香港需對住房所有權進行徹底反思——彭博社
Andy Mukherjee
香港亟需修復房地產階梯的第一級。
攝影：Isaac Lawrence/AFP/Getty Images
香港樓市日益加劇的不安情緒正令政策制定者疲於應對。過去三年半房價累計28%的跌勢中，他們向潛在買家拋出的所有激勵措施都未能止住頹勢。
當前的低迷週期遠未達到1997-98年亞洲金融危機後長達六年、跌幅70%的慘烈程度。一方面，後疫情時代的經濟形勢好於當年：3.1%的失業率遠低於1997年6月至2003年7月期間5.5%的平均水平；另一方面，抵押貸款陷入負資產（即貸款金額超過房產價值）的借款人違約率仍僅為0.15%，而2002年該數字接近3%。
彭博觀點美國國際開發署裁決或成馬斯克時代終結開端iPhone需迴歸初心以挽救AI戰略特朗普礦產令背後的骯髒秘密：煤炭倫敦在召喚，但我的手機在哪？然而，當前仍有充分理由感到擔憂——並需要對住房所有權體系進行徹底反思。
去年最大的希望是利率下調。但由於美國總統特朗普可能引發通脹的關税戰，這一希望已開始消退。香港業主的還款能力可能進一步惡化，迫使銀行收緊對新借款人的貸款標準。房地產巨頭新世界發展有限公司在高債務壓力下計提資產減值，引發投資者對本地銀行風險敞口的擔憂。銷售疲軟拖累財務狀況，開發商紛紛迴避政府土地拍賣，這抑制了香港政府的重要收入來源。
財政司司長陳茂波在週三的年度預算中宣佈，部分低價值交易（約佔總量的15%）將基本免徵印花税。此外，針對一項新計劃的優化措施也將很快出台，該計劃為在亞洲金融中心（包括房地產領域）投資的富裕外籍人士提供居留許可（陳茂波表示，該計劃也對定居海外的中國公民開放，目前已收到超過880份申請）。
目前尚不清楚這些刺激需求的新舉措是否會比已宣佈的措施更有效。在2024年預算中，陳茂波取消了實施十年之久的額外印花税，這些税項原本旨在抑制投機性購房。行政長官李家超在10月的年度政策演講中，將貸款價值比率上限放寬至2009年前的水平。但房價仍低於一年前的水平。
雙重下跌的故事
香港房價在43個月內下跌了28%，這與1997-98年亞洲金融危機引發的六年暴跌初期相似
來源：中原地產有限公司
注：*第一張圖中的第1個月為1997年6月，第二張圖中為2021年8月。
香港能否更好地重振需求？六年前，我曾考慮過新加坡式的制度，即工人可以從養老金儲蓄中借款購房。然而，2019年香港房價仍處於泡沫狀態，十年間上漲了三倍。在全球最難以負擔的房地產市場之一，當時並不是引入更多購房狂熱的合適時機。
然而，在當今形勢變化的情況下，香港可以縮短居民實現住房所有權的路徑，特別是對首次購房者而言，“如果該市解鎖強制性公積金（MPF，即該市的養老金計劃）用於購房，”彭博行業研究的分析師Patrick Wong和Yan Chi John Wong寫道。他們的模板同樣基於新加坡的中央公積金（CPF）。
問題在於MPF的結構與CPF不同。這個東南亞城市國家的強制性繳款要高得多，而且正在穩步增加。通常幾年的工作就足以支付大部分首付款以及每月的房貸。用退休儲蓄來實現住房所有權是年輕工作者從資產豐富的未來自己那裏借款的久經考驗的策略。
然而，香港將每月強制性MPF上限設定為3000港元（386美元），僱主和僱員各承擔一半。這是該市退休儲蓄的主要來源。自願繳款——超出強制金額的部分——僅佔24%的養老儲蓄。
水下房貸
香港持續的房地產低迷仍不如本世紀初的價格通縮那樣嚴重
來源：香港金融管理局
新加坡能更快積累退休儲蓄，且更具可預測性。香港強積金的盈虧則完全由市場。過去十年混合資產基金年化回報率3.6%，波動區間高達8.3%，低至0.9%。
簡而言之，即使允許儲户動用強積金，香港工薪階層也需要很長時間——外加一連串投資好運——才能攢夠100萬港元首付，這是購買千萬港元首套房的最低門檻。
與其調整印花税或試圖用高端房產吸引海外投資者，香港更應解決房產階梯第一級過高的問題——現有退休儲蓄根本無力支撐普通人攀上這級階梯。
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