納什維爾30億美元交通規劃引發分區改革呼聲 - 彭博社

2019年，一輛城市公交車與納什維爾市中心的車輛混行。

攝影師：Eilon Paz/Bloomberg11月，納什維爾的選民果斷批准了一項耗資31億美元的雄心勃勃的交通投資計劃，用於這座快速發展的田納西州首府。該市近期住房成本和交通擁堵問題激增。“選擇你的出行方式"計劃將為擴展公交服務、改善行人基礎設施和提升54英里多模式"全通道"走廊的道路安全提供資金。

但城市研究所研究人員進行的一項新研究表明，該市限制性的分區法規可能會阻礙計劃的成功，推高規劃交通投資附近的住房不可負擔性，引發居民流離失所，使許多低收入居民被拋在後面。

彭博社城市實驗室聯邦無家可歸者機構全體工作人員被勒令休假億萬富翁和CEO們押注舊金山廉價房地產為什麼最好的自行車道總是受到指責特朗普簽署關於聯邦採購和辦公空間的行政命令報告指出，納什維爾只有約13%的住房單元位於規劃走廊四分之一英里範圍內，另有13%位於四分之一至半英里之間。這些交通便利的區域已經出現明顯的士紳化現象，為公平獲得改善的公交服務敲響了警鐘。由於分區法規禁止在交通便利區域建造多户公寓，這些區域建造住房的潛力受到嚴重限制，這進一步複雜化瞭解決城市住房緊張和為城市公共交通機構WeGo提供固定乘客基礎的努力。

“對公共交通的投資目標，實際上應着眼於引導城市發展格局和未來住房分佈，”首席研究員約拿·弗裏馬克表示。他與城市研究所同事加布·薩繆爾斯、山姆·利伯曼及卡羅琳娜·拉莫斯共同撰寫了該報告。“我們應該將發展視為整個社區共享的進程，而非僅限於某個街區或區域。”

然而，納什維爾的城市增長與交通投資地理分佈的疊加效應，反而可能限制流動性機會。研究發現，公交走廊升級區域的家庭收入及房產價值增速遠超全市平均水平，這些區域的白人居民比例也顯著高於其他城區。

“這些社區可能正變得越來越排他，因為人們渴望就近居住，”弗裏馬克指出，“若未通過重新規劃來增加周邊住房供給，這種分化趨勢或將加劇。”

規劃瓶頸

納什維爾超過90%的住宅用地僅允許開發獨户或雙户住宅。研究顯示，這些區域已消耗約95%的開發容量，按現行規劃框架，全市僅剩約11,000套新增住房空間。

雖然混合用途區和商業區理論上可增建50萬套住房，但大部分容量集中在市中心而非交通走廊沿線。研究還揭示了一個矛盾現象：現有的多户住宅開發潛力高度集中在房產價值最低的社區，而這些區域恰恰最缺乏市場驅動的投資動力。

人口統計分析顯示，約14.7萬居民（佔納什維爾總人口的21%）生活在規劃中的交通走廊半英里範圍內。與整體居民相比，這些居民更有可能是少數族裔、收入較低且多為無車租户。但這些公交友好型社區的構成正在發生變化：28%居住在擬建走廊附近的居民位於中產化區域，研究人員將其定義為白人比例、收入水平和房產價值增長高於平均水平的普查區。

這表明低收入居民——他們通常是公共交通乘客的主力軍——可能會被擠出交通最便利的區域。

儘管2000至2021年間納什維爾人口增長了近四分之一，但該市在推進重大交通升級方面屢遭挫折。耗資數十億美元打造區域輕軌網絡的"納什維爾出行計劃"在2018年公投中遭否決，持懷疑態度的郊區選民集體反對該提案。當前計劃通過提高銷售税籌集資金，規模更為適度，重點改善步行基礎設施和公交服務。

該計劃還包含低收入票價補貼項目，旨在擴大享受免費或優惠票價的人羣規模。弗裏馬克表示，納什維爾已向建設優質公交系統邁出一步。“下一步需要確保民眾能真正使用這個系統——即居住地要相對靠近交通設施。”

戰略改革

該市規劃部門預測，到2040年將需要約8萬套新住房，但根據現行政策，可能僅能建成約5萬套。為彌補這一缺口，擬議的分區改革方案——例如允許在當前劃為單户或雙户住宅的土地上建造最多四個單元，並提高交通走廊附近的密度——可能在高需求地區釋放數萬套新房源。納什維爾都會區規劃局三月的一項研究建議增加更多此類"缺失中間層"住房已引發部分業主的抵制。

正如城市研究所研究報告指出，納什維爾大都會議會已開始通過擴大商業、辦公和零售分區內的住宅開發機會來應對部分挑戰。但要充分利用該市重大交通投資，並確保最能受益於公共交通的羣體不會日益被困在交通不便的區域，可能需要更全面的改革。

“考量人們的生活總成本時，不能只考慮住房支出，“弗裏馬克指出，“必須考慮他們的日常總開支，而交通費用對大多數美國人而言是筆重大支出。”