如果利率不降，更高租金即將到來——彭博社

Conor Sen

減速中。

攝影師：安娜·費雷拉/彭博社

進入2025年時，人們曾將住房建設增長的希望寄託於借貸成本下降。但隨着長期利率居高不下，且美聯儲不急於放寬政策，要推動產量增長只能依賴更高的租金和房價。這對租房者和潛在購房者都是嚴峻的消息，但在建築和融資成本高企的當下，這就是現實。

這種趨勢在公寓領域最為明顯，疫情後的新建熱潮已轉為蕭條。2021至2022年間，隨着租金飆升且利率處於低位，開發商在得克薩斯州奧斯汀等城市啓動了大量公寓項目。當供應開始湧入市場時，空置率上升且租金下跌。市場環境的寒潮疊加高利率，導致新建設項目陷入低迷。租房者目前仍有一定緩衝空間，但行業正密切關注"供應峯值"過後的市場緊縮時點——預計今年底至2026年，待交付單元數量將快速下降。

迫在眉睫的供應短缺

在租金增長放緩和高融資成本背景下，多户住宅建設量下降

來源：RealPage市場分析

注：數據僅顯示市場化多户住宅單元。新開工單元定義為已開始實體工程動工（如土方工程啓動）的項目。

這種租金下降但明年就可能出現租賃住房短缺的異常現象，令公寓業主們愈發興奮。卡姆登地產信託首席財務官亞歷克斯·傑塞特在上週財報電話會上表示，2026和2027年將出現"相當可觀的租金上漲"。當被問及供應量是否可能超預期增長導致租金漲幅令人失望時，這家總部位於陽光地帶的公寓REIT首席執行官理查德·坎波回應稱，基於當前成本環境，開發商必須預期"2026、2027、2028年租金大幅上漲"才會增加建設。

彭博社觀點民主黨期待而共和黨恐懼的辯論有國王在手，何需外交？小行星末日可能性正在降低向美聯社宣戰的真正含義從公寓運營商角度看，若非奧斯汀、納什維爾和夏洛特等城市大量新增供應，他們本可以更激進地提高租金。卡姆登指出，過去兩年陽光地帶地區工資增速超過租金漲幅，租收比正在改善。擁有全美6萬套公寓的聯合 dominion房地產信託本月財報顯示，其租户租金收入比中位數目前約為21%，低於長期平均水平的23%。

與購房相比，如今租房在歷史上也顯得格外便宜，這使得從公寓搬出購買房屋的人數保持在歷史最低水平。擁有全美84,000套公寓資產的權益住宅物業信託表示，其2024年全年租户週轉率創下上市30年來的新低。

在此背景下，預計持續至2026年底的公寓供應萎縮將改變住房市場平衡。物業管理軟件公司RealPage Inc.預測，從下季度開始公寓交付量將穩步下降，到2026年下半年將驟降50%，創十餘年來最低水平。這一趨勢將逐步推高入住率和租金水平，即使利率維持高位，也能增強開發商和投資者對新項目的信心。不過這些新公寓最早也要等到2027年才能入市。

當租金開始上漲時，潛在購房者的考量將發生變化，這可能為陷入困境的太陽帶獨户住宅市場注入活力。根據Zillow集團數據，上月下調掛牌價的賣家比例創下有記錄以來一月份最高值。例如奧斯汀房價過去一年下跌3.4%。對於奧斯汀等大都會區的居民（或遷入者）而言，過去幾年租房比購房更划算。但隨着租金在未來幾季度逐步回升並加速上漲，購房將顯得更具吸引力。即便租購比仍偏向租房，購房還能避免續租時面臨租金暴漲的額外優勢。

一旦公寓建設開始下滑，陽光地帶租房者的好日子顯然不會持續太久。即將到來的租金回升將擠壓仍在應對通脹和高利率累積影響的消費者。但我們確實需要建造更多住房，如果建築成本和利率短期內不會下降，那麼就只能通過提高租金來實現。

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