為何美國人被困在原地，住房成本卻飆升——彭博社

2001年的遷徙景象。近幾十年來，美國人的遷移意願顯著降低。

攝影師：Paul Aiken/Digital First Media/博爾德每日相機報通過Getty Images)

美國人曾對遷移如痴如醉：19世紀時，每年有三分之一的美國居民搬遷。直到1970年，這一比例仍高達五分之一。

根據美國人口普查局12月數據，如今已降至十三分之一。少數族裔的遷移者越來越少，現代遷移者比普通人羣更白更富。

約尼·阿佩爾鮑姆在新書《困局：特權階層如何扼殺美國機遇引擎》中追溯了美國遷徙自由的興衰史，揭示了日益增長的安土重遷傾向與當前住房 affordability 危機的關聯。他的結論是：在這個以遷徙為根基的國度固守一地——尤其是當經濟困頓時拒絕通過遷移改善處境——已成為發展桎梏。

圖片來源：蘭登書屋《大西洋月刊》編輯阿佩爾鮑姆指出：“當今美國的部分社會失調在於，我們正將歐洲式的固着性與美國式社會福利的吝嗇程度結合起來。”

這場風波的主要罪魁禍首是限制住宅靈活性的分區法規和住房條例。阿佩爾鮑姆寫道，19世紀加州莫德斯托市的反華情緒如何為20世紀的分區法和排他性"紅線"貸款做法奠定了基礎。早期的分區狂熱分子利用消防安全、建築規範和高度限制來按照他們的喜好塑造城市，並將新來者拒之門外——這些策略至今仍被用於"別在我家後院"運動和席捲美國城市的反密度運動中。

《困局》與最近一系列探討分區和住房監管歷史的書籍並列。（另見莎拉·布羅寧的《城市鑰匙》、M·諾蘭·格雷的*《任意界線》*，以及阿佩爾鮑姆在《大西洋月刊》的同事耶路撒冷·德姆薩斯編輯的合集《論住房危機》。）這並非枯燥的市政法律條文複述：阿佩爾鮑姆穿插了自己家族的歷史——早期清教徒移民如何來到馬薩諸塞州劍橋市的專屬街道——並講述了他人擁抱變化與機遇的個人故事。他對"搬家日"（一種多達三分之一的租户會簽署新租約並更換住所的習俗）的描述，為廣泛復興這一傳統（在魁北克仍保留）提供了有力論據。我們還聽到了被困者的聲音，比如密歇根州弗林特市的居民，他們回憶了該鎮的工業鼎盛時期，並譴責其衰落的現狀。

彭博城市實驗室就"搬家日"消逝的樂趣、個人流動性與美國發展如何交織共生、以及如何從這場危機中重建等問題與阿佩爾鮑姆進行了對話。為清晰起見，本次訪談內容經過編輯和濃縮。

我們國家在將流動性與可負擔性聯繫起來方面做得夠好嗎？我們非常清楚可負擔性危機，但感覺若能正確關聯這兩者，就能更有力地證明我們所需的改革。

我認為在討論住房可負擔性危機時，我們存在雙重失誤。首先是美國其實有大量價格相當低廉的住房——只是這些住房並不位於人們能找到改善生活或為子女創造更好機會的地區。

這就引出了問題的第二部分。當設計解決方案時，理想狀況是找到一套能讓人們住得起房的方案，但通常你的視野會侷限於那些已經身處繁榮地區的人羣。如果你讓某人住進了通過某種方式永久保障的可負擔公寓，就會自我慶賀説任務完成。但弔詭的是，我國許多政府資助的住房計劃反而將人們束縛在特定地點。若你有幸從公屋等候名單中脱穎而出，放棄這個單元簡直是瘋了。有時候問題不僅在於解決方案不完善，更在於它們實際上產生了反效果。

儘管我們正處於流動性危機之中，但最近仍湧現出納什維爾、奧斯汀等新興繁榮城市，以及一系列美國中等規模城市，它們經歷了復興，突然迎來人口激增，卻又迅速難以維持這種增長態勢和可負擔性。這説明了什麼？

人們常認為宜居之地應如奢侈品手袋般，僅是富裕階層才能享有的商品。這種觀點頗為奇特，因為在絕大多數美國曆史時期，事實並非如此。當某地經濟蓬勃發展時，人們會蜂擁遷入，而其他人則爭相為其建造住房。雖然會經歷艱難的適應期，但房價並不會持續高企。

加利福尼亞州爾灣市波托拉泉開發區的新建住宅項目。攝影師：Brian van der Brug/洛杉磯時報 via Getty Images從淘金熱到1970年代，加州每二十年人口就翻一番，但經通脹調整後的房價中位數卻未上漲。這本是可實現的。而如今我們看到，當某地經濟開始騰飛時，幾乎立即就會陷入住房危機。

