黑石以大幅折扣收購倫敦違約辦公項目 - 彭博社

前黑夫里爾皇冠法院的地點之前獲得了重新開發為帶屋頂花園的辦公項目的許可。黑石集團的iQ學生住宿業務在其前任所有者未能償還億萬富翁魯本兄弟的貸款後，購買了一塊位於倫敦市中心的土地。

這塊1.4英畝的土地——前黑夫里爾皇冠法院位於南華克——以顯著低於未償債務價值的價格易手，知情人士表示，要求匿名，因為該信息是私密的。黑石集團的代表拒絕對支付的價格發表評論。

根據清算人為之前擁有該公司的報告，該項目的賬面價值為5000萬英鎊（6400萬美元），總未償還債務為7000萬英鎊。

該地點 早些時候獲得了許可，重新開發為一個雄心勃勃的430,000平方英尺（39,948平方米）辦公項目，配備一個廣闊的屋頂花園和游泳池，但該私募股權公司現在計劃將其開發為學生宿舍。該交易於週三簽署，是一系列交易的最新進展，這些交易中計劃的辦公項目被放棄，轉而用於酒店和學生住宿等替代用途。

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新冠疫情加速了倫敦辦公室市場的轉變，需求集中在最中心、設施齊全和最綠色的建築上，導致一大片老舊物業空置。

高昂的建築成本和不確定的空間需求使得辦公室開發商在競標新場地時變得謹慎。同時，酒店業者和住宅投資者因租金和房價飆升而受益，鼓勵他們超越辦公室開發商的出價。

根據來自 經紀公司 CBRE 今年早些時候發佈的報告，倫敦有多達 105,000 名全日制學生面臨住宿緊張。2017 年至 2028 年間交付或計劃交付的學生牀位總數僅為 2,870 個，低於大倫敦政府每年的目標 3,500 個。

“在我們尋求加強 iQ 在學生增長和優質住宿需求高的城鎮和城市的投資組合時，我們很高興在擴大我們在倫敦的業務計劃上取得進展——這是全球學生最受歡迎的城市之一，” iQ 首席執行官 馬特·梅里克 在一份聲明中表示。

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倫敦的一棟iQ學生住宿大樓。攝影師：Jose Sarmento Matos/Bloomberg該項目的前一個版本因時機不當而受害，開發商Fabrix London Ltd.在疫情前夕收購了該地塊，當時競爭激烈。其雄心勃勃的重建計劃遭遇了激增的建築成本，因為供應鏈在應對封鎖時陷入困境，而不斷上升的利率最終使其無法再融資。

儘管如此，倫敦的困境房地產交易量仍然是涓涓細流，而非洪水。這在一定程度上要歸功於私募股權和替代資本提供者，他們介入填補了再融資的空白，提供了昂貴的債務，以幫助借款人度過利率下降和價值恢復的時期。

火腿罐頭

英格蘭銀行未來利率削減的速度和幅度的不確定性也限制了一些標誌性物業的交易。

由Nuveen領導的投資者在9月出售了位於70 St Mary Axe的火腿罐頭摩天大樓，其卵形外形讓人聯想到一罐英國午餐肉，恰好在英格蘭銀行開始降息後不久。他們尋求約3.22億英鎊的出價，估計該建築的收益率為6%，在當時的借款成本上有一個舒適的差距，併為買家提供了一個機會，以便在當前合同到期時以租金上漲的潛力收購一棟完全出租的建築。

但是，粘性通脹和自建築物掛牌出售以來國債收益率的急劇上升抑制了潛在買家的需求，導致銷售失敗。

熟悉該過程的人士表示，黑石集團管理的基金對“火腿罐”建築的最高出價剛剛超過3億英鎊。Nuveen隨後決定不繼續該報價，而是等待更好的價格出現，這些人士補充道，要求不透露討論私人信息的身份。Nuveen的發言人拒絕發表評論。Green Street News早些時候報道了這一決定。

這是一個威脅到倫敦新興商業地產復甦的主題的復甦，因為買賣雙方的期望差距再次擴大，在經歷了一段逐漸縮小的漫長時期後，這一時期曾承諾解鎖更多活動。這使得該市的辦公市場在本世紀面臨最糟糕的一年，即使在經歷了兩年的低迷交易後，自高利率出現以來，強制銷售如布萊克弗賴爾斯皇家法院是為數不多的成交案例之一。