新加坡公寓炒家獲利豐厚，推高房價——彭博社

新加坡私人住宅市場連年上漲的行情，催生了"轉售交易"的顯著增長——購房者在公寓完全建成前就將新項目開盤時購入的房產轉手出售。

攝影師：Ore Huiying/彭博社情人節當晚，百餘人擠進新加坡某公寓售樓處，學習如何在這個城市國家通過炒房快速獲利。

“想致富，就買房！“社交媒體紅人Eric Chiew在宣講會上宣稱，他經營着一家小型房地產投資諮詢公司。台下聽眾包括帶着孩子的千禧一代夫婦和穿着人字拖的中年本地居民，他們正聆聽Chiew講解如何通過買賣房產獲取暴利——有時甚至無需入住。

新加坡私人住宅市場連年上漲的行情，催生了"轉售交易"的顯著增長——購房者在公寓完全建成前就將新項目開盤時購入的房產轉手出售。公開記錄顯示，去年此類公寓轉售交易約1300宗，創十餘年來年度新高。房產中介表示，更多買家開始效仿這種炒房模式。

“想致富，就買房”

自2024年底以來，這種交易助推新加坡樓市復甦，推高房價的同時，也令多家華爾街分析師和開發商預測政府將出台更多降温措施。據Huttons Asia房產中介估算，過去數月看房者絡繹不絕，一季度新建私宅銷量可能突破3200套，創2021年以來同期最高紀錄。

新加坡房產炒作風潮再起

未竣工住宅銷量創十餘年來新高

來源：市區重建局

“這屬於相對短期的投機行為，“摩根士丹利分析師Wilson Ng在研究該現象後表示，“炒房活動升温並可能推高新盤需求的情況，將引起政策制定者的擔憂。”

新加坡私宅價格去年上漲3.9%，據市區重建局數據顯示，較2019年累計漲幅達36%。今年前兩個月，這個人口稠密的島國公寓單位價格中位數已突破190萬新元（約合140萬美元）。以每平方英尺計算，城郊公寓價格已接近香港和曼哈頓同類房產。

房地產諮詢公司萊坊數據顯示，截至2024年6月的五年間，新加坡住宅價格漲幅超過英國房價23%的增幅，與香港22.4%的跌幅形成鮮明對比。同期美國房價上漲54.5%。

炒房現象並非新加坡獨有，但給該國政府帶來挑戰——當局始終致力於防範房地產泡沫的形成。

私人住宅價格的上漲對新加坡公共組屋的價格產生了影響，該國五分之四的居民居住在這些公共組屋中。去年，政府建造的二手住宅價格指數上漲了9.7%，並且在過去十年中與私人住宅價格指數大致同步增長。這加劇了人們對住房可負擔性和生活成本上升的廣泛擔憂，尤其是在新加坡即將舉行大選的這一年。

1月，國家發展部長李智陞表示，政府不反對在必要時實施更多的房地產降温措施。針對彭博新聞的詢問，該部發言人表示，近年來已經實施了多輪措施“以管理需求並促進房地產市場的可持續發展”，並且政府還通過土地銷售計劃逐步增加了供應。發言人指出，這有助於“緩和私人住宅市場的增長”，並提到2024年的價格上漲幅度低於前一年的6.8%和2022年的8.6%。

“我們將繼續保持警惕，密切關注市場趨勢，並在必要時調整政策，以促進房地產市場的穩定和可持續發展，”發言人補充道。

新加坡房價飆升

轉售公共住房價格與私人房產同步上漲

來源：住房與發展委員會，城市重建局

注：2009年第一季度=100

轉售交易增加

摩根士丹利研究顯示，2023至2024年新加坡約7%的公寓和共管公寓交易屬於轉售交易。這些交易在扣除税費前的平均利潤接近27萬新元，反映了房產買入價與賣出價之間的差額。換言之，研究數據表明，在項目竣工前（通常為開盤後數年）轉售的期房平均增值21%。

對許多炒房者而言，實際投資回報率更為可觀——因為他們僅需支付首付款、承擔約三年房貸月供及其他費用，便能以更高價格轉手房產。新加坡的新建私宅項目通常採用分期付款制度，需數年時間竣工。這意味着購房者在貸款初期支付較小金額，隨着工程進度推進逐步增加還款額。

30歲的Claudia Ng（與摩根士丹利的Ng無親屬關係）正是典型案例。五年前，這位前財務顧問以115萬新元在新加坡東部淡濱尼區購置了一套三居室期房。2023年她以高出原價30%的價格將這套915平方英尺的公寓轉手，獲利29.8萬新元。

本質上，Ng在公寓建設期間通過25%首付和近四年較低月供，實現了投入資金翻倍。“期房的好處在於不用像二手房那樣支付全額房款”，她如此解釋房貸支付優勢。

炒房利潤增長

期房買家在交房前轉售獲得快速收益

數據來源：摩根士丹利研究

注：計算未包含税費等其他成本

吳女士在購入首套房產時轉型成為房產中介，她在出售首套房產次日又以166萬新元購入另一套公寓。她表示約七成年輕客户想效仿她早期的操作。“他們很認同這種炒房模式，“她説，“房價只會越來越高。”

“房價只會越來越高”

降温措施

新加坡政府實施多項税費政策防止房價失控。非永久居民的外國人購買私宅需繳納60%印花税，公民和永久居民購買第二套及以上房產也需支付高額附加税。

2010年起實施的賣家印花税規定，三年內轉售私宅將按4%-12%階梯税率處罰（2017年取消第四年徵税）。摩根士丹利分析師吳先生認為，政府可能需要提高賣家印花税或恢復四年徵税期以抑制炒房。“房價不可能持續當前增速，“他預計今年私宅價格將下跌3%。

新加坡私宅價格躋身全球最貴行列

數據來源：Numbeo

注：截至2025年3月13日數據

網絡紅人和自封的房產專家不斷鼓動潛在買家，建議共同持有組屋的新加坡夫婦出售現有住房，利用收益購買兩套分別登記在夫妻名下的私宅（以避免額外買方印花税）。按此策略，夫婦可自住一套公寓，數年後出售另一套或用於出租。

買家主要瞄準新加坡郊區公寓，預期轉售組屋價格飆升將為未來想升級私宅的買家提供現成客源。官方數據顯示，2024年居住於公寓等私宅的本地家庭超25.8萬户，較五年前增長17%。數據來源

去年末私宅交易量價齊升，促使巴克萊分析師於今年1月預測"若政府不迅速出台降温措施，2025年新加坡樓市或將持續升温”。當地大學12月調查顯示，房地產企業高管最擔憂政府幹預，近78%視其為潛在風險，較前一季度39%的佔比大幅上升。

摩根士丹利的Ng表示，政府可能需要提高賣家印花税或將期限恢復至四年，以抑制轉售行為。攝影師：Lauryn Ishak/彭博社2025年首月售出逾1000套住宅，創下自2021年以來1月份新私人公寓銷售最佳紀錄。初步數據顯示，將於3月17日公佈的2月份新私宅銷量可能突破1500宗，超越這一數字。

本地房地產經紀人Ku Swee Yong（經營自家公司）指出，潛在炒房者在市場熱潮中正遭受"盲目性”，可能低估了市場下行時蒙受損失的風險。

這位55歲的投資者在1996年亞洲金融危機前購入首套私宅，十年後出售該公寓單位時仍虧損逾10萬新元。“並非所有房地產長期投資都能盈利，“Ku表示。