《華爾街日報》：推動抵押貸款利率走低的隱藏力量

過去兩年推高抵押貸款利率的一個關鍵因素，如今正開始將其拉低。

30年期固定抵押貸款平均利率相對於其通常跟蹤的基準國債收益率一直高於正常水平。但這種額外的差異（即利差）已連續八週縮小，目前處於自3月以來的最低水平。

根據抵押貸款巨頭房地美週四公佈的數據，30年期抵押貸款利率近期已下降逾一個百分點至6.62%。其與10年期國債收益率之間縮小的利差約佔降幅的六分之一（國債收益率亦大幅下跌）。

當前利差仍遠高於歷史平均水平，但下降趨勢正為抵押貸款利率提供額外下行推力。這對因高借貸成本而觀望的潛在購房者、以及陷入困境的抵押貸款機構和房地產經紀人而言都是利好。

北卡羅來納州羅利市的抵押貸款官員亞當·哈勒表示：“自10月以來利率持續下降，業內所有人都為此振奮。”

利差存在的根本原因與住房貸款行業的運作機制有關。

抵押貸款公司發放貸款後，通常會將其打包成債券出售給投資者。投資者要求抵押貸款比國債提供更高收益，以補償持有風險，這部分溢價最終會轉嫁給借款人的利率。

如今，投資者有諸多理由要求更高收益率。首先，當前發放的抵押貸款未來可能不復存在。如果利率如普遍預期般下降，房主將進行再融資轉為低息貸款，從而切斷投資者的收益流。

以丹·邁爾為例，去年9月他與妻子以7.25%的抵押貸款利率在俄勒岡州尤金市購置了一套72.5萬美元的住宅。這對空巢夫婦接受該利率是因為找到了心儀住宅，但代價不菲——他們已削減了外出就餐等消費開支。

他表示，一旦再融資條件成熟就會立即行動：“我們當時就判斷自己可能處於房貸利率的高位。”

自2022年初美聯儲為遏制通脹飆升啓動加息以來，銀行等抵押貸款最大買家及美聯儲購債規模持續縮減。

隨着通脹持續回落且經濟保持韌性，美聯儲上月釋放加息週期結束並可能於年內降息的信號。這在一定程度上重燃了投資者對抵押貸款的需求，推動利差收窄。

“真正持有這些金融工具的人似乎對這個市場擔憂大減，“布魯金斯學會經濟研究高級研究員温迪·埃德爾伯格表示。

自2022年利率急速攀升導致行業由盛轉衰後，抵押貸款市場便陷入深度凍結。照片：jim lo scalzo/Shutterstock抵押貸款銀行家和房地產行業的其他從業者一直密切關注利差。如果利差迴歸歷史水平，可能會刺激新抵押貸款需求。銀行家表示，以當前利率水平來看，抵押貸款需求仍不太可能出現大幅增長。

“利率還沒低到足以刺激更多消費者購房，“加州抵押貸款經紀公司Loan Factory的老闆Thuan Nguyen表示，“我們仍未脱離困境。”

抵押貸款行業一直處於深度凍結狀態。2022年的快速上漲使該行業迅速由盛轉衰。疫情期間創紀錄的低利率曾推動數百萬房主進行再融資，並刺激了房屋銷售。

貸款專員哈勒在2021年年中利率極低、抵押貸款市場蓬勃發展時加入了一家抵押貸款公司。他每天工作12小時。

到2022年年中，該公司申請破產並解僱了許多員工。隨後他受聘於一家抵押貸款經紀公司擔任貸款專員，但該公司也很快倒閉。

他現在就職於一家獨立抵押貸款機構。最近隨着利率下降，他變得更加樂觀。

“隨着利率下降和業務量回升，我認為利差確實會進一步縮小，“他説。

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本文發表於2024年1月5日印刷版，標題為《隱形力量助力購房者》。