紐約辦公樓市場復甦 投資者湧入債券投資——彭博社
Immanual John Milton, Scott Carpenter
位於中城東區公園大道375號的西格拉姆大廈（圖中央）。攝影師：Jose A. Alvarado Jr/Bloomberg在觀望約兩年後，投資者重新開始購入寫字樓債券，為紐約摩天大樓的再融資交易投入數十億美元，儘管老舊非知名建築的未來仍不明朗。
從西格拉姆大廈到大都會人壽大廈，曼哈頓地標寫字樓（黃金地段優質物業）的業主們已在2025年發行了大量商業抵押貸款證券。這延續了去年第四季度的勢頭——當時洛克菲勒中心相關項目完成了34億美元CMBS發行。
彭博社城市實驗室倫敦最受歡迎社區流失1.1萬就業人口弗裏克收藏館低調而奢華的擴建內幕數據顯示Waymo自動駕駛車佔奧斯汀優步訂單20%紐約觀光直升機墜毀哈德遜河致6人遇難過去兩年大部分時間裏這類債券發行停滯，但本月投資者已為純美國寫字樓擔保的債券支付逾45億美元——創下至少五年新高。德意志銀行數據顯示，基於三個月移動平均值，2月此類證券佔單資產商業抵押債券發行量的35%，為2021年以來最高佔比。
隨着供應量增加，投資者對市場的熱情有所回升。根據彭博新聞社彙編的數據，商業抵押貸款支持證券(CMBS)交易中部分高風險檔次的溢價已快速收窄，從去年洛克菲勒中心交易的325個基點降至本月西格拉姆大廈交易的200個基點以下。
單一資產抵押債券中辦公物業佔比
三個月移動平均值
數據來源：德意志銀行
注：最新數據截至二月
但這種新湧現的投資熱情主要集中於高端資產。市場對B類和C類物業（那些設施簡單、功能性強但缺乏吸引力，且遠離主要交通樞紐的老舊辦公樓）相關債券的需求則低迷得多。這類低端市場債務的遇冷正推高維護成本，導致違約和止贖率上升。
“辦公物業市場正在兩極分化，“MacKay Shields投資組合經理Zachary Aronson表示，“投資者熱衷於購買配套設施完善的新建辦公樓支持的債券，而老舊物業——尤其是區位欠佳的資產——則持續承壓。”
作為困境指標的紐約市辦公物業債券特別服務率已突破10%，較2020年1月水平高出近兩個量級。彭博數據顯示，三州地區辦公物業債券的止贖率在二月升至1.86%，而五年前該數字僅為0.06%。
然而，與美國各地頂級物業相關的商業抵押貸款債券銷售卻獲得了強烈關注。開發商鐵獅門公司首席執行官羅布·斯派爾表示，洛克菲勒中心和The Spiral大廈的債券銷售需求分別超過供應量的三倍和五倍。
德意志銀行CMBS策略師埃德·里爾登指出，對優質辦公債務的強烈需求主要來自保險公司，他們正在尋找資產來為年金產品的未來支付提供資金。由於利率上升，這些年金產品的需求達到了創紀錄水平。保險公司一直在購買各種信貸產品，尤其是那些因期限延長而提供更高收益的產品。
鐵獅門首席執行官斯派爾表示，去年夏天對高質量CMBS債務的需求激增，這使得公司提前了近一年完成洛克菲勒中心的再融資計劃。他補充説，隨後很快又完成了The Spiral大廈的債券銷售。
“這不僅對我們非常有利，對整個寫字樓市場也是如此，“他在電話採訪中表示。“這向投資者發出了一個強烈信號：高質量、地理位置優越的寫字樓正在開放營業。”
美國主要城市的豪華寫字樓債券銷售正在回升。今年，與舊金山Uber總部和休斯頓德克薩斯大廈相關的交易已經完成。根據Coldwell Banker Richard Ellis的數據，高端建築的租賃活動也更加強勁，費城和夏洛特優質寫字樓空置率比非優質寫字樓低約10%。
可以肯定的是，隨着越來越多的員工重返辦公室，扭轉疫情期間興起的遠程辦公趨勢，頂級寫字樓與次級寫字樓之間的差距可能會縮小。仲量聯行研究數據顯示，2024年寫字樓縮減率已降至略低於8%。
仲量聯行在其2024年第四季度報告中指出：“更廣泛領域開始趨於穩定並出現增長，這種增長此前僅出現在高端細分市場。”
五年來辦公樓SASB CMBS銷售最活躍月份
來源：德意志銀行
注：數據截至2月27日
Rithm Capital投資主管查爾斯·索倫蒂諾表示：“我們正見證CMBS投資者逐步迴歸辦公樓市場的第一階段。他們希望這次重返能有充分理由。“他補充説，目前"中等槓桿率且結構良好的甲級產品是關注焦點。”
根據CRED iQ數據，銀行分析師預計2025年將成為私人標籤CMBS發行大年，約有1740億美元債務將於今年到期。巴克萊策略師預測發行量將較2024年增長30%至1450億美元，美國銀行預計在1100-1300億美元之間，摩根大通則預測1350億美元。
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