英國房市或迎早春 - 彭博社

倫敦某房產中介櫥窗內展示的待售與已售房產信息。

攝影師：彭博社/彭博英國正經歷一個艱難的冬天，不僅是惡劣天氣，還有消費者緊縮的支出意願及基爾·斯塔默政府的施政困局。但若細察，英國央行正透出一線曙光，甚至能讓人找到樂觀的理由。

只需些許刺激就能激活英國抵押貸款機構的競爭態勢，種種跡象表明更優惠的貸款方案即將湧現。英國房價展現出驚人韌性，自疫情初期以來已上漲近25%。根本而言，在新房建設未見顯著增長而工資持續強勁增長的背景下，這座人口不斷增長的小島確實面臨住房短缺。簡言之，這就是需求大於供給的經典案例。

亟待開發

新建住宅規模仍遠未達到需求水平

資料來源：社區與地方政府部

由於英國絕大多數抵押貸款採用2-5年固定利率，最受市場關注的貸款產品必然與銀行用於對沖風險的基準利率互換緊密掛鈎。自1月初國債收益率觸及低谷以來，這些互換利率已下降50個基點，分別降至4%和3.9%左右。

彭博社觀點貿易如何淪為貶義詞？民主黨州長正讓他們的黨派失去方向我剛找到核戰避難所誰來守護美聯儲的獨立性？市場當前最優惠的抵押貸款利率（多數交易以此達成）介於4.1%至4.4%之間。Trinity Lifetime Financial抵押貸款部門主管Peter Tsouroulla表示，這些利率不久後將跌破4%。由於低價位房產的購房税將於4月上調，這很可能形成推動交易完成的強勁動力。

抵押貸款利率將繼續下行

自1月中旬以來掉期利率已下降50個基點

來源：彭博社

英國央行週四降息25個基點至4.5%，但未來仍有進一步降息空間。所有委員均支持降息，其中兩位主張大幅降息50個基點。政策信號已不言自明。期貨定價顯示3月20日下次會議再度寬鬆的可能性有限，但5月8日英國央行季度貨幣政策審議會議已完全定價了25個基點的降息預期。該行經濟學家更擔憂增長失速（將今年增長預測下調一半），而非短期通脹可能跳升，強調"通縮趨勢已經形成"。最大意外是其新預測顯示，受能源價格預期飆升影響，今年晚些時候通脹可能升至3.7%的高位，這顯著高於其他所有預測。

這是對2023年一項精明策略的復刻，為英國央行提供了充分的戰略迴旋空間。若能源價格或貿易關税的擔憂未能成為現實，央行便可加快降息步伐。其長期預測仍認為通脹將回落至2%目標以下。但當前央行更擔憂經濟狀況，預計本季度與上季度均零增長——儘管移民數量創紀錄，私營部門過去兩年毫無增長，所有增長僅來自公共部門。若觀察人均國內生產總值數據，更令人憂心忡忡。除卻全球性逆風外，顯然只要通脹壓力不失控，經濟確實需要更低利率。

房價韌性絲毫未減

儘管利率高企，英國房價仍接近歷史峯值

數據來源：全英房屋抵押貸款協會

薪資增長與健康的就業市場是房市堅挺的秘訣。英國平均房價已緩降至中位收入的八倍左右，雖看似偏高，實為本世紀至今的平均值。新貸款者月供佔收入比例與全球金融危機前央行利率處於同等水平時相當——箇中意味見仁見智。但不可否認的是，佔據四分之三貸款份額的七大放貸機構競爭異常激烈。英國央行預計未來一年平均勞動力成本增速將從5%放緩至3.5%左右，失業率將升至4.8%。儘管前景略顯晦暗，房價仍將沿最小阻力路徑運行。抵押貸款中介協會12月報告顯示，去年住房貸款總額增長6%至2380億英鎊（2950億美元），今年預計將健康增長16%。令人驚訝的是，儘管財政部竭力打壓業餘房東，新購房出租業務仍回升了10%。土地註冊局數據顯示，全現金交易持續佔據總成交量的近半數，較20年前約三分之一的比例顯著提升。英國私有住宅平均貸款價值比不足四分之一。不僅"父母銀行"在資助子女首付，嬰兒潮一代自身也持有大量現金儲備。工黨政府雖有大刀闊斧改革規劃審批與基建項目的宏圖，但在經濟零增長背景下，這些舉措均無法平抑房價。英國人痴迷房產自有，磚瓦水泥構築的安全感至高無上。若邊際買家再獲得更廉價融資，這場全民置業狂歡必將愈演愈烈。

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