美國租房者面臨高租金與成本上漲，儘管建築熱潮持續——彭博社

2023年加利福尼亞州阿爾罕布拉市正在建設的新公寓樓羣

攝影師：弗雷德里克·J·布朗/法新社 via Getty Images

儘管迎來了數十年來最大規模的新建公寓熱潮，但供應增長的紅利並未惠及美國經濟壓力最沉重的租房羣體。

這是哈佛大學住房聯合中心的結論，該機構本週發佈了年度全美住房狀況報告——這是關於住房成本與租户收入關係最深入的研究之一。研究人員發現，面臨沉重成本負擔的美國租房者比例已達到歷史新高，且這種壓力正蔓延至更高收入階層。根據JCHS分析，整整65%適齡工作租户在支付月租後無力承擔非住房開支。

彭博社城市實驗室通勤者深陷約翰內斯堡出租車衝突 公共交通嚴重滯後特朗普與DOGE政策轉向加劇美國各州財政困境貝索斯婚禮引發威尼斯旅遊抗議與反思紐約市崛起象徵即將謝幕"就業並不能保證擺脱這些困境，“該報告合著者、哈佛大學高級研究員亞歷山大·赫爾曼表示，“尤其是低收入家庭持續面臨住房可負擔性挑戰——但中產家庭的壓力增速最快。”

局勢可能進一步惡化：唐納德·特朗普總統提議大幅削減住房與城市發展部的多項計劃，並將第8條款住房券——聯邦住房援助的主要形式——的支出減少40%。赫爾曼表示，此類削減將是"巨大的”。

他説：“可負擔性挑戰從未如此嚴峻，私人住房市場未能服務這些家庭，因此現在基本上是最不應該削減低收入家庭住房援助的時候。”

2023年，住房成本負擔沉重的租房者人數達到2260萬美國人的歷史新高，其中1210萬人將收入的一半或更多用於支付租金。住房引發的財務不穩定在佛羅里達州和美國西部各州最為嚴重。

在年收入低於3萬美元的人羣中，83%的人承受租金負擔，調查顯示他們在支付租金後每月通常僅剩250美元。但收入較高的人也受到影響：年收入在4.5萬至7.4999萬美元的美國人中有45%承受租金負擔，是2001年比率的兩倍。

赫爾曼表示，從2019年到2025年，美國全國範圍內的租金上漲了32%。

並非所有消息都是壞消息。市場價住房近年來的產量創下紀錄，僅2024年就有60.8萬套新單位。這還不足以跟上租房人口的增加，2024年租房家庭增加了84.8萬户。但新增供應減緩了近年來的租金上漲：JCHS的數據發現，2025年第一季度租金平均僅上漲0.8%，並且在三分之一的主要公寓市場中有所下降，主要集中在美國南部和西部。在奧斯汀，住房建設幫助降低了租金，使平均租金比疫情高峯期下降了22%，這座德克薩斯州的首府和科技中心。

租金出現下跌的城市大部分位於美國西部和南部。圖片來源：哈佛大學住房聯合研究中心但總體而言，由於疫情期間住房成本激增，租金仍居高不下。在紐約市——當前市長初選正將住房列為核心議題——曼哈頓租金在2月創下4500美元的歷史中位數紀錄。

關鍵變化在於高價市場租賃住房的激增。經通脹調整後，2013至2023年間月租低於1000美元的房源減少了30%，而月租超2000美元的公寓存量則從360萬套增至910萬套，增長兩倍。

儘管高端住房供應增加，但月租低於1000美元的公寓正變得越來越難覓。圖片來源：哈佛大學住房聯合研究中心高價房源的激增無助於最低收入租客：根據美國人口普查局市場吸納調查，2024年末竣工公寓的中位租金達1900美元，只有無需補貼的高收入租户才能負擔。

全美多户住房聯盟研究高級副總裁凱特琳·休格·沃爾特指出，疫情期間公寓行業也面臨成本上升的困境，包括氣候變化引發的自然災害推高保險費率，以及建材和人工成本上漲。業界認為當前共和黨支出法案中包含的房產税減免、機會區計劃擴展以及低收入住房税收抵免政策有助於推動可負擔住房建設，但沃爾特表示這些措施作用有限。

“土地昂貴、建材昂貴、人工昂貴，”她表示，“對於一部分人羣來説，你永遠無法建造出他們負擔得起租金的市價房產。這方面需要收入支持解決方案。”

哈佛大學的赫爾曼指出，租賃市場的這種重塑——新增供應主要集中高端市場，現有單元成本不斷攀升——已推動租金水平長期走高。

由於開發成本上升和複雜性增加，這場建設熱潮可能即將結束。房地產數據提供商Yardi Matrix數據顯示，完全可負擔住房單元（2024年產量達94,261套的峯值）未來幾年竣工量將下降，到2027年將減半。

除租金外，多項住房相關成本的增長也使公寓居住費用更加高昂。去年消費者電力成本上漲4.5%，是消費價格指數漲幅的兩倍，這源於耗電量巨大的數據中心需求激增。

“過去幾年公用事業用户遭受雙重打擊，公用事業公司不斷提高費率，能源價格也大幅上漲，”芝加哥消費者監督機構公民公用事業委員會通訊主管吉姆·奇爾森表示。當地公用事業公司Commonwealth Edison今年將把電價提高10%至15%，而美國能源信息署預測2025年天然氣成本將比2024年上漲80%。

“這對所有用户都很艱難，但對於能源負擔通常比房主更重的租房者來説，這種上漲尤其殘酷，”他補充道。

作為其更大規模放松管制行動的一部分，特朗普政府瞄準了多個旨在降低能源成本（特別是針對租户）的項目和法規。其中包括：低收入家庭能源援助計劃（LIHEAP）——今年該計劃分配了41億美元資金，為670萬户家庭支付取暖和製冷賬單；以及能源之星計劃——這個能效評級家電的項目自1992年啓動以來，已為消費者節省了5000億美元。同樣被廢除的還有拜登時代的家電能效標準，據奇爾森稱，這將使普通家庭每年節省約110美元。

住房權益倡導者還警告稱，服務費和所謂的租賃房產垃圾費正在增加，包括公共區域供暖製冷等服務費，以及向潛在租户收取的申請篩查服務費。根據全美公寓協會研究副總裁喬治·拉提烏的説法，此類費用的增加是由於公寓運營商運營成本上升，以及市政垃圾處理費等義務所致。

再加上租賃市場的挑戰，每月額外費用和公用事業費用的上漲可能會侵蝕那些勉強維持生計的租房者本已緊張的預算。

“在任何情況下，私人市場都無法為極低收入家庭提供充足、安全且負擔得起的住房，“赫爾曼説。“這根本不存在。”