佛羅里達州房地產曾因移民與外資蓬勃發展，如今盛況不再——彭博社

Jonathan Levin

勢頭減弱。

攝影師：伊娃·瑪麗·烏茲卡特吉/彭博社

佛羅里達州住房市場面臨的最大風險可能並非廣受討論的國內遷移放緩，甚至不是隨之而來的公寓監管危機和小型供應衝擊，而是移民數量下降。

看看近期的動態。從2020年到2022年左右，美國退休人員和流動性越來越強的知識工作者推高了佛羅里達州的房地產價格，這一趨勢與亞利桑那州鳳凰城、德克薩斯州奧斯汀和愛達荷州博伊西等地的繁榮相吻合。在接下來的幾年裏，其他疫情期間的明星城市開始出現增長放緩，但移民和其他國際買家幫助佛羅里達州的交易量和房價保持堅挺。移民從退休人員、對沖基金工作者和科技從業者手中接過了接力棒，現在仍然掌握在他們手中。

佛羅里達州的增長由移民支撐

近年來，國際移民是人口增長的主要驅動力

來源：美國人口普查局2024年度居民人口變化估計

在邁阿密等城市，國際市場涵蓋了各類買家和租户。一方面，有工薪階層的移民，包括一大羣在前總統喬·拜登領導下獲得臨時保護身份的委內瑞拉人——這一身份在最高法院週一解除聯邦法院的凍結後，特朗普政府可能會終止。另一方面則是超級富有的國際投資者和企業主，幾十年來他們習慣性地利用佛羅里達州的房地產來獲得美元資產——某種程度上是對其本國資產和收入的對沖。

彭博社觀點為何不隨畢業證附贈綠卡？令人擔憂的中國貨品海嘯更像是一陣漣漪歐洲應讓倫敦處理其衍生品交易奢侈品行業強者愈強根據全美房地產經紀人協會2024年報告，佛羅里達州是外國房地產投資的首選地，多數買家來自拉丁美洲和加拿大。值得注意的是，國際買家通常現金支付，這使得他們能一定程度上規避高利率房貸對多數人的限制。因此根據Attom數據，佛羅里達州現金交易佔比上升並不意外——3月份62%的公寓和42%的獨棟住宅以現金成交。

無需房貸 不成問題

佛羅里達州現金購房比例攀升

數據來源：ATTOM

正如我的同事Augusta Saraiva、Michael Smith和Anna J. Kaiser本月報道，特朗普總統的移民政策可能已對該市場產生寒蟬效應。彭博報道指出，除了嚇退無證移民外，特朗普政府還禁止向臨時移民身份買家提供聯邦住房管理局貸款。《華爾街日報》另報道，加拿大作為佛羅里達州最大國際買家來源國，其買家正因美加貿易戰和特朗普多次威脅要將其變成第51個州（可能只是戲言，但誰説得準）而開始撤退。策略師Aziz Sunderji在其《家庭經濟學》通訊中引用NAR和人口普查局數據指出，加拿大人在佛州持有的多為度假房產，尤其集中在墨西哥灣沿岸地區。

此外，一些投資者開始質疑美元作為避險貨幣的地位。自特朗普上任以來，美元對主要拉丁美洲貨幣走弱，儘管基礎宏觀經濟學會預測在新關税政策下美元應走強。很難想象短期內有人會覺得持有墨西哥比索或巴西雷亞爾更安全，但這一趨勢可能會削弱佛羅里達州房地產的貨幣對沖交易，至少在一定程度上如此。如果這種情況發展到一定程度，將危及佛羅里達州住房需求的最後支撐。

美元對拉丁美洲貨幣走弱

美元對巴西雷亞爾、墨西哥比索貶值

來源：彭博社

顯然，退休人員和第二套房買家的退出是部分原因，但我懷疑這已經被市場消化。根據人口普查局估算數據，該州2024年國內淨遷移人口降至64,017人，低於2023年的185,067人和2022年的314,467人。疫情期間的搬遷熱潮可能透支了2023和2024年的需求，儘管目前交易量可能已觸底。隨着約410萬嬰兒潮一代預計將在2027年前陸續年滿65歲，這一數字終將回升。關鍵問題在於房價下跌能以多快速度抵消退休人羣面臨的高利率，或是借貸成本何時下降。

公寓市場的最新發展也是一個因素。佛羅里達州立法機構在2022年和2023年通過的法律中，強制規定了嚴格的建築檢查和維護要求，這是繼2021年瑟夫賽德大樓悲劇性倒塌（導致98人遇難）後，為加強安全而採取的行動之一。

儘管這些法律重要且必要，但它們導致公寓協會突然增加特別評估費——本質上是在正常協會費用之外的意外賬單——因為建築物急於遵守法律。隨着新要求的生效，2024年和2025年初出現了大量新掛牌房源——一次小規模的供應衝擊加劇了局勢，尤其是西部的退休社區。但儘管有關於人們急於退出的討論，佛羅里達州今年前四個月的新掛牌房源僅略高於“正常”水平（我將其定義為2017-2019年的平均水平，即房地產市場在疫情期間失控之前）。根據Redfin的數據，公寓市場的掛牌房源比該水平高出約6%，獨棟住宅的掛牌房源高出5%。數據顯示，同期公寓銷售比正常水平低約31%，獨棟住宅銷售下降約10%。

佛羅里達公寓銷售暴跌

在這個季節，交易量遠低於2017-2019年的平均水平

來源：Redfin

掛牌房源和庫存以複雜的方式相互作用，但這確實更像是需求問題而非供應過剩。就庫存增加而言，主要是因為產品在市場上停留的時間更長。佛羅里達州立法機構幾周前通過的新法律為公寓協會提供了額外一年的時間來完成結構完整性研究的要求，並在儲備金方面提供了更多的財務靈活性，因此這可能暫時阻止了一波大規模的拋售。

在沒有抵押貸款利率下降刺激需求的情況下，移民問題很可能成為最值得關注的重點——在這個領域，對於美國最具活力且波動性最大的住房市場之一，其強勁勢頭可能正迅速轉為疲軟。

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