒球場附近，該棒球場可能在2028年之前取代遭受颶風損壞的特羅皮卡納球場，計劃承諾在未來幾年內帶來140萬平方英尺的A級辦公和醫療空間——這對其他希望遷移的公司來説是一個完美的選擇。

這是一個他承認不太適合炎熱的佛羅里達海岸的短語，但他表示，像Foot Locker總部這樣的舉動將是“冰山一角”。