可負擔住房需要可調利率抵押貸款 - 彭博社

Conor Sen

全面封鎖。

攝影師：布蘭登·貝爾/蓋蒂圖片社北美分社一個曾被金融危機玷污的抵押貸款產品能否捲土重來重振美國樓市？答案或將重塑房地產市場格局，並在未來數年賦予美聯儲對消費者支出的更強掌控力。

過去兩年，高昂的房價阻礙了房產交易，令潛在買家沮喪不已，近期更是重創開發商股價。那些期待熱門30年期抵押貸款利率降至合理水平（據我估算約為5.5%）的人們屢屢失望。出乎許多人預料，自去年美聯儲開始放鬆貨幣政策後，貸款利率不降反升。抵押貸款銀行家協會數據顯示，自2023年2月以來平均利率達6.9%。

彭博觀點股東資本主義捲土重來航空依然安全，讓我們保持現狀牛市正在"排毒"還是崩盤？美國財政亂局的幫兇？減税政策的確，在這個頑固通脹與政府大規模舉債推高長期利率的時代，抵押貸款市場或許正面臨根本性重塑。

購房者過度集中於30年期固定利率抵押貸款實屬異常。在2008年金融危機前的二十年裏，平均每五位購房者就有一人選擇可調利率抵押貸款（ARM）——這種貸款會根據短期與長期利率差異在數年後重置。但危機後直至2022年年中，超長期貨幣刺激政策將30年期貸款利率維持在極低水平，使其成為購房者新常態，ARM因此失寵。去年ARM僅佔抵押貸款申請量的6%。

可調利率抵押貸款失寵

自金融危機以來，購房者一直青睞30年期抵押貸款

來源：美國抵押貸款銀行家協會

隨着30年期利率頑固維持在7%附近，加之經濟降温增加了美聯儲進一步降息的可能性，這一趨勢可能開始轉變。在傳統寬鬆週期中，央行對收益率曲線前端（以及與之相關的可調利率抵押貸款）的影響力，要大於與30年期房貸利率掛鈎的10年期國債。

去年6月下旬，10年期國債收益率比兩年期低0.5個百分點。如今10年期收益率反而高出0.3個百分點，但仍遠小於2000年代初期的利差水平。

可調利率貸款曾是當年樓市的重要推手。在次貸危機爆發前，這類貸款一度佔住房貸款申請量的三分之一，危機期間因利率重置導致房主陷入困境的慘痛記憶使其迅速失寵。2010年代的特徵則是長期利率處於低位，全美大部分地區住房可負擔性相對較好。

高不可攀的房貸

美國人已習慣低廉的30年期固定利率住房貸款

來源：美國抵押貸款銀行家協會、彭博社

對於如今捉襟見肘的首次購房者而言，金融危機已成遙遠往事。而國債市場面臨的諸多問題表明，即便出現温和衰退，10年期國債收益率也不太可能回到金融危機至疫情前持續存在的低位水平。

政府未償還債務高達36萬億美元且持續增長。去全球化正對通脹施加上行壓力。而最近，隨着投資者預計美國外交政策轉變將導致各國增加國防借貸，德國國債引發了全球主權債券的拋售潮。

過去兩年間，即便投資者已計入美聯儲大幅降息預期（終端利率低至2.75%），10年期國債收益率仍難跌破3.5%。無論是2023年硅谷銀行倒閉期間，還是9月美聯儲啓動政策寬鬆時，皆是如此。

若10年期收益率在美聯儲降息週期中難以跌破3.5%，則30年期固定利率抵押貸款恐難降至5.5%以下。但5/1可調利率抵押貸款（前5年固定利率，之後每年調整）很可能跌至4.5%區間。這有望釋放大量購房需求，儘管未來將使購房者面臨利率風險。

短期或可調利率抵押貸款在全球其他地區很普遍，它們能增強貨幣政策效力。2022至2023年美聯儲快速大幅加息卻未衝擊經濟的原因之一，在於多數房主持有固定利率貸款，其月供利息並未增加。達拉斯聯儲數據顯示，美國約96%的住房貸款為長期固定利率抵押貸款，而其他國家則以浮動利率和短期固定利率貸款為主。

一個擁有更多浮動利率貸款(ARM)借款人的住房市場，雖然在最初幾年固定利率期內相對穩定，但會更容易受到美聯儲政策變化的影響。這將使央行在經濟關鍵時刻對家庭支出擁有更大的調控能力。短期內，購房者的這種轉變可能有助於解凍普遍僵化的房地產市場。

更多彭博觀點：

​​​​​想要更多彭博觀點？輸入OPIN <GO>。或訂閲我們的每日簡報。