這就是你如何預測中國萬科的未來 - 彭博社
Shuli Ren
時間對中國萬科來説不多了。
攝影師：沈其來/彭博社今年約有50億美元的債務到期，時間不多了，對於中國最大的私營房地產開發商萬科企業股份有限公司來説。
意見很重要
投資者情緒在2025年急劇惡化
來源：彭博社
萬科高層沒有有效的管理。其最大股東國有的深圳地鐵集團有限公司，截至去年九月僅持有27%的股份，這使其可以説是一個被動投資者。到六月份，公司已沒有足夠的現金來償還短期債務。同時，儘管中國採取了住房救助措施，房地產銷售依然疲軟。萬科總部所在的深圳的官員，召開了閉門會議，討論萬科的業務運營，彭博新聞報道。
到期牆
萬科今年面臨流動性危機，約50億美元的債務到期
來源：彭博社
現在的問題是重組將如何進行，以及萬科的未來可能是什麼樣子。在與境內外投資者進行頭腦風暴後，我描繪了三種可能的結果：藍天情景、魷魚遊戲或一團糟。
彭博社觀點特朗普更大的中國網絡威脅不是TikTok無與倫比的可以教NBA如何贏回球迷喬·拜登的持久遺產將是唐納德·特朗普老MAGA與新MAGA的籠鬥開始了讓我們先考慮藍天場景。中國的主要房地產市場現在由國有企業主導，消費者相信他們能夠按時交付預售的房屋。一個國有企業的財團可能會接管併成為萬科的戰略投資者，以此來整合行業並提供國家服務，穩定房地產市場。
白衣騎士可能會附帶條件。作為對其資本注入的交換，迫使債權人承擔損失的債務重組是不可避免的。除了疲軟的房地產銷售外，未支付賬單的現金回收一直是個問題。根據巴克萊銀行的數據，萬科仍需從去年在北京銷售的一塊土地中收回約50億元人民幣（6.84億美元）。
好消息是，貸款人可以期待更好的最終回報。萬科的房地產銷售可能在獲得珍貴的國有地位後開始觸底。此外，過去困境國有企業的回收率往往遠高於其私營企業的同行。
如果白衣騎士沒有出現，我們可能會目睹一場醜陋的《魷魚遊戲》——這部暴力的韓國生存驚悚片——在現實生活中上演。想象一下所謂的“債權人對債權人的暴力，”貸款人為了追回他們的錢而互相踩踏。
已經，我們看到一些喧鬧的行為開始顯露出來。萬科最近解決了與其物業管理子公司萬物公司的未支付賬單，金額為7.03億元，通過轉讓部分商業資產的股權。在接受當地媒體採訪時，萬物的董事長表示，該公司更希望以現金償還，但如果不可能，其管理層需要迅速行動，在其他人之前奪取萬科的財產。
萬科一直在用抵押貸款替換到期貸款。在2024年上半年，它成功獲得了630億元的擔保銀行信貸。雖然公司可能會説這一舉措有助於降低未來的利息支付，但較小的債權人合理地擔心，銀行在正式重組開始之前正在進行土地搶奪。對於債券持有人來説，預計在這種情況下的回收率將非常低。
由於萬科在中國運營，而中國的政策制定者喜歡將問題拖延，我們還必須考慮到一個混亂的結果。
深圳市政府可能會提供一些流動性，以便開發商在其債務到期牆逼近時能夠勉強度過。當然，國家必須更加努力，因為萬科今年的債務總額遠高於2024年。
但拖延通常不是一個好的解決辦法。由於資金限制，萬科沒有購買土地，這是其最重要的生產要素。根據彭博情報，去年前九個月，該開發商僅花費約70億元補充土地儲備，而2023年則為860億元。因此，在未來幾年內，它將沒有有趣的新項目可供出售，因此也沒有存在的商業理由。隨着萬科逐漸消失，困境債務的交換隻是時間問題。
從好的、壞的到完全醜陋，這三種結果看起來都不太好。讀者可能會問，為什麼投資者如此悲觀。我會説：要預測萬科的未來，必須看看它的過去。該開發商犯下了原罪，因為它不是國有實體。
也許是時候讓政府向投資者證明他們的看法是錯誤的——在困境債務市場中，無論所有權類型如何，公司提供的回收率都是相同的。
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