奧斯汀房租較峯值暴跌22%，大規模建房熱潮所致——彭博社

奧斯汀的住房開發熱潮導致空置率飆升。

攝影師：Montinique Monroe/Bloomberg

雅斯敏·阿塞波通過為租客尋找奧斯汀公寓優惠謀生。最近幾個月，這些優惠並不難找。

在疫情期間人口激增的背景下，2021年德州首府的租金驚人地上漲了25%，漲幅位居全美前列。但開發熱潮和鼓勵住房密度的新政策導致空置率飆升。如今，房東們正竭力填滿嶄新的開發項目，並提供大幅折扣以吸引掌握議價權的租客。

“奧斯汀幾乎所有公寓都在為入住提供某種優惠，“保利普雷斯利房地產公司的經紀人阿塞波表示。最近的例子：一位客户在南奧斯汀尋找一居室公寓，最終選定了距市中心約20分鐘的Perch公寓。通常月租為1,420美元，但她在看房次日申請並簽約至少13個月後，獲得了兩個月免租、免除管理費以及600美元信用額度的優惠。

“當你注意到有多少新公寓拔地而起時，這種情況就不可避免，“阿塞波説。

雅斯敏·阿塞博攝影師：蒙蒂尼克·門羅/彭博社當美國面臨如此嚴重的住房危機，以至於它成為總統選舉中的一個分裂議題，助長了數十年來最快的通貨膨脹，並使得在高成本地區招募教師、消防員和餐廳員工幾乎成為不可能時，德克薩斯州的首府已成為倡導者的典範，他們認為唯一的出路是建造更多的住房。儘管包括舊金山和芝加哥在內的由進步派管理的其他城市因繁瑣的許可程序而受到批評，但奧斯汀已經削減了法規以加快開發速度。這似乎已經奏效。

根據Redfin的數據，奧斯汀的租金降幅在全國範圍內最大——現在比2023年8月達到的峯值下降了22%。中位數要價租金為每月1,399美元，不到三年內下降了400美元。

建設熱潮

奧斯汀的開發商建造了前所未有的新公寓數量

來源：MRI公寓數據

曾經是全國的“懶人”之都，奧斯汀作為一個低成本城市的聲譽在疫情期間被顛覆時已經逐漸消失。但現在，隨着租金急劇下降，情況再次發生變化，以至於該州首府不再是德克薩斯州租金最貴的地方。這一下降引發了支持開發的“Yimbys”（“在我家後院”倡導者的簡稱）與抵制變化的“Nimbys”（貶義稱呼）之間的新一輪辯論。

“這真的只是經濟學入門知識；就是供需關係，”MRI公寓數據公司的銷售總監辛迪·裏德説道。

2021年——裏德稱之為“極端之年”——隨着疫情期間企業搬遷潮的湧現，以及遠程工作者為尋求低税收、陽光明媚的天氣、大量科技初創企業和活躍的社交場景而蜂擁至奧斯汀，開發商們紛紛湧入這座城市。建築商通常需要兩年時間從購地到迎接租户，隨着他們的起重機高聳入雲，新來者擠滿了現有的公寓庫存。

出租率達到了91.7%，是自2015年以來的最高水平。住房問題成為該市市長競選的主導議題，企業擔心昂貴的公寓可能會破壞該市成本友好的形象。

“毫無疑問，我們這座城市正處於生活成本危機之中，”柯克·沃森在2022年成功競選市長期間表示。

隨後，大量新公寓湧入市場。根據房利美數據，開發商在2023年和2024年向該市投放了近5萬套出租單元。這意味着供應量增加了14%，是美國任何主要大都會區中百分比增幅最大的。

“這裏的租賃市場供應過剩，”資深奧斯汀經紀人、Habitat Hunters的所有者喬迪·洛克辛説道。房東幾乎沒有議價能力，她看到一些大樓向新租户提供三個月免租，併為現有租户降低租金以留住他們。

開發商Tishman Speyer和Ryan Cos.在市中心核心地帶的ATX Tower高端住宅與辦公樓項目中，提供長達八週的免租優惠。該大廈擁有約370套單元，配備全市最豪華的配套設施，包括室內影院、聯合辦公休息室以及可俯瞰共和廣場公園的20層空中泳池。單間公寓起價2,352美元，三居室價格則高達8,000美元。

位於奧斯汀市中心的高端商住綜合體ATX Tower（圖中央建築）。攝影師：Montinique Monroe/彭博社物業管理開發公司RPM Living在其高端租賃項目（包括The Bowie和The St. Mary）提供四至六週免租期，住户可在泳池畔小屋享受日光浴。

美國多家大型房地產投資信託基金管理層預計，奧斯汀房東重獲定價權尚需時日。

“當前供應形勢非常嚴峻，我們可能需要一年左右時間才能重新進入這個市場，“全美最大公寓REITs之一Equity Residential首席執行官馬克·帕雷爾在近期財報電話會議中表示。

卡姆登地產信託每年初會根據預期表現對各市場進行字母評級。今年墊底的是奧斯汀，僅獲C-評級。該公司預計租金增長將逐步回升，但表示需先消化當前的供應量過剩。

飛速建設

上一次名為CodeNEXT的重大建築法規改革嘗試耗費了850萬美元和五年時間進行重寫，但在2018年被市議會否決，無果而終。然而，隨着尋找經濟適用房變得越來越困難，奧斯汀市形成了新的政治共識。

“經過多年的無所作為，每個人都感受到了當下的緊迫性，“2022年當選為市議會議員的民主黨人佐·卡德里説。“住房是頭號問題。問題在於缺乏可負擔性。”

那一年，曾在互聯網繁榮時期擔任市長的沃森重返這一職位。他專注於減少許可審批過程中的延誤，並且該市放寬了限制獨棟住宅540英尺（165米）範圍內建築高度的規定。奧斯汀還成為美國第一個取消停車位要求的大城市。

最近，奧斯汀通過允許開發商在原先只能建造一棟住宅的地塊上最多建造三套住宅，並將最小地塊面積從5750平方英尺減少到1800平方英尺，來增加獨棟住宅的供應。該市已收到約350份根據這兩項計劃提交的住宅申請。

Perch公寓提供特別入住優惠。攝影師：Montinique Monroe/Bloomberg"建築和開發界的每個人都對住房政策風向的轉變感到驚訝，“房屋建築商科迪·卡爾説，他已經完成了兩個利用每地塊三套住宅政策變化的項目，目前還有四個項目在進行中。

房價也從疫情期間的高點回落，隨着利率上升，自2022年5月以來下跌了23%，但和公寓租金一樣，仍遠高於疫情前水平。根據Redfin的數據，上月房屋銷售中位價為51.5萬美元，較2020年1月買家支付的38.338萬美元中位數上漲約34%。

提高住房可負擔性的努力也促成了意想不到的合作——由極右翼主導的州立法機構中的保守派人士，在州一級推行與奧斯汀類似的政策，支持該市的一些舉措。

上屆會議簽署生效的一項法案為面臨長期許可延遲的開發商開闢了一條途徑，允許他們獲得其他市政官員或任何持證工程師的批准。本屆會議上，領導州參議院的副州長丹·帕特里克宣佈，經濟適用房是他的首要任務之一。目前已經提出了一系列法案，以推廣附屬住宅單元、減少最小地塊面積和降低停車位最低要求。

“我認為州議會做了很多糟糕的事情，“卡德里説，他提到州立法者阻止各市在勞工和金融等領域制定更自由的法律。“但至少就住房而言，有時還是能看到一絲希望，可以做一些有益的工作。”