地方政府已採取諸多措施試圖改變現狀。明尼阿波利斯2018年率先推動全市範圍的分區升級改革，紐約剛剛通過"應許之城"分區改革方案。是否有城市正開始走上正軌？

有些城市已經建設得足夠多，現在它們的租金開始下降，比如奧斯汀，這驗證了原則，但並未為其他城市提供明確的路線圖。歸根結底，我懷疑將控制新建項目的權力完全交給地方政府的法律制度，是否真能產生足夠的新建築來解決我們面臨的危機。所有這些地方政府在20世紀20年代就被授予了這項權力。這是赫伯特·胡佛領導下的一次全國性大推動，旨在採納這些措施並創建新權力，將其下放給地方。

世界上還有許多其他方法來規範土地使用。在那些房價漲幅不大的國家，它們傾向於採取更廣泛的區域或國家層面的方法——對整個大都市區實施相當標準的設計規定，這樣規則就不會以犧牲貧困社區為代價來偏袒富裕社區。要求單個城市做到這一點很難。如果你真的希望看到系統性變革，可能需要討論在州一級而非僅僅是城市層面改變規則。

你書中的部分歷史展示了美國過去租賃和租户文化有多麼普遍。“搬家日"假期是書中非常精彩的一部分，所有人都在同一天搬家，這給了租户很大的市場力量。後來我們把住房變成了資產，財富的基石，這種轉變導致了許多政治和政策變化，嚴重損害了流動性。似乎很難讓這個精靈重新回到瓶子裏。

搬家日——這個一年一度的流動慶典——在不同地方有着不同的日期。所有未書面續簽的租約都在同一天到期，整座城市可能有一半人都在忙着搬遷。我最喜歡的一個軼事是，人們會在搬家日拉上家中窗簾假裝不在，因為他們對留在原地感到難為情。當時存在着濃厚的流動文化。當然，文化會變遷，且往往難以復現。

1859年紐約市搬家日的插畫。攝影師：Bettmann/Getty Images將住房視為投資工具的問題在於，這對絕大多數人而言並未奏效。有充分研究表明這種情況如何在美國大部分地區發生，比如密歇根州弗林特市，少數族裔羣體尤其明顯。如果更多美國人選擇租房以獲得被房產所有權削弱的流動優勢，他們很可能會過得更好——這一點在我看來毋庸置疑。如同所有投資，房產存在虧損風險。對於尋求居所者而言，將全部資產押注於單一投資並不總是明智之舉。

如果讓你在一張白紙上重寫美國大城市的區劃法規，你會如何設計？我們該如何修改這些規則以促進建設，當然還要增強流動性？

規則需遵循三大原則。首先必須保持一致性。大多數城市的分區規劃類別和疊加層數過於繁雜，兩者相乘可能導致像紐約這樣的單一城市出現數百種規劃分類，迫使建設者必須掌握該城市的專業知識。若能制定適用於廣闊地理區域的簡明規則，讓全美各城市統一使用10個標籤對應10種分區規劃，建築師和總承包商就能為住房問題設計經濟高效的解決方案，並輕鬆將同一方案應用於多地。我認為這將產生巨大影響。

其次要調整規則以促進供給充足。必須確保制定的規則與合規成本相平衡，因為住房短缺會造成切實危害。取代單間公寓的結果並非優質住宅，而是無家可歸者激增。制定看似善意卻導致人們無力承擔住房的規則非常容易，這對所有人都是災難。

最後是制定有利於流動性的規則，避免長期束縛居民。是否有適合多子女家庭的租賃單元？建築規範是否導致五居室公寓根本無法建造？現行監管流程極少考慮這類問題，往往只關注風險最小化而非效益最大化。

人們可能減少了遷移，但在美國，企業搬遷卻日益頻繁。有大量激勵措施旨在引導企業遷移的方向。這種企業福利，加上放松管制和企業權力，如何影響人口流動的敍事？

我們生活在一個資本流動性遠超勞動力的國家，各地爭相降低標準，向企業拋出税收優惠以吸引其遷入，希望它們能帶來就業和繁榮，但往往它們帶來的收益遠不及所付出的代價。

在美國曆史的大部分時期，並不需要這樣做。城市通過打造宜居環境吸引人口流入而發展壯大，人們自然會向機遇之地聚集，這一模式曾非常有效。這並不意味着沒有地區陷入衰敗——美國曆史上從不缺乏曇花一現的繁榮城鎮。但它確實意味着當一個地方衰敗時，人們可以轉向新的機遇之地，而不必被困在原地。